Правовое регулирование договора строительного подряда

Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ  договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда – это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора. В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций⁸.

1.4. Существенные  условия и форма договора строительного  подряда

Предметом договора строительного  подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный «под ключ»; реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

Прежде всего, сторонам нужно уже в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства  или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, статья договора, посвященная предмету, должна содержать:

• наименование объекта строительства

• назначение объекта
• месторасположение объекта
• характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект)
• перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Давая характеристику объекта строительства, сторонам следует указать, в каких  целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь, если возникает спор о качестве работ, эксплуатации объекта.

Предмет договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования. Согласно п. 1 ст. 665 ГК КР, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете.

Техническая документация является неотъемлемой частью договора. Если не в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, такие указания на то, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечет за собой признание договора подряда незаключенным.

Одним из существенных условий  договора является условие о технической  документации. Техническая документация представляет собой набор подготовленных в соответствии с требованием  закона схем, чертежей, графиков, расчетов и иных документов, необходимых для  выполнения подрядных строительных работ. В систему нормативных документов входят строительные нормы и Правила (СНиПы; ГОСТы в области строительства, свода правил по проектированию).

П.1 ст. 665 ГК КР установлено, что «подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем работ, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой определяющие цену работ».

С точки зрения законности осуществления строительства и  оплаты, выполненных строительно-монтажных работ это значит, что все, выполненные подрядной организацией объемы работ, не обеспечены необходимой проектно-сметной документацией (ПСД) заказчик оплачивать не обязан. Если же работы приняты и оплачены заказчиком, то инвестор вправе не признать произведенные расходы и не возмещать их. Налоговый аспект состоит в том, что суммы прибыли, направленной на финансирование капитальных вложений, не обеспечены ПСД.

Таким образом. Своевременная  и правильная разработка проектно-сметной документации служит достижению как минимум, двух основных целей:

• обеспечение законности начала строительства;

• определение размеров источников финансирования вложений и их технологической структуре.

Помимо того, что сметная  документация является обязательной, наличие данных, определяющих предполагаемый объем и стоимость работ, позволяет с великой степенью точности определить обязанности сторон договора. В случае выявления в ходе строительных работ вносить изменения в договор необязательно достаточно в договоре предусмотреть возможность корректировки плановых данных, а изменения вносить не в договор, а в техническую документацию и смету.

Основания положения, регулирующие состав и порядок разработки ПСД  включены в Методические указания, учтены последние изменения в правовом регулировании взаимоотношений сторон в договоре строительного подряда, происшедшее в последнее время в связи с переходом к рыночной экономике.

В случае, когда отсутствуют  необходимые сметные нормативы  в действующей сметно-нормативной базе, а также для специализированных строек (в том числе линейных), в составе проекта могут составляться по произвольной форме индивидуальные сметные нормы.

Вся проектно-сметная  документация объединяется в рабочий  проект, в котором в соответствии с требованиями задания на проектирование должны выделяться нулевые комплексы, в состав которых включаются объекты основного производственного вспомогательного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйств, связи, инженерные коммуникации и очистные сооружения, обеспечивающие выпуск продукции в установленном объеме и полную переработку отходов производства.⁹

Рабочий проект на новое  строительство, расширение и реконструкцию  действующих предприятий, зданий и  сооружений или их очередей должен состоять из следующих разделов:

• общая пояснительная записка;
• генеральный план и транспорт;
• технологическое решение;
• научная организация труда рабочих и служащих;
• управление предприятием;
• строительные решения;
• организация строительства;
• охрана окружающей природной среды;
• жилищно-гражданское строительство;
• сметная документация;
• паспорт рабочего проекта.

В состав рабочего проекта  рекомендуется включать также рабочую  документацию, которая разрабатывается  в целом на строительство при  его продолжительности до двух лет, при большей продолжительности – на годовой объем строительно-монтажных работ. На отдельные объекты, входящие в состав предприятия и сооружения, со сроками их строительства до одного года рабочая документация разрабатывается  и выдается в целом на эти объекты.

В соответствующих разделах рабочего проекта для определения  сметной стоимости проектируемых  предприятий, зданий, сооружений или  их очередей составляется следующая  сметная документация:

• сводка затрат
• объектные и локальные сметы
• сметы на проектные и изыскательные работы
• объектные и локальные сметные расчеты

Локальные сметы –  это первичные сметные документы, составляются на отдельные виды работ, которые определяют в соответствии с рабочим проектом.

Локальные сметные расчеты  – в случаях, когда объемы работ и размеры затрат еще окончательно не определены и подлежат уточнению.

Объектная смета –  это документ, на основе которого формируются  цены на строительную продукцию, объединяют в своем составе на объект в  целом данные из локальных смет.

Сметные расчеты – документы для определения в целом по стройке лимита средств.

Сводка затрат - это  сметный документ, определяющий стоимость  строительства предприятия,  здания, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного  назначения составляется проектно  - сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

Именно техническая  документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик  должен выполнить определенную работу. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть ситуации, когда заказчик желает изменить техническую документацию, например, дополнить проект.

В этом случае оговаривается, что заказчик вправе вносить изменения  в техническую документацию, но при  условии: дополнительные работы не должны превышать 10 % общей сметной стоимости работ и менять их характер. Оплачивает такие работы заказчик не на основании сметы, а по дополнительному соглашению. Если объем работ превышает 10 % сметной стоимости или повлек изменение характера работ, заказчик должен с подрядчиком согласовать дополнительную смету.

На практике часто  бывает, что подрядчик обнаружил  необходимость проведения дополнительных работ, не предусмотренных технической  документацией. В таких случаях  очень важно определить в договоре порядок действий подрядчика. Если порядок не прописан в договоре, то подрядчик обязан действовать согласно п. 3 ст. 665 ГК КР. Обнаружив, что нужно выполнить дополнительные работы, увеличивающие сметную стоимость, он обязан получить согласие заказчика на их проведение. Срок, в течение которого подрядчик ожидает ответа заказчика, составляет 10 дней. Если заказчик не ответил в этот срок, то подрядчик приостанавливает работу, убытки за простой ложатся на заказчика. Если подрядчик не получил согласия заказчика на проведение дополнительных работ, но тем не менее осуществил их, то он не может требовать оплату этих работ, за исключением случая, когда выполнение дополнительных работ без согласия заказчика было связано с предотвращением гибели или повреждения объекта строительства. Цена договора является существенным условием договора. Для ее расчета подрядчик должен разработать и предоставить заказчику смету. Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 665 ГК КР согласно этому пункту, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ. Цена, указанная в договоре, может быть твердой или приблизительной, если в договоре не указано, какая определена цена, то считается, что это твердая цена.

Твердая цена не изменяется в течение всего периода строительства, указывается с конкретным сроком выполнения работ. Разница между  этой ценой и фактической стоимостью строительства является доходом  застройщика. Поэтому он заинтересован в снижении расходов по строительству, но необходимо соблюдать важные условия: снижение расходов не должно снижать качество работ и материалов. В случае повышения фактической стоимости строительства над твердой ценой подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.

Твердая цена может устанавливаться  в результате проведения открытых подрядных  торгов или в пределах, утвержденных сметой на строительства. Также эта  цена может определяться на основе сметы ранее построенного аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего используют коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства. Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта (работ), рассчитанная в базовом уровне цен. А затем она пересчитывается с помощью специальных коэффициентов, которые устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве.

В соответствии с п.4 ст.630 ГК КР цена работы, выполняемой по договору подряда, может быть приблизительной, требуется лишь специальное указание на это в договоре, иначе цена будет считаться твердой.

Так, приблизительная (открытая) цена означает, что подрядчику возмещается  фактическая стоимость строительства, а также выплачивается согласованная  договором на строительство прибыль.

Установление в договоре открытой цены выгодно для подрядчика, поскольку, это позволяет ему  максимально компенсировать свои затраты, связанны с выполнением договора. Но следует помнить, что согласно п. 5 ст. 630 ГК КР при существенном превышении приблизительной цены подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика, который может отказаться от договора, при этом заказчик должен уплатить уже выполненную часть работы. Однако это правило распространяется только на случаи, когда цена увеличивается за счет роста физических объемов работ.

Вместе с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 665-666 ГК КР, которые подробно рассмотрены ниже.

Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора¹⁰.