Особенности договора дарения жилого помещения

Отношение к договору дарения  как к договору - сделке демонстрирует  и законодатель. Из всех правил ГК, предназначенных  для регулирования договора дарения, непосредственное отношение к договору, заключаемому путем передачи имущества  одаряемому, имеют лишь следующие  нормы:

- О признании договора  дарения, предусматривающего встречное  предоставление со стороны одаряемого, притворной сделкой (п.1 ст.572);

- О форме договора дарения  и порядке его заключения, т.е.  передачи дара (п.1 ст.574);

- О случаях запрещения  и ограничения дарения (ст.575, 576);

- О последствиях причинения  вреда одаряемому вследствие недостатков подаренной вещи (ст.580);

- Об отмене дарения  (ст.578, 579).

Что касается иных норм, то они  регулируют содержание договора дарения, порядок исполнения обязательств и  отказа от исполнения договора дарения, вопросы правопреемства, т.е. имеют  в качестве объекта правового  регулирования договор дарения  как правоотношение и предназначены  исключительно для регламентации  отношений, связанных с консенсуальным договором дарения (обещания дарения).

Таким образом, законодатель, понимая, что договор дарения, совершаемый  путем передачи имущества одаряемому, не порождает обязательств и не обладает качествами договора - правоотношения, регулирует его именно как сделку (договор - сделку) без помощи норм, рассчитанных на определение содержания данного договора.   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Элементы договора  дарения 

 

3.1 Предмет договора дарения

Говоря о предмете договора дарения, не следует упускать из виду, что указанный договор, как и  всякий гражданско-правовой договор  на передачу имущества, имеет сложный  предмет, состоящий из действий дарителя: передача дара, освобождение от обязанности, которые называют объектом первого  рода или юридическим объектом, а  также самого имущества (вещи, права, обязанности), которое обычно именуется  объектом второго рода или материальным (применительно к вещи) объектом.

Предмет договора дарения  может быть разбит на пять частей, каждая из которых имеет, в определенном смысле, самостоятельное значение.

1. Передача дарителем  вещи в собственность одаряемого  представляет собой наиболее  типичный предмет договора дарения.  Вещи (в том числе деньги и  ценные бумаги) представляют собой  предметы материального мира  как в их естественном состоянии  (например, дары природы), так и  предметы, созданные трудом человека. Предметом договора дарения может  быть как движимое имущество,  так и недвижимость, находящиеся  в свободном обращении. Совершение  сделок в отношении вещей, ограниченных  в обороте (огнестрельное оружие, летательные аппараты и другое), допускается после получения  соответствующих разрешений. Заключение  договора дарения в отношении  вещей, изъятых из оборота (например, участок лесного фонда), не допускается.  Договоры дарения, имеющие в качестве своего предмета указанные действия дарителя, отличаются от многих иных договоров, направленных на передачу имущества (аренда, ссуда, наем), тем, что вещь передается в собственность одаряемого, а от тех договоров из этой категории, которые, так же как и дарение, предусматривают передачу имущества в собственность контрагента (купля - продажа, мена, рента), - тем, что при дарении отчуждение имущества производится безвозмездно. При этом от договора беспроцентного займа договор дарения денег отличается тем, что подаренные одаряемому деньги не подлежат возврату дарителю.

Среди вещей выделяют обычные  подарки до пяти минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст.574, 575 ГК) и обычные подарки небольшой стоимости (п.1 ст.576, 579 ГК). Такие подарки имеют особый режим: в отношении их не действуют правила о запрещении дарения между определенными дарителями и одаряемыми; к ним не применяются правила об отказе от исполнения договора дарения и об отмене дарения; договор дарения подарков до пяти минимальных размеров оплаты труда с дарителем юридическим лицом может быть заключен устно.

2. Передача одаряемому  имущественного права (требования) дарителем к «самому себе».  В юридической литературе отмечалось, что сфера действия договора  дарения с таким предметом  в основном сводится к установлению  названного права. Кроме того, рассматривая характерные черты подобного договора, А.Л. Маковский подчеркивает, что «под этот случай дарения не подпадает требование к дарителю, предоставляемое посредством передачи одаряемому ценной бумаги (например, выдачи простого векселя)»; кроме того, «не могут вообще рассматриваться в качестве дарения договоры о безвозмездном предоставлении другой стороне прав ссудополучателя, хранителя, доверителя или учредителя доверительного управления, т.к. соответствующие отношения урегулированы в ГК как отношения по иным, самостоятельным договорам...».

По договору дарения, предусматривающему передачу одаряемому имущественного права (требования) дарителем к самому себе, могут передаваться не только обязательственные права, но и отдельные  вещные права.

Например, в соответствии с п.3 ст.552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором. При продаже  такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, что и продавец недвижимости. Причем, если иное не установлено законом  или договором, предусмотренная  договором цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену права на соответствующую  часть земельного участка (п.2 ст.555 ГК). Если стороны договорятся о том, что они не включают в цену объекта недвижимости цену права на земельный участок (скажем, права бессрочного пользования), при явном намерении лица, выступающего в роли продавца объекта недвижимости, тем самым одарить покупателя объекта недвижимости, налицо все необходимые признаки дарения права (в том числе и вещного) на соответствующий земельный участок.

3. Передача одаряемому  принадлежащего дарителю имущественного  права (требования) к третьему  лицу осуществляется посредством  безвозмездной уступки соответствующего  права (требования) одаряемому при  условии соблюдения правил, регулирующих  цессию (п.3 ст.576 ГК). Следовательно, по такому договору дарения не могут быть переданы права, неразрывно связанные с личностью кредитора (дарителя), в частности требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (ст.383 ГК), а также права по обязательству, в котором личность кредитора (дарителя) имеет существенное значение для должника (п.2 ст.388 ГК). Не подлежат передаче по такому договору дарения также права по ценным бумагам в документарной форме, которые относятся к вещам и поэтому могут передаваться в качестве дара как вещи, что составляет самостоятельный предмет договора дарения (передача вещи в собственность одаряемого).

Остальные права, вытекающие как из договорных, так и из внедоговорных  обязательств, могут передаваться по договору дарения, предусматривающему передачу одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к  третьему лицу.

Особую проблему представляет вопрос о том, следует ли квалифицировать  как договор дарения всякую безвозмездную  сделку уступки требования по обязательству. Данный вопрос приобретает особо  актуальное значение в случаях, когда  речь идет о сделках уступки требования, совершаемых между коммерческими  организациями по обязательствам, связанным  с их предпринимательской деятельностью, поскольку, как известно, дарение  между коммерческими организациями  запрещено законом (п.4 ст.575 ГК).

В соответствии с п.1 ст.388 ГК уступка требования кредитором другому  лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или  договору. В соответствии с законом (п.4 ст.575 ГК) не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает  пяти установленных законом минимальных  размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями. Договор дарения может совершаться, в том числе и путем передачи одаряемому права требования к третьему лицу, осуществляемой с соблюдением правил, установленных в отношении уступки требований по обязательствам (п.3 ст.576 ГК).

Вместе с тем соглашение об уступке прав, не предусматривающее  встречного предоставления цеденту  со стороны цессионария, может быть признано договором дарения лишь в том случае, если оно содержит ясно выраженное намерение цедента  совершить безвозмездную передачу соответствующего права цессионарию (п.2 ст.572 ГК). При этом под безвозмездностью передачи права требования понимается отсутствие какой-либо причинной обусловленности  такой передачи права, вытекающей в том числе и из других взаимоотношений сторон по иным сделкам и обязательствам.

Существуют такие соглашения, которые не подпадают под признаки ни договора купли-продажи, ни договора дарения, любого иного предусмотренного законом договора. Например, право  требования может передаваться в  зачет своего долга перед лицом, которому передается такое право. То есть одно обязательство, которое имеется  между предполагаемыми цедентом и цессионарием, заменяется другим с иным предметом исполнения (новация).

Отсутствие в соглашении об уступке прав требования, заключенном  между коммерческими организациями, условий об оплате цессионарием получаемого  права либо об ином встречном предоставлении само по себе не может служить основанием для признания указанного соглашения договором дарения. Напротив, «гражданское законодательство исходит из презумпции возмездности договора (п.3 ст.423 ГК). Поэтому договор является дарением только в том случае, если договор содержит явно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу вещи или судом будет установлено такое намерение», либо, как в данном случае, когда заинтересованным лицом будет доказано отсутствие какой-либо причинной обусловленности безвозмездной уступки права.

Таким образом, если стороны  оформили соглашение об уступке права  требования, то на эту сделку не распространяются правила об отмене дарения, ограничении  дара, отказе от исполнения и др. Но если стороны заключили договор  о передаче в дар имущественного права требования дарителя к третьему лицу, то соблюдаются правила об объеме переходящего права, возражениях  должника против требования нового кредитора, согласии должника в определенных случаях и др.

4. Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем. В данном случае нельзя говорить о том, что прощение долга всегда является договором дарения. Прощение долга является основанием прекращения обязательства. В соответствии со ст.415 ГК («Прощение долга») обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Именно в таком качестве (как основание прекращения обязательства, а не договор дарения) прощение долга часто используется в имущественном обороте, участники которого нередко путем прощения долга прекращают взаимные обязательства по различным договорам. Прощение долга используется также при сверке расчетов, составлении мировых соглашений с учетом целого ряда различных обязательств, имеющихся между сторонами. В связи с этим признание всякого прощения долга договором дарения способно дестабилизировать имущественный оборот и повлечь за собой иные серьезные негативные последствия.

Соглашение о прощении долга может быть квалифицировано  как договор дарения только в  том случае, когда в нем положительно решен вопрос о безвозмездности  действий кредитора по освобождению должника от возложенных на него обязательств и при явном намерении кредитора  одарить должника без всякого  встречного предоставления в рамках всех взаимоотношений сторон. И здесь, как в случае с уступкой требования, необходимо исходить из презумпции возмездности прощения долга.

Договор дарения отличается от прощения долга тем, что дарение  всегда совершается на основании  соглашения двух лиц, а прощение долга  представляет собой одностороннюю  сделку, для совершения которой достаточно волеизъявления одной стороны.

5. Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за являющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обязательству. Речь идет о применении специальной конструкции исполнения обязательства путем возложения его исполнения на третье лицо (п.1 ст.313 ГК), поскольку только в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, не являющимся стороной в обязательстве.

Другой вариант договора дарения путем освобождения одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом состоит в том, что даритель занимает место должника в обязательстве, освобождая тем самым от него одаряемого. Замена участника обязательства на стороне должника осуществляется с помощью перевода долга; перевод долга допускается лишь с согласия кредитора (ст.391 ГК). В данном случае основанием освобождения одаряемого от его обязанности перед третьим лицом (кредитором) служит не фактическое ее исполнение дарителем, а то обстоятельство, что одаряемый выбывает, благодаря дарителю, из соответствующего обязательства.

Даритель может исполнить (или пообещать исполнить) эту  обязанность при наличии двух условий:

1) Если по условиям  обязательства и в соответствии  с требованиями нормативных актов  одаряемый не должен произвести  исполнение лично;

2) Кредитор одаряемого  согласен принять исполнение  от другого лица (если получение  такого согласия в силу закона  является обязательным).

Необходимо отметить, что  и в этом случае для того чтобы  соответствующие действия лица, освобождающего должника от обязательства перед  третьим лицом, были признаны дарением, требуется наличие всех признаков  договора дарения, и прежде всего  безвозмездности и намерения  дарителя именно освободить должника от его обязанностей в качестве дара последнему.