Договор найма жилого помещения

Действующее законодательство закрепляет равные права нанимателя и лиц, постоянно проживающих с ним, по пользованию жилым помещением. Это характерно как для коммерческого, так и для социального найма (п. 2 ст. 672 ГК РФ и п. 2 ст. 677 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ЖК РФ). Не будучи стороной договора, граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма, и члены семьи нанимателя по договору социального найма влияют на определение условий договора. Так, с ними необходимо, как указано выше, согласовывать вселение в жилое помещение других граждан, намеренных проживать в нем на постоянной основе, временных жильцом (ст. 680 ГК РФ).

Вместе с тем существуют определенные различия в правовом статусе граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, и членов семьи нанимателя в социальном найме. Это касается прежде всего их ответственности. За действия постоянно проживающих граждан, нарушающих условия коммерческого найма, отвечает наниматель жилого помещения. Так, если кто-то из постоянно проживающих в жилом помещении разрушает или портит его, использует не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, то наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке (п. 2, 4 ст. 68 КГ РФ). При этом выселению подлежат все граждане, проживающие и нем. В этом случае для нанимателя наступает ответственность за действия третьих лиц, предусмотренная ст. 403 ГК РФ. И только в силу заключенного с нанимателем договора, о котором должен быть извещен наймодатель, у граждан, постоянно проживающих с нанимателем, может наступить солидарная ответственность. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 3, 4 ст. 677 ГК РФ).

Члены семьи нанимателя согласно положениям ЖК РФ несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Исключением является случай, когда гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но проживает в занимаемом жилом помещении, имеет равные с нанимателем и членами его семьи права и самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение или нецелевое использование, а также делают для остальных проживание в одном жилом помещении (доме) невозможным, подлежат выселению в судебном порядке по требованию наймодателя только виновные лица (п. 1 ст. 91 ЖК РФ).

В многоквартирном доме наниматель и проживающие с ним граждане могут пользоваться как предоставленным по договору найма жилым помещением, так и в силу п. 2 ст. 673 ГК РФ и п. 2 ст. 61 ЖК РФ общим имуществом, предназначенным для обслуживания более одной квартиры (механическим, электрическим, санитарно- техническим и иным оборудованием), лифтами, мусоропроводами, лестничными клетками, газовыми, электрическими, водоканальными сетями, сетями центрального отопления, коллективной телевизионной антенной и другим имуществом, определенным ст. 290 ГК РФ.

По договору коммерческого найма (п. 2 ст. 676 ГК РФ) и социального найма (подп. 2 п. 2 ст. 65 ЖК РФ) обязанность по обеспечению проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома низложена на наймодателя. Кроме того, наймодатель при предоставлении жилья в коммерческое использование обязан обеспечивать проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении: инженерных сетей, санитарно- технического, электрического и другого оборудования.

В период действия договора наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг. Расходы, связанные с оказанием коммунальных услуг, наниматель несет самостоятельно, если иное не предусмотрено договором.

Как правило, наймодатель предоставляет нанимателю такие услуги, как водоснабжение, водоотведение (канализация), вывод бытовых отходов и др. Оказание этих услуг осуществляется организацией, с которой наймодатель заключает договор от собственного имени. Такие коммунальные услуги, как электро- и газоснабжение, оказываются на основании прямых договорных отношений между нанимателем и соответствующей снабжающей организацией. Последнее практически не имеет место в случаях, когда наймодателями выступают граждане, предоставляющие жилое помещение по договору коммерческого найма. Как правило, они сами заключают договоры с организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности, а наниматели возмещают произведенные расходы согласно фактическому потреблению таких услуг.

Проживая в жилом помещении, наниматель обязан обеспечивать сохранность этого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Достичь этого возможно, если наниматель и иные граждане, проживающие в жилом помещении, будут воздерживаться от разрушения и порчи, принимать меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, соблюдать санитарные, противопожарные и иные нормы и правила.

Эта обязанность нанимателя по договору коммерческого найма корреспондируется с обязанностью проведения текущего ремонта сданного внаем жилого помещения. Она установлена диспозитивной нормой п. 1 ст. 681 ГК РФ для коммерческого найма жилья. Соответственно обязанность проведения капитального ремонта объекта договора коммерческого найма возложена на наймодателя и тоже в диспозитивном порядке (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Распределение обязанностей по проведению ремонта жилого помещения, предоставленного в пользование по договору коммерческого найма, является традиционным для имущественного найма (ст. 616 ГК РФ).

В отношении договора социального найма обязанности по про ведению ремонта жилого помещения распределяются между нанимателем и наймодателем тем же образом, что и в коммерческом, но в императивном порядке (см. подп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ, подп. 4 п. 2 ст. 67 ЖК РФ).

Жилищный кодекс устанавливает порядок переустройства и перепланировки жилого помещения (гл. 4). Положения, содержащиеся в этой главе, влияют на определение прав и обязанностей сторон договора найма жилого помещения.

Под переустройством жилого помещения следует понимать установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Так, ст. 678 ГК РФ запрещает нанимателю переустраивать и ре-конструировать жилое помещение без согласия наймодателя даже и тех случаях, когда это приводит к его существенному улучшению. Эта норма конкретизирована в ст. 26 ЖК РФ, где предусматривается, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления на основании заявления собственника, т.е. наймодателя, или нанимателя по договору социального найма, уполномоченного наймодателем. В случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилое помещение должно быть приведено в прежнее состояние и разумный срок. В качестве санкции ЖК РФ предусматривает возможность расторжения с нанимателем договора социального найма. Практически такая же санкция может последовать и в отношении нанимателя по договору коммерческого найма на основании п. 2 ст. 687 ГК РФ. Вместе с тем ГК РФ содержит норму, направленную на защиту законных интересов нанимателя жилья коммерческого назначения: переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно наменяет условия пользования жилым помещением, допускается только с его согласия.

Жилищное законодательство предоставляет несколько иные гарантии нанимателю жилого помещения по договору социального найма. Его согласие на переоборудование и проведение капитального ремонта не требуется. Однако если ремонтные работы не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта (переоборудования) другое жилое помещение, не расторгая при этом договор социального найма в отношении ремонтируемого. Как правило, такое жилое помещение предоставляется в домах маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ). По окончании ремонта наниматель вправе возвратиться в ранее занимаемое жилое помещение. Расходы, связанные с переселением нанимателя и членов его семьи, возложены на наймодателя. Если наймодателю известно, что ремонтируемое жилое помещение не сохранится, например ввиду перевода его в нежилой фонд, или размер его уменьшится, то наймодатель, прежде чем приступить к осуществлению ремонта (переоборудования), обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, в черте данного населенного пункта. При этом договор социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту (переоборудованию), подлежит расторжению. Другое благоустроенное жилое помещение может быть предоставлено наймодателем нанимателю и совместно проживающим с ним членам семьи и при отсутствии вышеуказанных обстоятельств, связанных с ремонтом жилого дома, на основании соглашения сторон и при согласии членов семьи нанимателя (ст. 88, 89 ЖК РФ).

Основной обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за пользование жилым помещением. Ее размер в отношении коммерческого найма устанавливается соглашением сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Следует учитывать, что в случае принятия соответствующего закона возможно определение максимального размера платы за жилое помещение. Если цена, предусмотренная договором коммерческого найма, окажется выше установленного законом пре дела, то соглашение о цене является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. В этом случае применяется ст. 180 ГК РФ, где сказано, что недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей. В таком случае стороны могут руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК РФ, в котором предусматривается, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. А если сложившаяся цена окажется выше предельно допустимой, установленной законом, то наниматель вправе произвести расчет с наймодателем за пользование жилым помещением исходя из размера, равного установленному законом максимуму.

В отношении жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде и предоставляемых по договору социального и коммерческого найма, размер платы за пользование определяется органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти. Так, в Москве размер платы за коммерческий наем жилого помещения, находящегося в собственности города, исчисляется исходя из базовых ставок за один квадратный метр общей площади, а также коэффициентов, зависящих от местонахождения квартиры в черте города, наличия удобств в жилом доме, высоты потолков, изолированности жилых комнат в предоставляемой квартире, наличия лоджии или балкона, вероятности расположения жилого помещения над организациями торговли, общественного питания, аркой. Плата за коммерческий наем подлежит перечислению в бюджет города.

По общему правилу закон не допускает одностороннее изменение размера платы за коммерческий наем жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. При передаче жилья по договору коммерческого найма наниматель и наймодатель соглашением между собой определяют, в какие сроки вносится плата за пользование жильем. Если стороны не предусмотрели в договоре такого условия, то они руководствуются Жилищным кодексом, который устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем (п. 1 ст. 155 ЖК РФ). Это правило действует, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Еще одно право нанимателя сформулировано в ст. 685 Г К РФ. Оно предоставляет нанимателю жилого помещения возможность вселить в жилое помещение иных граждан на условиях поднайма. Такое право может быть реализовано нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма, заключенному на срок один год и более, т.е. при долгосрочном найме. Аналогичное право нанимателя сдавать жилье в поднаем предусмотрено в отношении объекта договора социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Обязательными условиями передачи жилого помещения в поднаем служат согласие наймодателя и соблюдение законодательства о норме площади жилья на одного человека. При предоставлении в поднаем жилого помещения, используемого по договору социального найма, требуется непременное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов семьи. Нарушение таких требований влечет недействительность договора поднайма.

Несмотря на то, что закон не содержит прямого указания по поводу согласия граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, на передачу жилого помещения в поднаем, представляется, что по аналогии закона оно также необходимо. Во всяком случае в части права пользования жилым помещением наряду с нанимателем правовой статус членов семьи нанимателя в социальном найме и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, совпадает. Более того, согласием граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обусловлено вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), хотя теоретически период пользования жилым помещением в этом случае короче, чем по договору поднайма.

Договор поднайма носит производный характер, его правовая судьба определяется основным договором найма. Так, учитывая срочный характер договора коммерческого найма, закон ограничивает период предоставления жилья в поднаем сроком действия основного договора найма. При досрочном прекращении договора найма независимо от основания прекращается и договор поднайма.

Наймодатель дает лишь согласие на передачу жилого помещения в поднаем, он не вступает в какие-либо отношения с поднанимателем. Ответственным перед наймодателем при заключении договора поднайма по-прежнему остается наниматель. Следовательно, он не сет ответственность перед наймодателем за такие действия поднанимателя, как порча, разрушение жилого помещения, использование его не по назначению, нарушение прав и интересов соседей и др. Эти особенности взаимоотношений наймодателя, нанимателя и поднанимателя и отличают поднаем от перенайма. В последнем случае наниматель передает свои права и обязанности по договору другому лицу, которое становится ответственным перед наймодателем.