Договор найма жилого помещения

 

 

МОСКОВСКИЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КОЛЛЕДЖ

ПРАВО И ОРГАНИЗАЦИЯ  СОЦИАЛЬНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Право социального  обеспечения»

На тему: «Договор найма жилого помещения»

                       

 

                              Выполнил (а):

Студент (ка): ___________________________

(Ф.И.О.)

             Курс   3    группа    По-301   

                                                                       ____________________________

                 подпись

Руководитель: ___________________________

  (Ф.И.О.)

  

                                                                          ___________________________

подпись руководителя

   

Дата защиты «_____» ____________ 201__г.

 

Оценка ___________________

 

_______________________________________

подпись руководителя

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение				3
Глава 1.		Договор найма жилого помещения: основные положения…………………………………………………….		5
	1.1	Договор найма жилого помещения: понятие………………		5
	1.2	Предмет, стороны, форма договора……………………........		8
	1.3	Отношения между сопользователями………………………		14
Глава 2.		Содержание договора найма  жилого помещения………………		17
	2.1	Условия договора…………………………………………….		17
	2.2	Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения……………………………………………………		20
	2.3	Изменение и прекращение  договора найма жилого помещения……………………………………………………		23
Заключение				32
Литература				34
Приложение				37

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одной из наиболее актуальных и интересных для изучения проблем современной  науки и практики в области  недвижимости является проблема договора найма жилого помещения. Вообще, одной  из основных социальных проблем, которая  была и остается в центре особого  внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в  жилье возникает с момента  его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит  постоянный характер, видоизменяясь  с возрастом, появлением семьи и  т.д.

Конституция РФ (ст.40) провозгласила  в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших  социально-экономических прав граждан  России, поскольку оно затрагивает  самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится  к основным материальным условиям жизни  человека. Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров.

Развитие рынка жилья относится  к важнейшим условиям перехода к  новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения. Базисный принцип  жилищной политики - осуществление  взвешенного перехода жилищной сферы  на новый рыночный уровень, что подразумевает  формирование однозначной правовой основы для активности организаций  и граждан в сфере недвижимости.

Актуальность темы - Необходимость  в отдельном правовом регулировании  отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

Цель данной работы – рассмотрение проблемы найма жилого помещения (с  заключением договора) на современном  этапе.

         Задачи:

- рассмотреть понятие договора  найма жилого помещения;

- охарактеризовать предмет, стороны,  форму, условия сделки;

- выявить особенности приложений к договору;

- выявить особенности сопутствующих  документов к договору;

- сформулировать выводы.

Предмет исследования – договор  найма жилого помещения.

Объект исследования – современные  источники научной литературы, рассматривающие  указанную проблему, соответствующие  нормативно-правовые акты, законы и  др.

Структурно данная курсовой работа состоит из введения, трех глав и заключения.  В конце работы приведен список используемой литературы.

     Первая глава  работы раскрывает понятие и содержание права граждан на жилище, а также понятие пользования жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  Во второй главе работы раскрыты содержания, условия, права и обязанности сторон, основаниям изменения и прекращения договоров.

     В конце работы  написано заключение и приведен  список используемой литературы.

Глава 1. Договор найма жилого помещения: основные положения

1. Договор найма жилого помещения: понятие

Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем¹.(1.8). Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл.35 ГК РФ и актами ЖК РФ (1.3). Не претендуя на исчерпывающее регулирование социального  и коммерческого найма жилых  помещений, гл.35 ГК РФ в первую очередь  направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймам.

Законодательство последних лет  разделило обязательства, возникающие  из найма жилого помещения, главным  образом, на договоры социального найма  и коммерческого найма:

Договор социального найма может  быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального  использования, и при наличии  у гражданина предпосылок для  его заключения: нуждаемость в  улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние  на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий, наличие решения  соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его  семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор  социального найма можно назвать "квазидоговором", поскольку его  заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными  актами.

Договор коммерческого найма –  это гражданско-правовой договор, в  котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок  внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту  сданного внаем жилого помещения  и др.

Большинство разделов дальнейшего  описания, а именно: предмет договора найма жилого помещения, форма договора найма жилого помещения, стороны  договора найма жилого помещения  и др. относятся именно к коммерческому  найму жилых помещений (3.1.12).

Нормы Гражданского Кодекса, которые непосредственно регулируют жилищные правоотношения, имеют приоритет  и перед нормами Жилищного  Кодекса, и перед нормами других законов и иных правовых актов.²

Лишь в тех случаях, когда жилищные прямо не урегулированы  ГК, а так же когда его нормы  отсылаются к актам жилищного  законодательства, следует руководствоваться  предписаниями жилищного законодательства.

По договору найма жилого помещения  одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем.

Его анализ позволяет указать на следующие важнейшие признаки этого  договора:

1. наймодателями по договору найма жилого помещения могут выступать граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности.

От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления;

2. нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Что же касается юридических лиц, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;
3. объектом найма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;
4. жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более пяти лет и за плату;
5. жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование. Используется оно только для проживания.

Юридические лица, выступая арендаторами жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его – уже  по договору найма жилого помещения  – для проживания граждан.³

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным, формальным.

Предметом договора может быть помещение, конструктивно предназначенное  и пригодное по санитарному и  техническому состоянию для постоянного  проживания в нем людей.

          В зависимости от форм собственности жилищный фонд может быть:

• частным;
• государственным;
• муниципальным.

В зависимости от целей использования  установлены 4 вида жилищного фонда:

1. жилищный фонд социального использования;
2. специализированный жилищный фонд;
3. индивидуальный жилищный фонд;
4. жилищный фонд коммерческого пользования.

Жилищные отношения возникаю только в случае, если нанимателем является гражданин.

Основаниями возникновения жилищных отношений в зависимости от вида собственности на жилое помещение  являются:

• решение управомоченного органа и договор социального найма;
• договор найма;
• договор аренды.

1.2. Предмет, стороны, форма договора

Предметом договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома)⁴. Таким образом, в наем могут сдаваться изолированные жилые помещения, состоящие из квартиры либо одной или нескольких комнат. ⁵В то же время не могут быть самостоятельным объектом договора найма жилья часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).

Предоставляемое гражданам по договору найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям и  быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.

Пользование жилыми помещениями в  многоквартирных домах имеет  свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим  и иным оборудованием за пределами  или внутри квартиры, обслуживающим  более одной квартиры (лифтами, мусоропроводом и др.) ⁶.

Сторонами договора найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель (3.1.13).