Договор найма жилого помещения

Поднаниматель проживает на возмездной основе. Так же как и в договоре найма, условие о размере платы за жилье не отнесено к существенным. Соответственно при отсутствии соглашения нанимателя и поднанимателя по поводу размера оплаты жилья следует исходить из упомянутого п. 3 ст. 424 ГК РФ, а при определении срока внесения платежей - из требований ЖК РФ на основании п. 3 ст. 682 ГК РФ [1].

По истечении договора поднайма поднаниматель может заключить договор на новый срок на общих с иными лицами основаниях. Пункт 6 ст. 685 ГК РФ лишает его преимущественного права, предоставленного нанимателю ст. 684 ГК РФ. Следовательно, по истечении срока действия договора поднайма при отказе освободить жилое помещение по требованию нанимателя поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке.

Жилищный кодекс (ст. 76) предусматривает специальные правила передачи в поднаем жилого помещения, выступающего объектом договора социального найма. Основные из этих правил состоят в следующем: объектом договора поднайма может быть часть жилого помещения, а все жилое помещение - только в случае временного выезда жильцов; если жилое помещение, предоставляемое в поднаем, находится в коммунальной квартире, то требуется согласие всех нанимателей и собственников, а также проживающих с ними членов их семей; не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в нем проживают или в него вселяются лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними иных граждан невозможно. Федеральными законами могут устанавливаться и иные случаи запрета передачи жилого помещения, используемого по договору социального найма, в поднаем.

В ст. 77 ЖК РФ установлены отдельные требования к договору поднайма. Он должен быть заключен в письменной форме, содержать перечень граждан, вселяемых совместно с поднанимателем. Экземпляр договора в обязательном порядке передается наймодателю. Срок действия договора определяется соглашением наймодателя и нанимателя, а если такое соглашение не достигнуто, то договор считается заключенным на один год [2].

Еще одна категория граждан, которые могут быть вселены нанимателем в жилое помещение по договорам найма - временные жильцы, правовой статус которых установлен ст. 680 ГК РФ и ст. 80 ЖК РФ. Они пользуются жильем на безвозмездных началах, а заселяются в него с согласия нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласие наймодателя в таком случае не требуется, необходимо лишь предварительное уведомление. Однако наймодатель может запретить вселение временных жильцов в жилое помещение, если в результате такого вселения будут нарушены требования законодательства о норме площади жилого помещения на одного человека. Временный характер проживания в жилом помещении выражается в том, что закон устанавливает максимальный срок пользования жилым помещением для этой категории граждан - шесть месяцев. Если же в пределах этих шести месяцев наниматель и постоянно проживающие с ним граждане не определили конкретный период пользования жилым помещением для временного жильца, то последний должен освободить жилое помещение в течение семи дней с момента предъявления требования любым из проживающих на постоянной основе, включая нанимателя. В данном случае ст. 680 ГК РФ воспроизводит предусмотренное ст. 314 ГК РФ правило об исполнении обязательств, срок исполнения которых определен моментом востребования.

Права временных жильцов являются производными от прав нанимателя. Не только истечение срока проживания, но и прекращение договора найма жилого помещения влекут для них утрату права пользования жилым помещением. За действия временных жильцом связанные с пользованием жилым помещением, ответственность перед наймодателем несет наниматель. Эта ответственность может быть связана с разрушением или порчей жилого помещения, использованием жилого помещения не по назначению и другими противоправными действиями временных жильцов. Следует помнить, что при краткосрочном коммерческом найме вселение временных жильцов не допускается (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма дополнительные права, которые не предусмотрены в Гражданском кодексе РФ в отношении нанимателя по договору коммерческого найма. В частности, это право производить обмен или замену занимаемого жилого помещения, сохранение жилого помещения за временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи, проживающими вместе с ним, право требовать изменения договора социального найма, в случаях предусмотренных ЖК РФ. Более того, данный Кодекс расширяет круг прав нанимателей жилых помещений по договору коммерческого найма в сравнении с теми, что указаны в ГК РФ (например, право на получение жилищных субсидий (п. 2 ст. 159 ЖК РФ).

3 Изменение и прекращение договоров найма жилого помещения

Гражданское и жилищное законодательство, применяемое к договорам социального и коммерческого найма, исходит из принципа устойчивого и стабильного пользования жилым помещением. Поэтому наймодатель может требовать изменения и прекращения договора, как правило, в случае неисполнения нанимателем его обязанностей, а нанимателю принадлежит право требовать изменения договора в случаях, предусмотренных законом, а прекращения договора - в одностороннем порядке независимо от каких-либо оснований.

В ГК РФ не содержится статьи, непосредственно предусматривающей правила об изменении договора коммерческого найма, подобные нормы «разбросаны» по его гл. 35. К ним, в частности, относятся упомянутые положения о порядке вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679), о распределении на основании соглашения ответственности по договору коммерческого найма между нанимателем и лицами, пользующимися жилым помещением на постоянной основе (п. 4 ст. 677). Кроме того, закон допускает замену нанимателя по договору долгосрочного коммерческого  найма при определенных обстоятельствах (ст. 686). Первое условие такой замены основывается исключительно на соглашении нанимателя, граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и наймодателя. Новым нанимателем может стать любой из совершеннолетних лиц, пользующихся жилым помещением на постоянной основе. Второе условие связано с тем, что прежний наниматель уже не пользуется объектом договора коммерческого найма, скажем, из- за переезда в другое жилое помещение, выбытия по другим причинам либо ввиду его смерти. В таком случае нанимателем становится один из постоянно проживающих граждан, причем согласия наймодателя па замену нанимателя не требуется. Если постоянно проживающие не достигнут соглашения о том, кому занять место нанимателя, то все они станут сонанимателями жилого помещения. При этом у них возникает солидарная ответственность по договору перед наймодателем (п. 4 ст. 677).

Аналогичное право на замену нанимателя закреплено за дееспособными (обязательно совершеннолетними) членами семьи нанимателя жилья социального использования (п. 2 ст. 82 ЖК РФ). Однако оно обусловлено согласием наймодателя и остальных членов семьи.

Можно указать и другие основания изменения договора социального найма. Так, право требовать заключения с кем-либо из членов семьи договора социального найма на все занимаемые жилые помещения принадлежит гражданам, проживающим в одной квартире и пользующимся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившимся в одну семью (п. 1 с г. 82 ЖК РФ). При этом жилищное законодательство не конкретизирует, что понимается под «объединением в одну семью». Из смысла ст. 69 ЖК РФ, определяющей перечень членов семьи нанимателя, можно предположить, что такое требование может быть предъявлено объединившимися в одну семью супругами, родителями и детьми и т.д. Вместе с тем подобного рода заявление может поступить и от лиц, не состоящих в родственных отношениях, но совместно прожинающих и ведущих общее хозяйство по аналогии с иными лицами, которые могут быть признаны членом семьи нанимателя на основании п. 1 ст. 69 ЖК РФ. Статья 82 ЖК РФ не предусматривает получение согласия наймодателя на объединение. Следует отметить, что законодатель допускает объединение в одну семью без каких-либо оговорок о соблюдении нормы площади жилого помещения, а также о возможном ухудшении условий проживания кого-либо из нанимателей (например, если наниматель, занимающий одну комнату, объединяется с несколькими жильцами, тоже занимающими одну комнату). Все это оправдано тем, что квартира, жильцы которой объединяются в одну семью, утрачивает статус коммунальной. В связи с этим граждане могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя в связи с разделом жилой площади. Такая мера, по-видимому, направлена на предотвращение образования жилья коммунального заселения. Однако на практике такой запрет порождает ряд проблем, тем более когда встает вопрос о реализации положений п. 4 ст. 69 ЖК РФ в отношении правового статуса бывшего члена семьи нанимателя, сохраняющего право пользования жилым помещением.

Прекращение договора коммерческого найма связано с истечением его срока. Договор найма жилого помещения на коммерческой основе, как большинство гражданско-правовых договоров, ноет срочный характер, его продолжительность устанавливается соглашением сторон [10, c. 64].

В зависимости от периода действия договора различают краткосрочный наем (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет) наем (ст. 683 ГК РФ). Как уже отмечалось, в случае, когда срок действия договора не определен или превышает по договору пять лет, договор считается заключенным на пять лет.

Срок имеет существенное правовое значение для отношений сторон. Долгосрочный договор (до пяти лет) дает определенную устойчивость в положении нанимателя, выражающуюся в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения (в отличие, например, от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610 ГК РФ). Для прекращения правоотношения в рамках долгосрочного договора наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе в продлении договора не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Если первый не выполнит этой обязанности, а второй не откажется от своих прав, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления в связи с решением не сдавать помещение внаем, то в течение года он не имеет право нарушать это обязательство. При несоблюдении такого законоположения наниматель может требовать признания договора с другим лицом недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ). Такими убытками могут быть расходы на переезд в другое жилое помещение, разница в размере платы за наем, при условии, что новое жилое помещение аналогично прежнему.

Вместе с тем наймодатель может также заблаговременно (за три месяца до окончания срока действия договора) уведомить о своем намерении заключить договор с нанимателем на новый срок, но на иных условиях. В таком случае наниматель может либо принять эти условия, либо освободить жилое помещение в связи с прекращением срока действия договора.

Наниматель по краткосрочному договору преимущественным нравом на возобновление договора на новый срок не обладает. Поэтому по истечении срока договора он подлежит выселению без предварительного предупреждения. Вопрос о последствиях пользования жилым помещением по окончании краткосрочного договора (при отсутствии возражения наймодателя) гл. 35 ГК РФ не решен. Представляется возможным в этом случае применить аналогию закона и определить отношения сторон на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. Согласно указанной норме, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным па тех же условиях и на неопределенный срок, а п. 1 ст. 683 ГК РФ определяет, что, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Договор социального найма жилого помещения подтверждает стабильность жилищных правоотношений, что выражается в бессрочном характере договора (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Однако это не означает, что отсутствуют основания прекращения такого договора. Так, наниматель с письменного согласия проживающих с ним членов семьи в любое время может расторгнуть договор социального найма. Право наймодателя на расторжение договора реализуется только в судебном порядке, как правило, в отношении жильцов, совершающих противоправные действия, указанные в п. 4 ст. 83 ЖК РФ:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами;

- использование жилого помещения не по назначению;

- систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении [10, c. 68]. 

Правовым последствием указанных действий нанимателя и (или) проживающих с ним членов семьи может послужить в конечном счете выселение виновников без предоставления другого жилого помещения. Правда, такая мера может быть применена, если после предупреждения наймодателем наниматель и члены его семьи в разумный срок не устранят допущенные нарушения.

Исключением в этом перечне оснований расторжения договора является невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев без уважительных причин, в этом случае допускается выселение в другое помещение на условиях общежития.

В отношении недобросовестных нанимателей на коммерческой основе установлены практически те же основания расторжения договора, но к ним закон более «либерален». Так, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок, не превышающий один год, для устранения допущенных нарушений. Если наниматель не исправит подобные нарушения за определенный судом срок, наймодатель вправе повторно обратиться в суд. Но и в этом случае решение суда о расторжении договора не будет окончательным, а по просьбе нанимателя может содержать отсрочку в исполнении на срок не более года [10, c. 73].

Основанием расторжения договоров найма могут выступить и не зависящие от воли жильцов обстоятельства, такие как снос жилого дома; перевод жилого помещения в нежилое; непригодность для постоянного проживания; капитальный ремонт или реконструкция, в результате чего жилое помещение не сохранится или существенно изменится его размер. В таком случае выселяемым гражданам, проживавшим в жилом помещении на основании договора социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 89 ЖК РФ), а ГК РФ (ст. 688 ГК РФ) таких гарантий нанимателям жилья на коммерческой основе не предоставляет.

Заключение

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую площадь на условиях бессрочного договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться реализовавшими своё право на жилище.