Правовое обеспечение банковского кредитования

Апелляционная и кассационная инстанции, напротив, признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка о заключении договора.

Президиум отменил постановления  судов апелляционной и кассационной инстанций, указав, что согласно ст. 43 Закона РФ "О залоге" договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.

В п. 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что  залогодатель обязуется: в 10-дневный  срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению  договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах  местной администрации.

Однако перечисленные  условия выполнены не были.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает  с момента такой регистрации. Согласно ст. 19 Закона РФ «О залоге»³⁶ залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.

В силу ст. 165 ГК РФ предварительный  договор о залоге является недействительным, поскольку не соблюдены требования о нотариальной форме и государственной  регистрации. Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор  о залоге на базе предварительного договора. Кроме того, согласно ст. 1 Закона РФ "О залоге" залог - способ обеспечения обязательства.

На момент принятия апелляционной  инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил, т.е. договор о залоге мог быть использован как способ погашения долга за заемщика³⁷.

Президиум ВАС РФ скорректировал свой подход к предварительному договору, связанному с недвижимым имуществом. В п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59134)³⁸ говорится, что "предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества". Таким образом, ВАС РФ признал возможность заключения предварительного договора в отношении недвижимости. И хотя в этом пункте речь идет о договоре аренды, мы считаем, что эти положения применимы и к договору залога.

Кроме того, вопрос о порядке  обращения взыскания на заложенное имущество является очень важным. ГК РФ устанавливает, что обращение  взыскания происходит в судебном порядке, если соглашением сторон не установлено иное.

Также договор залога может  быть прекращен отступным, по которому предмет залога передается в собственность  банка. Такая процедура может  применяться только тогда, когда  предметом залога является имущество, передача которого банку не может  быть истолкована как торговая деятельность. Так, например, не могут быть переданы в собственность банку товары в обороте, если только это не оргтехника или банковское оборудование. Не могут  быть переданы, например, парфюмерные  средства. Но при залоге, например, векселей, выданных банком - кредитором, применимо  именно отступное, по которому векселя  передаются банку, а затем погашаются им в связи с совпадением в  одном лице должника и кредитора. Отступное может применяться  и тогда, когда, например, закладываются  ценные бумаги, которые банк может  приобретать.

Залог недвижимого имущества (ипотека) является наиболее надежным из всех видов залога, т.к. существует обязательная государственная регистрация  ипотеки, и при отчуждении имущества  новый собственник знает о  приобретении имущества, обремененного  залогом, и не сможет ссылаться на то, что он не знал и не мог знать  о том, что имущество заложено.

Ипотека регулируется, помимо соответствующих норм ГК РФ, также  Федеральным законом «Об ипотеке»³⁹ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴⁰ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013). Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 9 Закона "Об ипотеке" называет существенные условия договора, без которых он недействителен. Это  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, право, в  силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право  залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки  является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество  должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения  и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения⁴¹.

В связи с этим возникает  вопрос о том, достаточно ли указать  в договоре ипотеки номер и  дату основного договора, если залогодателем  и залогодержателем являются стороны  по основному договору. Постановление  Пленумов № 6/8 (п. 43) говорит о том, что в случаях, когда залогодателем  является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и  сроках исполнения обязательства, обеспеченного  залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка  к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему  соответствующие условия. Между  тем органы, осуществляющие регистрацию, часто не принимают такого условия  и требуют указания в договоре залога всех условий кредитного договора.

Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной  ипотекой земельного участка под  зданием. При регистрации залога части здания встает вопрос о том, должен ли одновременно закладываться  участок под этой частью здания. Особенно часто этот вопрос встает, если закладываются помещения на первом этаже. Есть основания считать, что залог участка под частью здания не является обязательным условием действительности договора ипотеки, т.к. ГК РФ прямо устанавливает такое  правило только в отношении всего  здания⁴².

В залог обычно передаются акции, облигации и векселя.

При залоге эмиссионных ценных бумаг (к которым относятся акции  и облигации) необходимо обращать внимание на то, зарегистрирован ли выпуск этих ценных бумаг ФКЦБ, т.к., если сделка совершается с ценными бумагами, выпуск которых не зарегистрирован, арбитражная практика признает такие  сделки ничтожными.

При залоге акций мы считаем  целесообразным сделать следующую оговорку. С возникновением залога к залогодержателю переходят правомочия пользования заложенными ценными бумагами, а именно: право участвовать в собраниях акционеров с правом голоса по вопросам реорганизации и ликвидации эмитента; внесение изменений и дополнений в учредительные документы и т.д., а также другие права, отнесенные уставом эмитента к исключительной компетенции собрания акционеров. Указанными правами залогодержатель пользуется без каких-либо условий до полного прекращения залога. Право на получение дивидендов по настоящему договору залогодержателю не передается и остается у залогодателя. Впрочем, это право также может быть заложено - все зависит от договоренности сторон⁴³.

Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права  владения и пользования, в том  числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его  действия. В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

В договоре о залоге прав наряду с общими условиями для  договора залога должно быть указано  лицо, которое является должником  по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при  этом залогодателем становится предметом  залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.     

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства  денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить  соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного  залогом, если иное не установлено договором  о залоге.

Но вообще при заключении договора залога прав часто возникает  множество неразрешимых проблем. Так, например, достаточно часто при выдаче кредита строительной организации  на строительство дома в обеспечение  по кредитному договору заключается  договор залога прав требования на результаты капитальных вложений или  иной схожий договор, по которому банку  закладывается право требовать  предоставления ему тех или иных частей (квартир, офисов) строящегося  здания. На практике же этот залог является более или менее реальным обеспечением только в отношениях с добросовестным заемщиком, ведь этот залог - самый проблемный.

Если заемщик является генеральным подрядчиком при  строительстве, то можно взять в  залог его права требования к  заказчику, например, право требовать  оплаты выполненных работ. Если же заемщик  является заказчиком, то можно взять  в залог право требовать выполнения работ. Сложнее обстоит дело, если заемщик является одновременно и  заказчиком, и подрядчиком, т.е. возводит здание хозяйственным способом. В  таком случае можно потребовать  у заемщика оформить в собственность  объект незавершенного строительства, а затем заключить с банком договор залога этого объекта.

Вообще залог оборудования является обычным залогом движимого  имущества, и в нем должны быть указаны те же сведения, что и  в любом договоре залога. Но при залоге оборудования надо иметь в виду, что в договоре залога необходимо указывать номера, марки и другие отличительные признаки закладываемого оборудования, иначе договор может быть признан недействительным.

При залоге автотранспортных средств надо учитывать следующие  моменты: в договоре должны быть указаны номера автомобилей или иные признаки, позволяющие их вычленить.

Например, решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования банка о взыскании с АО суммы  задолженности по кредитному договору и со ссылкой на условия заключенного сторонами договора о залоге обращено взыскание на два автомобиля.

По мнению АО, оспорившего  указанное судебное решение в  части обращения взыскания на принадлежащие ему транспортные средства, предметом возникших между  сторонами отношений по залогу было имущество, определенное сторонами  в договоре о залоге как "автомобили и иные принадлежащие заемщику транспортные средства". В ходе рассмотрения спора  установлено наличие в собственности  акционерного общества нескольких автомобилей.

Истец же полагал, что решение  суда соответствует ст. 26 Закона РФ "О залоге", согласно которой  в том случае, если предметом залога является несколько вещей, залогодержатель  приобретает право получить удовлетворение за счет любой из них по своему выбору.

При рассмотрении указанного спора следовало учитывать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий  договор о залоге не может считаться  заключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства  при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества (автомобиль), но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.

Поскольку из представленных на рассмотрение арбитражного суда документов следовало, что при определении  предмета залога стороны не применили  формулировку, позволяющую достоверно определить, какое конкретно имущество  являлось предметом залога (индивидуализировать  заложенное имущество); удовлетворение иска путем обращения взыскания  на автомобили, фактически выбранные  по усмотрению залогодержателя из всего  имущества залогодателя, являлось необоснованным. В этом случае договор о залоге считается незаключенным.

Регистрация залога в ГИБДД  не является обязательной и не является условием действительности договора залога.

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ только договор о залоге недвижимости (ипотеке) подлежит государственной регистрации.