Особенности договора дарения жилого помещения

Определяя в качестве предмета договора имущество, ГК РСФСР не раскрывал  содержание этого понятия. Предметом  договора дарения в юридической  литературе обычно признавалось всякое принадлежащее гражданам на праве  личной собственности имущество: вещи, в том числе ценные бумаги, валютные ценности и т.п. Правда, тут же подчеркивалось, что в соответствии с действующим  законодательством свободное дарение  валютных ценностей допускается  только в отношении супруга, детей, родителей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер. В остальных  случаях дарение валютных ценностей  могло иметь место исключительно  с разрешения Министерства финансов СССР, а дарение в целях коллекционирования единичных экземпляров монет, являющихся валютными ценностями, допускалось  в порядке, устанавливаемом Министерством  культуры СССР по согласованию с Министерством  финансов СССР. 

2.2 Понятие и признаки договора дарения по современному законодательству

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года включал всего две статьи, в которых были нормы, посвященные  договору дарения. В современных  условиях развития рыночных связей произошло  значительное возрастание роли гражданско-правового  регулирования рассматриваемых  отношений. Это выражается, прежде всего, в достаточно развернутой и сравнительно детальной их регламентации в законе. В настоящее время нормы, регулирующие договор дарения, по-прежнему аккумулированы в ГК РФ. Однако ГК РФ уделяет дарению гораздо больше внимания, выделив, в частности, для этого отдельную главу во второй части, состоящую из 11 статей, где дана достаточно развернутая и детальная регламентация.

Кроме норм гражданского права  отношения, связанные с дарением, подпадают под действие правил других отраслей российского права, в частности  семейного, административного. Отдельному регулированию подвергаются отношения, связанные с предоставлением  получающих все большее распространение  так называемых грантов. Согласно Закону о науке гранты - денежные и иные средства, передаваемые соответствующим физическим и юридическим лицам безвозмездно и безвозвратно гражданами и юридическими лицами, в том числе иностранными гражданами и юридическими лицами, а также международными организациями, получившими право на предоставление грантов на территории РФ в установленном Правительством РФ порядке, для проведения конкретных научных исследований на условиях, предусмотренных грантодателями. Не является дарением и пожизненное ежемесячное материальное обеспечение граждан Российской Федерации в соответствии с Указом Президента РФ от 30.11.92 «О дополнительном материальном обеспечении граждан за особые заслуги перед Российской Федерацией».

Договором дарения признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или  обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом (п.1 ст.572 ГК).

В системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств, благодаря наличию некоторых  характерных признаков, позволяющих  квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков  можно назвать следующие особые черты договора дарения.

- Основной квалифицирующий  признак договора дарения, отличающий  его от подавляющего большинства  гражданско-правовых договоров,  состоит в его безвозмездности.  Как известно, гражданско-правовые  отношения строятся на началах  имущественной самостоятельности  их участников и эквивалентности.  Соотношение возмездных и безвозмездных  договоров определяется законодательной  презумпцией возмездности всякого гражданско-правового договора, выраженной нормой, согласно которой «договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное» (п.3 ст.423 ГК).

Договор дарения относится  к безвозмездным договорам, по которым  одна сторона предоставляет либо обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее  платы или иного встречного предоставления. Наличие в системе гражданско-правовых обязательств безвозмездных договоров (договор дарения, договор ссуды) объясняется широким спектром побудительных  мотивов действий участников имущественного оборота, которые вовсе не сводятся к обязательному извлечению выгоды из всякой сделки. Чаще всего намерение  заключить договор дарения возникает  под влиянием личных отношений, сложившихся  между дарителем и одаряемым. Это может быть и чувство благодарности  к одаряемому, симпатия и т.д. Сделки могут совершаться в том числе и из сострадания к попавшим в беду, из желания оказать помощь, просто материально поддержать кого-либо. В любом случае такие побудительные мотивы не имеют правового значения. Поэтому встречающийся иногда в юридической литературе взгляд на безвозмездные отношения в гражданском праве как на вынужденный «довесок» к «нормальным» имущественным отношениям, пронизанным насквозь меркантильными интересами их участников, представляется намеренно искусственным, примитивизирующим субъекты имущественного оборота (в особенности физических лиц).

Признак безвозмездности  договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого, более того, и не рассчитывает на это. «Наличие хотя и неравноценных, но взаимных непогашенных денежных обязательств у сторон свидетельствует  о том, что их намерение простить долг друг другу не является разновидностью дарения».

Если по договору дарения  предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное  обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему применяются  правила, предусмотренные п.2 ст.170 ГК (п.1 ст.572 ГК). В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно  имели в виду. К нему в зависимости  от конкретных условий должны применяться  правила о договорах купли-продажи, мены и др.

Как и в российском дореволюционном  гражданском праве, договор дарения  не теряет своих качеств, если имеется  встречное предоставление, которое  носит чисто условный, либо символический  характер (например, вручение дарителю одаряемым мелкой монетки за подаренные острый предмет или комнатное  растение). При этом, важное значение, имеет осознание сторонами того факта, что встречное предоставление является именно данью традиции и не выполняет роль компенсации за полученное имущество. При отсутствии осознания условности и символического характера предоставления со стороны, одаряемого и, напротив, направленности воли сторон именно на компенсацию дара их правоотношения не могут рассматриваться в качестве договора дарения даже в том случае, когда встречное предоставление явно не эквивалентно полученному дару. Так, если какое-либо имущество реализуется его собственником по явно заниженной цене или покупается кем-либо по чрезмерно завышенной цене, указанные правоотношения, в силу отсутствия признака безвозмездности, не могут быть квалифицированы как договор дарения.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст.567 ГК) либо договор купли-продажи (ст.454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме.

- Признаком дарения является  увеличение имущества одаряемого. Объем имущества одаряемого увеличивается  путем передачи ему дарителем  вещи или имущественного права  либо освобождения его от обязанности.  В последнем случае уменьшается  часть имущества одаряемого, составляющего  его пассивы, что равносильно  увеличению активов последнего. Данный признак позволяет отличать  договор дарения от иных договоров,  не предусматривающих, так же  как и при дарении, встречного  предоставления. Например, договор  залога может быть заключен  третьим лицом с кредитором  должника в целях обеспечения  обязательств последнего без  какой-либо компенсации риска  указанного третьего лица со  стороны должника. Несмотря на  очевидную выгоду для должника  и безвозмездность отношений  между должником и залогодержателем, такой договор не может рассматриваться  в качестве дарения, поскольку  он не увеличивает имущества  должника.

- При дарении увеличение  имущества одаряемого должно  происходить за счет уменьшения  имущества дарителя. И этот признак  необходим для отграничения договора  дарения от иных договоров  и сделок, реализация которых  сулит увеличение имущества лица, но не за счет уменьшения  имущества оказывающего ему услугу  другого лица. Такие правоотношения  имеют место, в частности, по  договору страхования, заключенному  страхователем в пользу выгодоприобретателя,  который при наступлении страхового  случая, получая от страховщика  страховое возмещение, увеличивает  свое имущество, но не за  счет уменьшения имущества страхователя. Аналогичная ситуация может возникнуть  по договору поручения, не предусматривающему  обязанность доверителя по выплате  вознаграждения поверенному.

Уменьшение имущества  одной стороны и одновременное  увеличение имущества другой характерно и для ряда иных возмездных сделок (договоров аренды, перевозки, хранения). Принятие дарения означает согласие одаряемого на безвозмездное приобретение имущества, но такой акт (принятие) имеет  место и в других способах приобретения имущества. Бесповоротность дарения  в настоящее время не является абсолютной, так как возможен отказ  от исполнения договора дарения и  отмена дарения.

- Признаком договора дарения  является также наличие у дарителя, передающего одаряемому, имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у «дарителя» договор, по которому производится передача имущества, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в соответствии с п.3 ст.423 ГК признаваться возмездным. Что же касается встречного предоставления, то его размер в этом случае определяется исходя из того, что если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение такого договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п.3 ст.424 ГК).

Намерение одарить - правовая цель дарителя в сделке. Это - действительно  юридически важный признак, который  можно уточнить, как намерение  передать дар в собственность безвозмездно.

- Дарение - это всегда  двусторонняя сделка, т.е. для  ее совершения необходима согласованная  воля обеих участвующих в сделке  сторон. Это означает, что для  заключения договора дарения  не достаточно желания одного  лица передать в качестве дара  вещь или имущественное право  другому лицу. Одаряемый также  совершенно определенно должен  выразить свое согласие на  принятие дара. Данный признак  не всегда можно обнаружить  в отношениях, связанных с дарением, особенно если договор дарения  заключается по модели реального  договора. В повседневной жизни  на бытовом уровне каждый день  совершается огромное число дарений  без всяких видимых следов  истребования согласия одаряемого  на принятие подарка. Однако  даже обыденные представления  не исключают возможности отказа  одаряемого от принятия подарка.  Мотивами для такого отказа  могут служить дороговизна подарка,  испорченные отношения между  дарителем и одаряемым, понимание  одаряемым, что за подарком  последуют просьбы дарителя совершить  какие-либо нежелательные (для  одаряемого) действия, и т.п.

- Договор дарения может  быть как реальным, так и консенсуальным. Реальной называется сделка, для  совершения которой наряду с  достижением соглашения между  сторонами одновременно требуется  также передача имущества либо  имущественного права. С точки  зрения правовой природы возникающих  при этом правоотношений значительный  интерес представляет собой договор  дарения, совершаемый путем передачи  имущества одаряемому.

По общему правилу реальный договор отличается от консенсуального  договора, который считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям договора (формальный момент получение  лицом, направившим оферту, ее акцепта), тем, что для заключения реального  договора необходима также передача имущества, поэтому такой договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п.1, 2 ст.433 ГК).

В этом смысле договор дарения, совершаемый путем передачи имущества  одаряемому, на первый взгляд также  представляется реальным договором: отсутствует  разрыв во времени между заключением  договора и появлением права у  одаряемого; передача имущества дарителем  представляет собой не исполнение обязательства, а действие последнего по заключению договора дарения. Вместе с тем такой договор дарения обладает некоторыми специфическими чертами, отсутствующими у других реальных договоров. Во-первых, иные реальные договоры (рента, заем, хранение, перевозка) заключаются (путем передачи имущества) в том числе и на основе соглашений сторон, которые вступают в силу с момента передачи имущества. Для договора дарения такая возможность исключается: при наличии соглашения между дарителем и одаряемым мы имеем дело с консенсуальным договором обещания дарения.

Во-вторых, передача дарителем  имущества в качестве дара одаряемому имеет своим результатом непосредственное возникновение у одаряемого права собственности на подаренное имущество. Иными словами, в отличие от всех других реальных договоров, по которым передача имущества означает не только заключение договора, но и возникновение обязательств сторон, заключение договора дарения не порождает никаких обязательственно - правовых отношений, а приводит к возникновению права собственности на подаренное имущество у одаряемого.

Договор дарения, заключаемый  путем передачи дарителем имущества  одаряемому, отличается от консенсуального  договора обещания дарения не только по моменту его заключения, но и  тем, что он вообще не порождает обязательств сторон и поэтому не может быть отнесен также и к реальным договорам. По своей правовой природе такой договор дарения представляет собой «договор - сделку», т.е. юридический факт, служащий основанием прекращения права собственности дарителя и возникновения права собственности у одаряемого на подаренное имущество. Пожалуй, единственная причина, по которой данный юридический факт признается не только основанием (способом) перехода права собственности, но и договором, состоит в необходимости для дарителя получить согласие одаряемого на передачу ему соответствующего дара. Все остальные качества гражданско-правового договора (договора - правоотношения и договора - документа) в данном случае не имеют места.