Договор найма жилого помещения

1) использование жилого помещения  не по назначению; 2) систематическое  нарушение прав и интересов  соседей.

Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 - 282 ГК, ст. 32 ЖК РФ).²¹

В качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма, как  уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права  или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе наймодателя. Выселению подлежат все  проживающие с нанимателем лица (постоянно проживающие граждане, поднаниматели, временные жильцы). Основанием выселения, так же как и основанием расторжения договоров, является решение  суда. Несмотря на то что данная статья не указывает на последствия выселения, они не вызывают сомнения - граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Этим ст. 688 ГК РФ принципиально отличается от правил, содержащихся в жилищном законодательстве, по которым выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение.

В заключение необходимо также  отметить, что в период своего действия договор коммерческого найма  может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным  гл. 29 ГК "Изменение и расторжение  договора. Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Договор коммерческого  найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено  самим договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК).

Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и сам  договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев  делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).²²

Данной правовой нормой предусматривается  право нанимателя и членов его  семьи (бывших членов семьи) на одностороннее  расторжение договора социального  найма и определяется момент его  расторжения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения  в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в  отношении него считается расторгнутым со дня выезда».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Целью данной работы было рассмотрение проблемы найма жилого помещения (с  заключением договора) на современном  этапе. В ходе написания работы были решены следующие задачи: рассмотрение понятия договора найма жилого помещения; характеристика предмета, сторон, формы, условий сделки; выявление особенностей приложений к договору; выявление  особенностей сопутствующих документов к договору. На основании проделанной  работы можно сделать следующие  выводы.

Жилищное законодательство контролирует осуществление гражданами права  на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного  лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав граждан. К основным институтам жилищного  законодательства, без преувеличения, относится договор найма жилого помещения.

Под договором найма жилого помещения  понимается договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем. Как становится понятно из данного определения, договор найма жилого помещения  является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Права и обязанности участников данной сделки попадают под регулирование  ГК РФ и актами ЖК РФ. Так, не претендуя  на исчерпывающее регулирование  социального и коммерческого  найма жилых помещений, гл.35 ГК РФ направлена, тем не менее, на регламентацию  отношений, связанных с коммерческим наймом.

Предмет договора найма жилого помещения - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения  заключается в простой письменной форме путём составления единого  документа, подписанного сторонами  – наймодателем и нанимателем.

По степени важности условия  договора найма жилого помещения  можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Под дополнительными условиями  договора понимаются условия, предусмотренные  в соответствующих нормативных  актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Приложения к договору найма жилого помещения: перечень передаваемого  имущества; график арендных платежей; кадастровый паспорт; свидетельство  о государственной регистрации  права.

Сопутствующие документы к договору: акт приема-передачи недвижимости; дополнительное соглашение; протокол разногласий; протокол согласования разногласий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиография:

 

Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской  Федерации. Части первая, вторая  и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во  Проспект, 2007.

2. Жилищный кодекс Российской  Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во  Проспект, 2007.

3. Гражданский процессуальный кодекс  РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов  от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).

4. Кодекс РФ об административных  правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных  законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).

5. Постановление Правительства  РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении  типового договора социального  найма жилого помещения" // Собрание  законодательства РФ. 2005. N 22.

6. Постановление Пленума Верховного  Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор  законодательства и судебной  практики Верховного Суда РФ  за третий квартал 2007 года».

7. Постановление Пленума Верховного  Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор  законодательства и судебной  практики Верховного Суда РФ  за второй квартал 2007 года».

8. Обзор судебной практики Судебной  коллегии по гражданским делам  Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора  социального найма жилого помещения  в связи с невнесением нанимателем  платы за жилье и коммунальные  услуги в течение шести месяцев".

9. Определение судебной коллегии  по гражданским делам Верховного  Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.

10. Закон города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных  условий жителей города Москвы" // Вестник мэра и Правительства  Москвы. 2003. N 27.

11. Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I).

 

Научная литература:

1. Аюшеева С.Д. Жилое помещение  как объект гражданских прав  и обязанностей участников первичного  рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.

2. Богданов Е.В. Природа и сущность  права граждан на жилище // Журнал  российского права. 2003. N 4.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения.  М., 1998.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право, книга 2, М.

5. Гетман Е.С., К вопросу о замене  жилых помещений // Актуальные  проблемы жилищного права: Сборник  памяти П.И. Седугина. М., 2003.

6. Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий  к Жилищному кодексу Российской  Федерации / Под общ. ред. Н.М.  Коршунова. М., 2005.

7. Гонгало Б.М. Жилое помещение  – объект недвижимости (краткое  вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.

8. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления  жилых помещений по договору  социального найма// "Гражданское  право", 2007, N 2.

9. Крашенинников П.В., Жилищное право.  М., 2005.

10. Кириченко О.В. Основания и  порядок изменения, прекращения  договора коммерческого найма  жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.

11. Литовкин В.Н., Комментарий к  Жилищному кодексу Российской  Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.

12. Михеева. Л.Ю. Система прав  граждан на жилые помещения  в свете реформы жилищного  законодательства.// Материал подготовлен  с использованием правовых актов  по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.

13. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин.  М.: Юристъ, 2005.

14. Суханов Е.А., Гражданское право:  В 2 т. Том II. Полутом 2: учебник/Отв.  ред. проф. Е.А.

15. Суханов. - 2-е изд., перераб. и  доп. - М.: Издательство БЕК, 2000.

16. Стриженко Г. Право собственности  и иные права граждан на  жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.

17. Терехова Ю.К. Сборник договоров  в сфере жилищного права с  комментариями.// Материал подготовлен  с использованием правовых актов  по состоянию на 20 декабря 2006 года. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.

18. Титов А.А., Комментарий к новому  Жилищному кодексу Российской  Федерации (постатейный). М., 2005.

19. Шипунова О.А. Наниматели по  договору найма жилого помещения  маневренного фонда// "Правовые  вопросы недвижимости", 2007, N 1.

20. Рузанова В.Д. Расторжение  договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пиложение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Судебное дело №1

 

СВЕРДЛОВСКИЙ  ОБЛАСТНОЙ СУД 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2005 года  

 

Дело N 33-4644/2005 

 

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского  областного суда в составе:

председательствующего Мазановой Т.П.,

судей Панкратовой  Н.А., Шаламовой И.Ю. 

 

рассмотрела в  судебном заседании 28 июня 2005 г. гражданское  дело по иску Б. к администрации МО "Город Нижний Тагил" о выдаче ордера на жилое помещение и заключении договора социального найма жилого помещения по кассационной жалобе истца  на решение Ленинского районного  суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 12 апреля 2005 г., которым  постановлено: отказать Б. в удовлетворении требований о выдаче ордера на квартиру по ул. Дружинина в г. Нижнем Тагиле Свердловской области и возложении обязанности по заключению договора социального найма. 
Заслушав доклад судьи Шаламовой И.Ю., объяснения представителя истца Б., судебная коллегия 

 

УСТАНОВИЛА: 

 

спорное жилое  помещение представляет собой квартиру по ул. Дружинина в г. Нижнем Тагиле. Б. обратилась в суд с иском  к администрации МО "Город Нижний Тагил" Свердловской области о  возложении обязанности выдать ордер  на спорное жилое помещение, включив  в него сына, и заключить с ней  договор социального найма, указав, что является работником ОАО "НТМК" и указанная однокомнатная квартира была предоставлена ей по договору аренды на жилое помещение от 10.02.1998 по совместному решению администрации  и профкома ОАО "НТМК" на семью  из 2 человек. До передачи ОАО "НТМК" спорной квартиры в муниципальную  собственность между администрацией МО "Город Нижний Тагил" и ОАО "НТМК" было заключено соглашение, п. 6 которого предусматривает обязанность  администрации МО "Город Нижний Тагил" заключить договор социального  найма с нанимателями жилых помещений  в домах, передаваемых в собственность  МО "Город Нижний Тагил". Однако в нарушение условий соглашения администрация МО "Город Нижний Тагил" отказала выдать ордер на спорное жилое помещение и  заключить договор социального  найма. Ответчик иск не признал. Судом  постановлено вышеприведенное решение, которое в кассационной жалобе истец  просит отменить как незаконное, указав на то, что судом дана неправильная оценка доказательствам по делу и  неправильно применен материальный закон.