Договор найма жилого помещения

В то же время по договору коммерческого найма наймодатель передает нанимателю жилое помещение во владение и пользование за договорную плату без какого-либо ограничения его размеров. Площадь жилища в таком случае определяется исключительно соглашением сторон. Иными словами, все зависит от воли нанимателя и его финансовых возможностей. Однако не стоит полагать, что требования о норме жилья вообще не соблюдаются в коммерческом найме. На применение к коммерческому найму законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека указывает ст. 679 ГК РФ, определяющая порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2 Порядок заключения и содержание договоров найма жилого

   помещения

Порядок заключения договора коммерческого найма основывается на общих принципах заключения гражданско-правовых договоров. Ему, как правило, не предшествует значительное число административно-правовых предпосылок, которые необходимы для заключения договора социального найма жилья. В основе его заключения лежит воля сторон: нанимателя и наймодателя. Вместе с тем для признания договора заключенным стороны должны достичь соглашения по существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Таким единственным существенным условием является предмет договора жилищного найма. В данном случае условие о предмете будет считаться согласованным, если договор будет включать признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору жилое помещение. Это его местонахождение на конкретном земельном участке, если это индивидуальный жилой дом, либо место и составе иного недвижимого комплекса (корпус дома, номер квартиры, этаж), количество комнат, если это квартира или индивидуальный жилой дом, размер (общая площадь), количество квадратных метров жилой площади.

Кроме предмета, в договоре коммерческого найма стороны согласовывают и иные условия (гл. 35 ГК РФ), которые не относятся к категории существенных. Это перечень граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ), условие о плате за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ), срок договора (ст. 683 ГК РФ). Недостижение соглашения по этим условиям влечет различные правовые последствия, но не влечет признания договора незаключенным. Так, если срок в договоре не указан, то договор считается заключенным на пять лет [8, c. 15].

Сложнее обстоит дело с условием об оплате за наем жилого помещения. Ее размер определяется соглашением сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Законодатель не предъявляет к согласованию условия об оплате столь жесткие требования, как, например, к условию об арендной плате по договору аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ) или к условию о цене недвижимости при ее продаже (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Соответствующие договоры должны предусматривать такие условия, в противном случае они считаются незаключенными. Следовательно, если размер платы за наем не установлен договором, сторонам следует исходить из положений п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.e. из сложившихся рыночных цен найма аналогичного жилья.

Заключению договора социального найма предшествует ряд этапов. Это связано с тем, что жилье в фонде социального назначения предоставляется лишь отдельным категориям граждан, указанным в иконе. Чтобы получить в пользование жилое помещение по договору социального найма, необходимо прежде всего быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, указаны в ст. 51 ЖК РФ. Нуждающимися признаются граждане:

- не имеющие жилой площади вообще или пользующиеся ею на временной основе (проживающие в общежитиях, служебных жилых помещениях, домах маневренного фонда, на условиях поднайма и т.д.);

- занимающие жилое помещение общей площадью ниже размера учетной нормы, дающей основание улучшить жилищные условия;

- проживающие в помещении, не соответствующем установленным для жилых помещений требованиям;

- проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения [8, c. 18].

Перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, содержащийся в ЖК РФ, носит открытый характер. Это означает, что федеральными законами, законами субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основании признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предоставлены за счет соответствующих жилищных фондов (п. 5 ст. 12, п. 4 ст. 13 ЖК РФ)

Однако далеко не все граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут претендовать на получение жилья по договору социального найма. В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции и ст. 49 ЖК РФ из государственного, муниципального жилищных фондов жилье предоставляется в социальный наем только малоимущим и иным определенным законом категориям граждан.

Одной из особенностей предоставления жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по договору социального найма является то, что законодательством специально установлен особый порядок такого предоставления жилого помещения в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий исходя из времени принятия таких граждан на учет, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений (ст. 57 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) на основании решения органа местного самоуправления, которое является основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением.

Действующее законодательство (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ) предъявляет единые требования к форме договоров найма жилого помещения, она должна быть письменная. В современных условиях для договора коммерческого найма, заключаемого по поводу жилых помещений в частном жилищном фонде, это имеет важное практическое значение. Соблюдение письменной формы дает нанимателю определенные гарантии стабильного пользования жилым помещением на законных основаниях исходя из условий заключенного договора. Несоблюдение сторонами простой письменной формы не влечет зa собой недействительность договора, однако лишает нанимателя и наймодателя в случае возникновения спора по поводу заключения договора и определения его условий возможности ссылаться на свидетельские показания в силу ст. 162 ГК РФ, но вместе с тем не лишает их права приводить письменные и иные доказательства.

Закон не обязывает стороны составлять единый документ, на основании п. 2 ст. 434 ГК РФ возможно обменяться документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от нанимателя или наймодателя жилого помещения. Такой способ заключения может быть использован для договора коммерческого найма, предметом которого является жилое помещение, находящееся в частном жилищном фонде.

Договор социального найма и коммерческого в государственном н муниципальном жилищном фонде заключается путем составления единого документа на основании типовой формы. Так, во исполнение п. 2 ст. 63 ЖК РФ Правительство РФ постановлением от 21 мая 2005 г. № 315 утвердило типовой договор социального найма жилого помещения.

Назначение таких типовых договоров определяется ст. 427 ГK РФ. При заключении договора найма жилого помещения возможна отсылка к примерным условиям, разработанным для договоров соответствующего вида и опубликованным в печати. Если такая отсылка в заключаемом нанимателем и наймодателем договоре не содержится, то применение п. 2 ст. 427 ГК РФ недопустимо. Это объясняется тем, что договоры найма жилья удовлетворяют личные потребности нанимателя и не относятся к договорам, регулирующим предпринимательские отношения, а потому говорить о применении обычаев делового оборота в данном случае неуместно [9, c. 112].

Договор найма жилого помещения является взаимным, поэтому права и обязанности, составляющие его содержание, возлагаются как на нанимателя, так и на наймодателя. Права и обязанности сторон определяются их соглашением, однако большинство из них определены законом в императивном порядке. При этом ст. 678 ГК РФ, в которой формулируются основные обязанности нанимателя, применяется как к коммерческому, так и к социальному найму жилья в силу указания п. 3 ст. 672 ГК РФ. Более полно права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения, определенные в ст. 676 ГК РФ, предусмотрены только для коммерческого найма, а в отношении социального – подлежат применению, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Права и обязанности наймодателя жилого помещения в фонде социального использования определяются в ст. 65 ЖК РФ.

Так, одной из основных обязанностей наймодателя является предоставление жилого помещения нанимателю. В силу п. 1 ст. 676 ГК РФ объект договора должен быть передан в состоянии, пригодном для проживания. Эта норма закона не только формулирует обязанность наймодателя, но и еще раз подчеркивает целевое назначение объекта договора, который должен быть передан и использован толь ко для проживания граждан. Путем систематического толковании норм гл. 35 ГК РФ, можно прийти к выводу, что жилое помещение передается пригодным для постоянного проживания, такой вывод делается на основании п. 1 ст. 673 ГК РФ, определяющего объект договора найма жилого помещения, и п. 3 ст. 687 ГК РФ, предусматривающего расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон ввиду непригодности помещения для постоянною проживания. На пригодность жилого помещения по договору социального найма указывает п. 2 ст. 16 ЖК РФ.

Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение свободным. Имеется в виду фактически свободным и свободным и юридическом смысле. Это правило должно быть безусловным для договора социального найма. С коммерческим наймом ситуация несколько сложнее. Такое обременение, как ипотека, теоретически не должно нарушать прав нанимателя и граждан, совместно проживающих с ним. Даже в случае неисполнения должником (как правило, собственником) основного обязательства и обращения взыскания на заложенное жилое помещение, интересы проживающих защищены законом. Так, положения ст. 675 ГК РФ предусматривают сохранение права пользования жилым помещением на прежних условиях в случае перехода права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Аналогичные положения воспроизведены в п. 3 ст. 78 Федерального закона oт 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Более того, определяя перспективы ипотечного кредитования, обязанность наймодателя передать жилое помещение свободным от всяких обязательств исключает заложенное жилое помещение из оборота рынка коммерческого найма жилья в частном жилищном фонде даже при наличии согласия залогодержателя. Это представляется не совсем обоснованным. По-видимому, законодательство должно запрещать обременение жилых помещений, находящихся в частной собственности и предоставляемых внаем, только правом пользования третьих лиц.

Как в социальном, так и в коммерческом найме наниматель не просто имеет право, но и обязан использовать его только для проживания лиц, вселенных на законных основаниях.

В жилищном законодательстве такие лица традиционно именуются «членами семьи нанимателя». К ним относятся близкие родственники: супруг нанимателя, их дети, родители (п. 1 ст. 69 ЖК РФ). Иные родственники, например братья, сестры, дяди, тети, а также нетрудоспособные иждивенцы, признаются членами семьи нанимателя только в случае ведения с ним совместного хозяйства. Родственники супруга или иных граждан, не состоящие в родстве или свойстве с нанимателем, но проживающие совместно с ним, признаются членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке.

Определяя круг лиц, которые могут проживать с нанимателем по договору коммерческого найма, законодатель отказался от привычной терминологии и употребил понятие «граждане, постоянно проживающие в жилом помещение вместе с нанимателем» (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Причем закон не требует наличия семейных или иных родственных отношений между этими гражданами и нанимателем. Кроме того, не являются обязательными какие-либо имущественные связи, например ведение совместного хозяйства. Хотя очевидно, что такими гражданами, как правило, выступают члены семьи нанимателя.

Наряду с законодательным определением круга лиц, проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, в коммерческом и социальном найме различается и порядок их вселения в жилое помещение. Так, перечень лиц, вселяющихся в жилье по договору коммерческого найма, должен быть согласован нанимателем с наймодателем на момент заключения договора (п. 2 ст. 677 ГК РФ). При последующем вселении граждан в жилое помещение, используемое по договору коммерческого найма, потребуется согласие не только наймодателя и нанимателя, но и постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК РФ). Но существует одно обстоятельство, которое не зависит от воли субъектов договора коммерческого найма н может послужить препятствием к такому вселению: несоблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Для вселения в жилье социального использования супруга, детей и родителей нанимателя (ст. 70 ЖК РФ) достаточно письменного согласия всех членов семьи нанимателя. Другие граждане могут вселиться в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем членов его семьи с письменного согласия наймодателя и тех, кто уже проживает в жилом помещении на постоянной основе. Однако, так же как и в коммерческом найме, наймодатель может запретить вселение последних, если в результате общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет настолько мала, что у семьи появятся основания улучшения жилищных условий [9, c. 116].

Иначе решается вопрос вселения несовершеннолетних детей. Законодатель исходил из того, что местом жительства несовершенно летних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ) Поэтому при вселении несовершеннолетних согласия наймодателя, нанимателя, граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, не требуется (ст. 679 ГК РФ). Не является обязательным чтобы это были дети самого нанимателя либо граждан, постоянно проживающих в жилом помещении с нанимателем, если несовершеннолетний не достиг четырнадцатилетнего возраста. Что же касается социального найма, то здесь речь идет о вселении к родителям их несовершеннолетних детей, не требующем согласия остальных членов семьи. Из буквального толкования жилищной нормы (ст. 70 ЖК РФ) следует, что в случае, когда, скажем, вселяется племянница нанимателя в возрасте от 14 до 18 лет в жилое помещение, в котором не проживают ее родители, потребуется согласие всех членов семьи нанимателя.