Особенности договора дарения жилого помещения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Форма и содержание договора дарения

При заключении любого договора необходимо четко следовать предписаниям закона относительно формы сделки. В противном случае это может  повлечь такие неблагоприятные  последствия, как признание сделки недействительной.

Предъявляемые ГК (ст.574) требования к форме договора дарения зависят  от вида договора дарения и от объекта  дарения. Договоры дарения, совершаемые  путем передачи дара одаряемому, могут  заключаться в устной форме, за исключением  случаев, указанных в п.2 и 3 ст.574 ГК, когда требуется обязательная письменная форма. Во-первых, в письменной форме  должны совершаться договоры дарения  движимого имущества, по которым  в качестве дарителей выступают  юридические лица, и стоимость  дара превышает пять установленных  законом минимальных размеров оплаты труда. Согласно ст.5 Федерального закона от 19.06.2000 года №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» исчисление сумм по гражданско-правовым обязательствам, поставленным в зависимость от минимального размера оплаты труда, производится исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. Во-вторых, когда договор содержит обещание дарения в будущем. В-третьих, договоры дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и поэтому они не могут заключаться в устной форме. Несоблюдение в таких случаях требуемой законом формы приводит к ничтожности сделки. Порядок регистрации и основания отказа в ней устанавливаются в соответствии со ст.131 ГК специальным законом. В настоящее время действует Федеральный закон от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимой имущество и сделок с ним». Главным его нововведением является создание единого государственного реестра прав на недвижимость, лишь запись в котором является доказательством права собственности лица на такое имущество. Государственная регистрация осуществляется дважды: при заключении договора и при передаче права собственности на недвижимость. Государственная регистрация договора дарения проводится соответствующим территориальным учреждением по месту нахождения недвижимого имущества на основании заявления сторон договора. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являющегося предметом дарения, проводится по заявлению одаряемого. Возможна подача заявления через представителя при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей соответствующие полномочия. Статья 45 Закона РФ от 15.04.1993 года №4804-1 (ред. от 02.11.2004 года) «О вывозе и ввозе культурных ценностей» устанавливает, что с целью предотвращения незаконного вывоза культурных ценностей и передачи права собственности на них сделки в отношении культурных ценностей, подпадающих под действие настоящего Закона, должны заключаться в письменной форме. Указанное правило распространяется и на случаи дарения. Сделки, заключенные с нарушением установленного порядка, признаются недействительными.

Договор в письменной форме  может быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК). Если в указанных случаях договор дарения будет совершен устно, то он в силу п.2 ст.574 ГК будет считаться ничтожным. Такой договор не влечет возникновение прав и обязанностей у сторон. По желанию сторон любой письменный договор дарения может быть также нотариально удостоверен, хотя закон не вменяет это в обязанность лиц, участвующих в сделке.

Свидетельством заключения договора дарения, сопровождаемого  передачей дара одаряемому, могут  служить: вручение последнему дара, правоустанавливающих документов, символическая передача дара (вручение ключей и т.п.).

Договор обещания дарения  под страхом его недействительности должен быть заключен в письменной форме.

Если предметом договора дарения являются передача одаряемому права (требования) либо освобождение его от обязанности перед третьим  лицом, то требования к форме такого договора подчиняются правилам, определяющим форму сделок уступки требования и перевода долга (ст.389, 391 ГК). В частности, уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, совершенных в простой письменной или нотариальной форме, должны быть совершены в соответствующей письменной (простой или нотариальной) форме. Уступка требования и перевод долга по сделкам, подлежащим государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации соответствующих сделок.

Только юридических лиц  – дарителей, касается требование закона по поводу обязательного облечения договора дарения движимого имущества в письменную форму (п.2 ст.574 ГК). Особое правило, относящееся к юридическим лицам, сформулировано в ст.576 ГК об ограничении дарения.

Специальное указание в законе (ст.582 ГК) имеется и относительно выступления в качестве одаряемых  государства и других субъектов  гражданского права, названных в  ст.124 ГК.

О содержании договора дарения (правах и обязанностях сторон) можно  говорить лишь применительно к договору обещания дарения. Что касается договора дарения, совершаемого путем передачи подаренного имущества одаряемому, то он представляет собой договор - сделку, т.е. юридический факт, порождающий право собственности на подаренное имущество у одаряемого и соответственно прекращающий право собственности дарителя; договорная природа такого дарения выражается лишь в том, что передача одаряемому подаренного имущества требует согласия последнего на принятие дара; впрочем, такое согласие предполагается.

 

 

 

3.3 Субъекты договора дарения

Как уже отмечалось, сторонами  по договору дарения являются даритель и одаряемый. Закон не устанавливает  для кого-либо из субъектов гражданско-правовых отношений запретов на участие в  договоре дарения. Следовательно, в  качестве сторон по договору дарения  могут выступать все субъекты гражданского права:

- Граждане (в том числе  граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства),

- Юридические лица, РФ, субъекты  РФ, муниципальные образования. Законодательство  ограничений на участие в договоре  дарения государства, в качестве  одаряемого не предусматривает,  следовательно, должен действовать  принцип распространения на государство  при его участии в имущественном  обороте положений о юридических  лицах. Иначе придется любые  ситуации, когда руководители различных  государств на официальных дипломатических  встречах обмениваются подарками,  квалифицировать как пожертвования  в пользу соответствующих государств. Кроме того, не следует забывать, что ГК не рассматривает в  качестве пожертвования действия  дарителя, по освобождению одаряемого  от его обязательств, однако нет  никаких оснований не допускать  возможности такого дара в  адрес государства.

Граждане как субъекты договора дарения должны обладать гражданско-правовой дееспособностью. Однако в данном случае речь идет не о полной (по общему правилу  наступает с достижением совершеннолетия), а о достаточной (частичной) дееспособности. В силу п.2 ч.2 ст.28 ГК малолетние (т.е. дети от 6 до 14 лет) уже вправе выступать  в качестве одаряемых в договоре дарения, поскольку им предоставлено  право самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения и государственной регистрации. С 14 лет несовершеннолетние получают возможность выступать в договоре дарения в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и иных получаемых ими доходов. Во всех остальных случаях:

- За малолетних и от  их имени в договоре дарения  участвуют их законные представители  - родители, усыновители, опекуны;

- Несовершеннолетние в  возрасте от 14 до 18 лет заключают  договор дарения самостоятельно, однако с предварительного письменного  согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или  попечителя.

За граждан, признанных судом  недееспособными (вследствие психического расстройства, которое не позволяет  понимать значение своих действий и  руководить ими), все сделки, в том  числе и договор дарения, совершают  их законные представители - опекуны (ст.29 ГК). Лица, признанные в судебном порядке  ограниченно дееспособными (вследствие злоупотребления спиртными напитками  или наркотическими средствами), вправе совершать все сделки с предварительного согласия попечителя.

Закон не предъявляет каких-то особых требований к юридическим  лицам, государственным и муниципальным  образованиям для участия в договоре дарения. Однако в некоторых случаях на них (как и на граждан) распространяются установленные законом запреты и границы дарения.

Особенность договора дарения  применительно к его субъектному  составу состоит в том, что  в отношении некоторых субъектов  гражданского права законодательством  установлены запрещения и ограничения  на участие в отношениях, связанных  с дарением (ст.575, 576 ГК).

1. Запрещение дарения  (в качестве дарителей) установлено  в отношении законных представителей  малолетних граждан и граждан,  признанных недееспособными (от  имени последних). Как известно, по  общему правилу законные представители  малолетних (родители, усыновители  или опекуны), а также опекуны  граждан, признанных судом недееспособными,  могут совершать от их имени  гражданско-правовые сделки. Однако  договор дарения отличается той  особенностью, что он имеет своим  результатом уменьшение имущества  соответственно малолетних и  признанных недееспособными граждан  без всякой компенсации. Данное  обстоятельство побудило законодателя  изъять из круга сделок, совершаемых  законными представителями указанных  лиц, договоры дарения. Исключение составляют случаи дарения обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (такие сделки могут совершаться законными представителями малолетних и недееспособных граждан от имени последних), а также договоры дарения, охватываемые понятием «мелкие бытовые сделки» (такие сделки могут совершаться малолетними в возрасте от 6 до 14 лет самостоятельно).

Закон не предусматривает  запрещения дарения в отношении  малолетних и недееспособных граждан (в том числе через их законных представителей) в качестве одаряемых. Если одаряемыми в данном случае выступают  малолетние в возрасте от 6 до 14 лет, то такие договоры дарения относятся  к числу сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, которые, если они не требуют нотариального  удостоверения или государственной  регистрации, могут совершаться  указанными лицами самостоятельно (п.2 ст.28 ГК).

2. Не допускается дарение  работникам социальной сферы  - лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты  и других аналогичных учреждений - гражданами, находящимися в них  на лечении, содержании или  воспитании, супругами и родственниками  этих граждан, за исключением  обычных подарков, стоимость которых  не превышает пяти установленных  законом минимальных размеров оплаты труда.

Список лечебно-профилактических учреждений содержится в Приказе  Министерства здравоохранения и  социального развития РФ от 07.10.2005 года №627 «Об утверждении Единой номенклатуры государственных и муниципальных  учреждений здравоохранения», какие  учреждения относятся к образовательным  и воспитательным указано в ст.12 Закона РФ от 10.07.1992 года №3266-1 «Об образовании», а список учреждений социального  обслуживания приведен в ст.17 Федерального закона от 10.12.1995 года №195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации».

3. Такой же запрет (с  соответствующим изъятием) действует  в отношении подарков государственным  служащим и служащим органов  муниципальных образований в  связи с их должностным положением  или в связи с исполнением  ими служебных обязанностей.

Закон подчеркивает, что  запрещается дарение указанным  лицам именно в связи с их должностным  положением или в связи с исполнением  ими служебных обязанностей. Это  означает, что не допускается передача государственным служащим или служащим органов муниципальных образований  подарков в качестве, например, благодарности  за совершение ими действий, вытекающих из их должностного положения или  служебных обязанностей, либо когда  дарение преследует цель побудить указанных  лиц к совершению тех или иных действий, принятию тех или иных решений. Сказанное, однако, не означает, что граждане, являющиеся государственными или муниципальными служащими, вообще не могут выступать в качестве одаряемых по договору дарения. Установленный запрет не касается тех случаев, когда дарение вызвано причинами, не связанными с их служебной деятельностью. Например, не будет являться нарушением ч.3 ст.575 ГК получение в подарок дорогих часов в качестве благодарности от родителей ребенка, который был спасен от утопления.

Цель рассматриваемой  нормы - недопущение превращения  дара во взятки. Однако в силу неудачной  конструкции нормы данная цель не может быть достигнута. Норма, содержащаяся в ч.3 ст.575 ГК, содержит запрет на дарение  подарков, стоимость которых превышает 5 установленных законом минимальных  размеров оплаты труда, но разрешает получение государственными служащими и служащими муниципальных образований обычных подарков. При этом, как следует из содержания рассматриваемой статьи, допускается вручение обычных подарков именно в связи с должностным положением указанных лиц или исполнением ими своих служебных обязанностей. Между тем ст.290 УК РФ устанавливает уголовную ответственность за получение, а ст.291 - за дачу взятки. Получением взятки признается получение должностным лицом взятки в виде денег, ценных бумаг, иного имущества или выгод имущественного характера за действия (бездействие) в пользу взяткодателя или представляемых им лиц, если такие действия (бездействие) входят в служебные полномочия должностного лица либо оно в силу должностного положения может способствовать таким действиям (бездействию), а равно за общее покровительство или попустительство по службе. Таким образом, норма ч.3 ст.575 ГК фактически декриминализует предусмотренные ст.290 и 291 УК РФ деяния - получение и дачу взятки, если ею является обычный подарок. Статья 575 ГК рассматривает дарение такого подарка государственному или муниципальному служащему как правомерное действие, т.е. исключает его преступность.