Договор найма жилого помещения

В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может  выступать собственник жилого помещения  или иное лицо, наделенное законом  или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих  требований о правоспособности и  дееспособности.

Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем  по договору найма жилого помещения  может быть только дееспособный гражданин. Юридическим лицам жилое помещение  может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так  как этот договор предусматривает  конкретную цель передачи жилого помещения  во владение и пользование - для проживания в нем нанимателя. Юридическое  лицо не может само проживать в  жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение  в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения  упоминаются постоянно проживающие  вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания. Данное положение применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку  норма статьи не расходится с прежней  нормой жилищного законодательства.

Положение конкретизирует обязанность  наймодателя передать нанимателю жилое  помещение - оно передается свободным  и в состоянии, пригодном для  проживания, что отражает сложившуюся практику.⁷

За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.

Капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено  договором найма жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения  регламентированы ГК РФ и носят общий  характер для любой разновидности  договора найма.

Жилое помещение предоставляется  для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно  с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность  возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно  с ними проживающих лиц (членов семьи  нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы  за жилое помещение. Если договором  не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал  коммунальные услуги, как правило, через  наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем  коммунальных услуг, если иное не будет  установлено в договоре.

По договору социального найма  наниматель обязан выполнять правила  пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории.⁸

К отношениям, регулируемым Законом  Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем  и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту  жилищного фонда, обеспечению бесперебойной  работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку  это является одним из условий  договора жилищного найма).

Как правило, основная трудность при  рассмотрении таких дел заключается  в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных  условиях выполняет в большинстве  своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).⁹

Поэтому, проводимая в настоящее  время реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся  в разделении функций между собственником  жилищного фонда, управляющими организациями  и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна  в первую очередь потому, что прежняя  система управления не соответствует  современному положению вещей, а  также действующему гражданскому законодательству.

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма  жилого помещения заключается в  простой письменной форме путём  составления единого документа, подписанного сторонами. Другой формы  заключения договора найма ГК РФ и  другие законы не предусматривают.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между  наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником  жилого помещения) и нанимателем  способствует конкретизации прав и  обязанностей сторон по пользованию  жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма  жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

1.3 Отношения между  сопользователями

Права и обязанности сторон установлены как гражданским, так  и жилищным законодательством (ст. 676, 678 ГК РФ, ст. 65, 67 ЖК РФ) В частности, по договору найма – наймодатель  имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

• передать нанимателю свободное от прав и иных лиц жилое помещение и в состоянии, пригодном для проживания;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услугах надлежащего качества;
• несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договоров социального найма жилого помещения.

Наниматель имеет право в  установленном порядке:¹⁰

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Гражданским кодексом;
• обеспечить сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым помещение по договору социального найма;
• не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
• Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласие этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.¹¹
• При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытии нанимателя его место занимает из сопользователей с согласия всех других сопользователей.
• Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.
• Не могут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.
• Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены  вопросы реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения, основание для заключение договора найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1. Условия договора

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами  условий. Помимо условий в текст  договора входят преамбула, адреса, реквизиты  и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить  на три группы: существенные, обычные  и случайные.

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФабз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.¹²

Применительно к договору найма  жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения  должны быть в обязательном порядке  приведены все данные, позволяющие  определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже  указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В случае отсутствия в договоре найма  жилого помещения данных о жилом  помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится (3.1.14): ¹³

Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить  коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения  заключается на срок, не превышающий  пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным  на пять лет (ст.683 ГК РФ).

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом  помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких  указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).