Договор найма жилого помещения

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………….	4
1 Понятие и виды договора найма жилого помещения ……….……………...	6
2 Порядок заключения и содержание договоров найма жилого помещения...	13
3 Изменение и прекращение  договоров найма жилого помещения…...……..	30
Заключение……..………………………………………………………………...	35
Список использованных источников……………………………………….......	37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров, одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ, ст.51-100 ЖК РСФСР, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.

Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.

В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.

Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе.

Цель курсовой работы – изучить договор найма жилого помещения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие и  виды договора найма жилого  помещения;

- дат юридическую характеристику  договора;

- выявить порядок заключения  и содержание договоров найма  жилого помещения;

- описать особенности  изменения и прекращения договоров  найма жилого помещения.

Объект исследования – гражданско-правовой договор.

Предмет исследования – нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор найма жилых помещений.

При выполнении курсовой работы использовались научные труды таких авторов как: Крашеннинников П.В., Богданов Е.В., Кисляк В.Ф., Крюкова Е.С., Рузанова В.Д., Толстой Ю.К., Чаркин С.Л., Седугин П.И. и некоторых других исследователей.

В структуру работы входит введение, 3 главы, заключение и список использованных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Понятие и  виды договора найма жилого  помещения 

 

 

Договор найма жилого помещения является одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция РФ. Так, ст. 40 Конституции закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом [1]. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения.

В России договор найма жилого помещения получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 году Основ гражданского законодательства, содержавших главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме. И частности, Гражданский кодекс 1922 года содержал лишь отдельные положения, регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др [3, c. 242].

Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х годов XX века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а 24 июня 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР. Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ. В частности, гл. 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Отношения по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда до 1 марта 1996 г. складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». С принятием части второй Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной гл. 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор называется договором коммерческого найма. Понятие «договор коммерческого найма» используется, как правило, в научной литературе, в ГК РФ оно не содержится [4, c. 49].

Вместе с тем ст. 672 ГК РФ содержит правила, регламентирующие договор социального найма жилья. Основная особенность этот договора состит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Определение договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, оно дано в п. 1 ст. 60 ЖК РФ.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Оба договора имеют единую социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Суть обязательств, порождаемых договорами социального и коммерческого найма, также едина: наймодатель обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование нанимателю с целью проживания в нем, а наниматель, в свою очередь, обязуется использовать его по назначению и вносить плату за наем.

Основываясь на систематическом толковании норм гл. 35 ГК РФ, можно прийти к выводу, что содержащиеся в ней статьи регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности ст. 672 ГК РФ об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 ГК РФ о форме договора, ст. 675 ГК РФ о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 ГК РФ об обязанностях нанимателя, ст. 680 ГК РФ о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Всестороннее регулирование договора социального найма жилого помещения осуществляется жилищным законодательством (и. 3 ст. 672 ГК РФ). В отношении возможности регулирования договора коммерческого найма жилищным законодательством ГК РФ содержит лишь две отсылки: в части определения пригодности объекта договора для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ) и сроков внесения платы за наем жилого помещения, если они не определены договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ) [3, c. 244].

Отношения сторон в коммерческом найме основаны на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Наймодатель и наниматель свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Заключение договора социального найма связано с наличием ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин указывал на то, что «право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер». В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера - она не предусмотрена [5, c. 114].

Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма - жилищного.

Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Консенсуальный характер договора определяется тем, что действия наймодателя по предоставлению жилого помещения включены в содержание договора. Соответственно для признания договор коммерческого найма заключенным достаточно достижения соглашения по его существенным условиям. Взаимный характер договора также представляется очевидным. К обязанностям наймодателя относится не только предоставление жилого помещения нанимателю, но и создание условий его использования по назначению: про ведение капитального ремонта (п. 2 ст. 681 ГК РФ), предоставление или обеспечение предоставления коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ). Обязанности нанимателя не сведены к внесению платы за наем, а предполагают обеспечение сохранности жилого помещения, недопустимость не согласованных с наймодателем переустройства и реконструкции (ст. 678 ГК РФ), осуществление по общему правилу текущего ремонта (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Возмездность договора подтверждается наличием имущественного предоставления как со стороны наймодателя - передача жилого помещения во владение и пользование, так и со стороны нанимателя - внесение платы за наем Эти же правовые характеристики применимы в отношении договора социального найма (п. 3, 4 ст. 67 ЖК РФ).

Специфику договоров найма жилых помещений во многом определяет и субъектный состав соответствующих правоотношений. В договоре коммерческого найма наймодателем могут выступать любой собственник жилого помещения и управомоченное им лицо. Это означает, что отношения коммерческого найма жилья могут складываться по поводу жилых помещений, относящихся как к частному жилищному фонду, так и к государственному и муниципальному. Наймодателями в частном жилищном фонде выступают граждане и юридические лица, а в государственном и муниципальном жилищ ном фонде - дирекции единого заказчика. Однако такое право может быть предоставлено и иным юридическим лицам на конкурсной основе (см., например, п. 1 ст. 21 закона г. Москвы от 16 марта 1998 г. № 1 «Основы жилищной политики города Москвы»), Те же лица выступают наймодателями в социальном найме [6, c. 45].

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ, п. 1 ст. 60 ЖК РФ). Закон не предъявляет специальных требований к социально-экономическому статусу нанимателя коммерческого жилья, как мы это видим в договоре найма жилья социального назначения. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) 245 пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Существенной особенностью при предоставлении жилья в пользование юридическим лицам является законодательное закрепление целевого использования жилья - только для проживания граждан.

Договоры, указанные в гл. 35 ГК РФ, имеют одинаковый предмет - жилое помещение. Действующее законодательство (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ) к жилым помещениям относит жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в этом доме.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме или квартире.

Требования, предъявляемые к жилому помещению, предоставляемому в пользование по договору найма, установлены в императивном порядке. Одним из основных требований является изолированность от иных помещений. Отсюда следует вывод, что не могут быть предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также вспомогательные помещения (кладовые, кухня, коридор, гардеробные и т.п.). Не может выступать самостоятельным предметом договора найма жилья и общее имущество многоквартирного дома [7, c. 138].

В п. 1 ст. 673 ГК РФ, п. 2 ст. 15 ЖК РФ подчеркивается обязательная пригодность жилого помещения для постоянного проживания, т.е. в любое время года независимо от погодных условий. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Так, Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен перечень стандартов, которым должны соответствовать жилые помещения. Оно должно прежде всего соответствовать техническим нормам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47: обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь необходимое естественное освещение, высоту стен, соответствующую установленным нормативам обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды.

Одно из существенных отличий договора социального найма жилого помещения от найма коммерческого заключается в размере предоставляемого жилья. Так, по договору социального найма жилое помещение нанимателю предоставляется лишь в пределах указанной в законодательстве нормы предоставления жилья, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и других факторов (п. 2 ст. 50 ЖК РФ). Например, норма предоставления площади жилого помещения в столице составляет 18 кв. м на одного человека (см. п. 1 ст. 20 закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).