Правовое регулирование ипотеки в российском законодательстве

Содержание

 

 

Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

Глава 1. Правовое регулирование ипотеки  в российском законодательстве

1.1 История ипотечных отношений  в российском праве. . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.2 Современное состояние ипотечного  рынка и перспективы развития  в      России. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

Глава 2. Правовая природа договора ипотеки

2.1 Основания возникновения и  предмет ипотеки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

2.2 Государственная регистрация  ипотеки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33

2.3 Содержание правоотношения по  договору ипотеки. . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Глава 3. Отдельные виды ипотеки

3.1 Ипотека предприятий, зданий  или сооружений. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48

3.2 Ипотека земельных  участков. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58

3.3 Ипотека жилых домов  и квартир. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .82

Библиографический список. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Развитие рыночных отношений  в России в последние годы привело  к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Активное использование  ипотеки в России обещает большое  количество преимуществ, способных  улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан, поскольку жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для российского общества. Судьба ипотеки - это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье.

          Важнейшей предпосылкой развития  и применения ипотеки является  нормативное регулирование залоговых правоотношений. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.

О значимости развития института  ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное внимание уделяет государство. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.

Начавшийся в 2006 г. ипотечный  кризис в США, последствия которого ощущаются до сих пор, показал, насколько  важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов -  цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки  и выработка системных предложений  по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института  ипотеки.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

В связи с поставленной проблемой целью данной дипломной работы является исследование правового института ипотеки и особенностей ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

1. рассмотреть историю развития ипотеки как института гражданского права;
2. раскрыть содержание и сущность ипотечного кредитования;
3. детально проанализировать основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, применяемые в практике системы организации ипотечного кредитования;
4. проанализировать институт ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства.
5. дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском обороте.
6. выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

  В работе были  исследованы труды таких ученых, как Гришаев С.П., Руденко Е.Ю., Хуснетдинова Л.М., Кравец Н.В., Ельчанинова В.Б.

   Дипломная работа  состоит из введения, трех глав, включающих 8 параграфов, заключения  и библиографического списка.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовое регулирование ипотеки в российском законодательстве

 

1.1 История  ипотечных отношений в российском  праве

 

 Для постижения  сути данного понятия необходимо  обратиться к истории. Ипотека  - слово древнегреческое, которое  переводится как «основание»,  «залог».¹ Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки.

Исторический процесс  развития ипотеки рассмотрен Толкушкиным  А.В. и Головиным Ю. в своих трудах. Институт залога недвижимости (ипотеки), отмечает автор,  является одним  из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.²

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платежеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счет предмета залога.

             Залог известен со времен Римской  Империи, право которой относило  его к разряду прав на чужие  вещи. Залог изначально служил  способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме все чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надежному способу укрепления обязательства.

             В Риме существовали три вида  залога: fiducia, pignus, hypotheca. Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. «Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь, времени, когда требование будет подлежать исполнению».³

Должник же лишался права  собственности на предмет залога, а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит, не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга  стало признаваться.

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в наиболее позднем по времени возникновения  виде залога - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного Греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

  Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остается во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику. Должник при ипотеке остается собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

1. гибели предмета залога;
2. слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;
3. прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

           Ипотека перешла в западноевропейское  законодательство с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке.

             То, что ипотека применяется только  к недвижимым вещам объясняется,  по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что  «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения»⁴.

Развитие ипотеки в  России имеет свою историю. Первоначально  обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал  институт закупничества, при котором  свобода лица была порукой кредитору.