Договор строительного подряда

      Договор строительного подряда заключается  на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, из текста ст. 740 ГК РФ вытекает, что существенными условиями договора строительного подряда являются результат, цена и срок. Результат договора строительного подряда может существовать в виде объекта строительства или капитального ремонта здания или сооружения⁵.

      В литературе понятие капитального ремонта  трактуется по-разному.

      В курсе советского гражданского права  указывается, что в судебной практике под капитальным ремонтом обычно понимается обновление существенных частей имущества, требующее при этом настолько значительных затрат, что оно является целесообразным лишь при длительном пользовании отремонтированным имуществом. В спорных случаях, когда неясно, является ли ремонт капитальным или текущим, вопрос решается экспертизой. С точки зрения других авторов, под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению⁶. Думается, что принципиальной разницы между этими подходами нет: оба эти подхода можно применять в предпринимательской и судебной практике для разграничения капитального и текущего ремонта.

      В современной литературе вопрос о  существенных условиях договора строительного  подряда освещается неоднозначно.

      Достаточно  подробно определяет существенные, характерные  признаки договора подряда Е.Л. Абрамцова, с точки зрения которой в качестве таковых: а) предметом договора подряда является результат работы; б) подрядчик обязан выполнить работу своим иждивением, т.е. из своего материала, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором; в) работа должна быть выполнена подрядчиком за свой риск, если иное не предусмотрено законом или договором; г) заказчик обязан оплатить работу подрядчику при условии, что она выполнена надлежащим образом, т.е. доброкачественно и в согласованный срок, а не любую работу⁷. Думается, что излишне подробное раскрытие существенных условий договора подряда с указанием на права и обязанности сторон не нужно. Ясно, например, что оплата в соответствии с принципом надлежащего исполнения обязательств подлежит надлежаще выполненная работа и только та, которая предусмотрена договором. Подрядчик, конечно, не имеет право навязывать заказчику незаказанную и не обусловленную договором работу. Принципиальнее то, что Е.Л. Абрамцова предлагает разграничивать объект и предмет договора подряда. Она верно полагает, что предмет и объект договора подряда не тождественны по содержанию, но невозможно согласиться с ее разграничением предмета и объекта договора подряда, поскольку с ее точки зрения объектом договора подряда является совершение положительных действий подрядчиком, выполнение им определенной работы по заданию заказчика. Предметом же договора подряда, по мнению Е.Л. Абрамцовой, является результат выполненной подрядчиком работы - построенное здание, сооружение, изготовленная вещь, отремонтированное имущество⁸. Высказанное Е.Л. Абрамцовой мнение о соотношении между предметом и объектом договора строительного подряда вызывает возражения по существу.

      Известно, что гражданское законодательство на примере ст. 432 ГК РФ определяет, какие  условия относятся к существенным, оставляя вопрос о несущественных условиях открытым. Это связано с тем, что договор считается заключенным с момента согласования существенных условий. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      В соответствии с действующим законодательством  отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.⁹

      Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного  подряда? Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:

-наименование  и месторасположение объекта  строительства (в том числе,  когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);

-характеристику  проектной документации (кем и  когда утвержден или будет утвержден проект);

-перечень  монтажных, пусконаладочных и  иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.¹⁰

      Характеристика  предмета договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к этой документации требования. Согласно п. 1  ст. 743 ГК РФ, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Предмет договора подряда является его существенным условием, поэтому при отсутствии в договоре условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о предмете, договор считается незаключенным.

      Представляется, что предмет гражданско-правового  договора характеризуется как разновидность согласованной деятельности, в качестве которой может выступать продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг либо организация финансовых потоков. Предметом договора строительного подряда является строительная деятельность его субъектов, направленная на достижение результата и создание соответствующего объекта - завершенного строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объекта недвижимости. Предмет - процесс, а результат - объект. Такой подход оптимально объясняет соотношение деятельности сторон и получаемых результатов, регулирующее воздействие закона и договора. В процессе строительства, реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости закон и договор регулируют деятельность заказчика и подрядчика, устремленную на достижение адекватного результата, а после его достижения регламентируются взаимоотношения сторон именно во взаимосвязи с качеством достигнутого результата. Таким образом, предмет и объект договора строительного подряда органично и неразрывно друг с другом связаны. Исходя из изложенного, невозможно согласиться с той точкой зрения, что предметом договора строительного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму¹¹. Изложенный подход петербургских ученых к пониманию предмета договора строительного подряда как его существенного условия, видимо, соответствует их пониманию предмета гражданско-правового договора, который они, видимо, квалифицируют как вещи и действия.

      С разграничением предмета и объекта  договора строительного подряда  связан рисковый характер самого договора. Поскольку объект договора строительного  подряда в момент установления договорных отношений отсутствует, это создает теоретическую и практическую возможность недостижения запланированного результата - объекта строительства, реконструкции или капитального ремонта.

      Таким образом, существенными условиями  договора строительного подряда  будут предмет, объект, цена и срок. Кроме того, в объект договора строительного  подряда включаются взаимосвязанные  со строительными работами услуги. Такой вывод вытекает из содержания п. 2 ст. 779 ГК РФ, в соответствии с которым правила гл. 39 ГК РФ применяются к различным договорам оказания услуг, заключению услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным гл. 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51 и 53 ГК РФ. Услуги, оказываемые по договору строительного подряда, могут быть как производственного, так и социально-бытового характера, в любом случае они отражают устремления заказчика и подрядчика к достижению конечного результата строительных работ. В связи с услугооказывающим характером договора строительного подряда (тем, что, в общем-то, в предметно-объектный состав договора строительного подряда входят и работы, и услуги) возникает вопрос о разграничении и соотношении работ и услуг. Л.В. Санникова на основе деления всех благ на вещественные и невещественные полагает, что в отличие от работ услуги имеют своим предметом невещественные блага¹². Однако вещественная природа объекта договора строительного подряда не вызывает сомнений, точно так же, как и то, что производственная услуга взаимосвязана с объектом договора строительного подряда - вещью, подлежащей созданию, реконструкции или капитальному ремонту по договору строительного подряда. Таким образом, взаимосвязь услуги с невещественным благом не столь очевидна, а услуга может оказываться в отношении вещественного блага.

      Цена  в договоре строительного подряда  имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному  согласованию. Согласно ст. 746 ГК РФ расчеты  заказчика с подрядчиком производятся в порядке, установленном законом или заключенным договором строительного подряда. Ввиду большого объема строительных работ, цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейной перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и иные предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в  ст. 743 - 744 ГК РФ.¹³

      Отсутствие  сметы может повлечь за собой  признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1  ст. 746 ГК РФ, согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой.

      Основание и порядок внесения изменений  в техническую документацию регламентируется правовыми нормами  ст. 744 ГК РФ. Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

      Цена, указанная в договоре строительного  подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами.

      В соответствии с п. 5  ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную  смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачивать эти работы.¹⁴

      Оплата  выполненных подрядчиком работ  производится заказчиком в сроки  и в порядке, установленные законодательством  или договором строительного подряда. В соответствии со  ст. 711 ГК РФ договором может быть предусмотрена предварительная оплата выполненных работ, оплата по мере выполнения их отдельных этапов, оплата за объемы работ, фактически выполненные за отчетный период, либо окончательная оплата после сдачи работ заказчику.

      Расчеты между заказчиком и подрядчиком  производятся на основании унифицированных  форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном  строительстве и ремонтно-строительных работ.

      Срок  в договоре строительного подряда  также относится к существенным условиям. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, в договоре обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения подрядчиком строительных работ, определены промежуточные сроки завершения отдельных этапов работы.

      Согласование  сроков исполнения взаимных обязательств стороны обычно оформляют различными календарными планами и графиками, которые прилагаются к договору строительного подряда и становятся его неотъемлемой частью.

      Форма договора строительного подряда  специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 —161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).¹⁵

      По  соглашению сторон, договор строительного  подряда может быть удостоверен  нотариально путем совершения удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие ( ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон, влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным ( ст. 165 ГК РФ).

      В условиях обычного делового оборота  договор строительного подряда  заключается сторонами в простой  письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор  целесообразно составить с включением в него подробного перечня прав и обязанностей сторон.

      Необходимо  учесть, что при согласовании условий  и оформлении договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и максимально учесть свои интересы. Это позволит говорить о том, что конкретный договор заключен на взаимовыгодных для сторон условиях и отвечает основным принципам гражданских правоотношений. 

2. Стороны договора  строительного подряда  и их правовой  статус.

2.1. Правовой статус  участников договора  строительного подряда.

     Сторонами по договору строительного подряда  выступают заказчик и подрядчик.

     В качестве подрядчика в договоре строительного  подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для  выполнения соответствующих строительных работ. Для того чтобы выполнить работу, субъекты строительной отрасли должны вступать в саморегулируемые организации строителей. Саморегулируемые строительные организации выдают свидетельства о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Без такого допуска осуществлять строительную деятельность с 1 января 2010 г. невозможно.