Лизинг: правовое регулирование в России

Немногие лизинговые компании фактически практиковали заключение сделок с бюджетными организациями. И дело в данном случае даже не в  том, в какую правовую форму ее облечь (например, договор аренды), сколько  в технологии ее проведения и сопутствующих рисках. В большинстве своем риски по сделке сопоставлялись именно с объемами предпринимательской деятельности бюджетной организации. Предлагаемые поправки снимают только часть рисков лизинговой компании (например, предоставляется возможность бесспорного списания денежных средств со счета).

2.4 Договор лизинга  недвижимого имущества.

Договор лизинга  недвижимого имущества на срок более  года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок регистрации  имущества (предмета договора лизинга) и прав на него определен ст. 20 Закона N 164-ФЗ.

В соответствии со ст. 20 Закона N 164-ФЗ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Специальные требования, предъявляемые законодательством  Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной  техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Предметы лизинга, подлежащие государственной регистрации  в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя  или лизингополучателя (п. 2 ст. 20 Закона N 164-ФЗ).

По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию  предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах должны быть указаны сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества. При расторжении договора и изъятии лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе). При выкупе предмета лизинга возможно аннулировать запись о собственнике с последующей регистрацией предмета лизинга за лизингополучателем, на основании договора купли-продажи.

III  ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЛИЗИНГА.

3.1 Проблемы правового регулирования лизинга.

Одной из важнейших  законодательных проблем, по мнению автора, является решение вопроса  об отнесении того или иного объекта  к объектам недвижимости.

 Б.М. Гонгало  утверждает, что решение об отнесении конкретного объекта к недвижимости будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов, к числу которых он относит уровень юридических знаний лица, принимающего решение, его способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета.¹⁸

Не разделяя в целом позицию Б.М. Гонгало, автору следует согласиться с тем, что ст. 130 ГК РФ, содержащая определение недвижимости, не упоминает такого его признака, как государственная регистрация прав, а также ГК РФ использует понятие "недвижимость" при определении самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Решение вопроса  об определении правового режима объекта лизинга (недвижимая или  движимая вещь) в лизинговой деятельности вызывает особенно серьезные проблемы, что касается в первую очередь прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация которых не является обязательной и осуществляется по желанию правообладателей или в силу необходимости совершения сделки с объектом. Для лизинговых компаний указанное выражается в получении отказа от регистрирующего органа в государственной регистрации прав по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является. При этом наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости в отсутствие государственной регистрации права не свидетельствует о том, что объект является недвижимой вещью.¹⁹

Следует отметить, что недвижимое имущество как  предмет договора лизинга определяет не только специфику его правового  регулирования на стадии заключения договора и исполнения договорного  обязательства, но и особенности изменения и расторжения такого договора. Справедливости ради следует отметить, что указанная проблема касается не только договора лизинга.

Основные направления  совершенствования гражданского законодательства отражены в Концепции развития гражданского законодательства, принятой Советом при Президенте РФ 7 октября 2009 г., и в разработанных на базе указанной Концепции изменениях Гражданского кодекса Российской Федерации, где, в частности, в ст. 130 ГК РФ и ряд иных статей вносятся изменения в части установления перечня объектов недвижимого имущества. Из числа недвижимого имущества исключается предприятие как имущественный комплекс, дополнительно в перечень недвижимого имущества включаются единый объект, представляющий собой совокупность земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, технологический комплекс, представляющий собой совокупность зданий и сооружений, связанных между собой общим назначением. Все предлагаемые проектом изменения в ГК РФ в части уточнения перечня недвижимого имущества заслуживают безусловной поддержки, практически ни у кого не вызывают возражений и должны быть реализованы также и при разработке новой редакции Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Второй комплекс проблем связан с тем, что законодатель не в полной мере учел особенности, связанные с государственной регистрацией договора финансовой аренды (лизинга) объекта недвижимости, что усугубляется отсутствием нормативного закрепления последовательности необходимых для регистрации лизинга регистрационных процедур.

Пунктом 1 ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" установлено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Поскольку договор лизинга является подвидом договора аренды (ст. 625 ГК), то к нему применяются общие положения об аренде, а именно нормы § 1 гл. 34 ГК РФ. Поэтому в том случае, когда предметом договора финансовой аренды (лизинга) выступает недвижимое имущество, такой договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, ст. 625 ГК РФ, ст. 4 Закона о государственной регистрации прав) императивно.

Квалифицирующим признаком договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, подлежащего передаче в лизинг, в противном случае возникали бы обычные арендные отношения.

Предметом договора лизинга является конкретный объект, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, а не недвижимость (здания, оборудование, транспортные средства и т.д.) вообще. На момент заключения договора лизинга объект недвижимости уже должен существовать и иметь собственника. Статьей 667 ГК РФ на арендодателя возложена императивная обязанность уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду определенному лицу. Можно предположить, что такое уведомление в обязательном порядке должно содержаться в договоре купли-продажи имущества, и лизингополучатель может быть прямо назван в договоре. Однако это не исключает возможности уведомления продавца и другими способами.

Следует заметить, что законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже  имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должны быть известны объект недвижимости, его состояние и цена продажи. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуется кадастровый паспорт объекта, который имеет или может получить только собственник объекта. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга, например в форме предварительного договора.²⁰

Совершенно  очевидно, что лизинговая сделка представляет собой комплекс договоров, заключаемых  в ее исполнение. Исходя из нормативного определения лизинга, следует, что  самым первым договором, заключаемым в рамках лизинговой сделки, является договор лизинга. Все последующие договоры: купли-продажи предмета лизинга, страхования, договор на выполнение дополнительных работ или оказания дополнительных услуг и т.д. - должны заключаться уже после договора лизинга.

Договор финансовой аренды (лизинга) считается заключенным  с момента его государственной  регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимое имущество, но и обременения этих прав, в том числе аренда (ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). Государственная регистрация финансовой аренды (лизинга) как обременения (ограниченного права на имущество) недвижимого имущества, согласно п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав, проводится путем государственной регистрации договора аренды такого недвижимого имущества. При этом напомним, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Итак, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о праве собственности на объект недвижимого имущества, который по договору, заключенному лизингодателем, не являющимся собственником объекта, и лизингополучателем, передается в финансовую аренду. При этом предполагается, что между лизингодателем и собственником объекта имеется предварительная договоренность о продаже этого объекта, но законодательными и нормативными актами не установлено каких-либо требований к форме такой договоренности (письменная, устная) и требований представить на государственную регистрацию подтверждение такой договоренности. Регистрация договора лизинга может быть осуществлена по заявлению лизингодателя или лизингополучателя, а собственник будет уведомлен о состоявшейся государственной регистрации обременения его права собственности на объект недвижимости (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав). Безусловно, участники гражданского оборота должны действовать добросовестно и разумно, но подобный порядок осуществления регистрационных действий не исключает и возможности заключения договора лизинга исключительно с намерением причинить вред правообладателю, например, чтобы сорвать сделку по продаже им объекта недвижимости, которую потенциальный покупатель откажется заключать, поскольку по данным ЕГРП право собственности на объект обременено лизингом.

Но даже при  добросовестности и разумности действий всех участников лизингового правоотношения нельзя исключить того, что сделка по продаже собственником объекта лизинга лизингодателю не будет заключена. При этом процедура погашения записи о регистрации договора лизинга Законом о регистрации прав не установлена. Правообладатель как лицо, не участвующее в договоре лизинга, но заинтересованное в очищении своего титула, такое заявление подать не может.

С трудностями  при государственной регистрации столкнутся участники лизинга и в том случае, если объектом лизинга является объект недвижимости, право на который возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не зарегистрировано в ЕГРП. Договор аренды недвижимого имущества, к которому приравнивается с точки зрения государственной регистрации договор лизинга недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации только при условии наличия права собственности арендодателя на недвижимое имущество. В этом случае правообладатель объекта недвижимости, достигнув предварительной договоренности о продаже объекта лизингодателю, может уклоняться от государственной регистрации ранее возникшего права, что делает невозможным и регистрацию договора лизинга.²¹

Учитывая отсутствие четких процедур государственной регистрации  и стремясь минимизировать риски  предпринимательской деятельности, на практике лизингодатель сначала  приобретает объект недвижимости в собственность, а потом обращается за регистрацией договора лизинга. При этом совершенно не важно, когда такой договор был подписан сторонами: до приобретения недвижимости лизингодателем или после - такой договор не является основанием для возникновения лизингового правоотношения, поскольку права и обязанности у сторон по договору не возникли, так как договор не зарегистрирован в ЕГРП.

Подведя итоги, автор отмечает:

1. В случае  когда предметом финансовой аренды (лизинга) является объект недвижимого имущества, договор лизинга как разновидность договора аренды подлежит государственной регистрации как сделка и вступает в силу с момента такой регистрации.

2. Отсутствие  в гражданском законодательстве  четкого определения недвижимой  вещи (недвижимости) порождает серьезные проблемы, не позволяя однозначно квалифицировать передаваемое имущество по договору лизинга как недвижимое имущество, что значительно сужает использование данного вида лизинга в практике российских компаний, делая для них покупку недвижимости в кредит более привлекательной. Установленный законодателем запрет на лизинг земельного участка как самостоятельного объекта лизинговой сделки также ограничивает экономическое использование лизинга недвижимости.

3. Законодательное  требование об обязательности государственной регистрации договора лизинга и, как следствие, определения момента возникновения лизинговых отношений моментом государственной регистрации затрудняет развитие лизинга недвижимости.

4. Противоречивость  норм гражданско-правового регулирования финансовой аренды (лизинга) недвижимости, в свою очередь, приводит к комплексу проблем налогового характера, который вполне может стать предметом отдельного самостоятельного исследования.