Договор найма жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором  найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем  жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено  договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).

Размер платы за жилое помещение  устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с  законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).

Наниматель с согласия наймодателя  может передать на срок часть или  все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия - условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения. Со вступлением  в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма  жилого помещения данный договор  нашел свое детальное законодательное  регулирование. Нормы же ГК РФ применяются  к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено  ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального  найма жилого помещения стали  полностью урегулированы нормами  жилищного и гражданского законодательства.¹⁴

По договору социального  найма жилого помещении одна сторона  — собственник жилого помещения  государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и  в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

2.2. Права  и обязанности сторон в договоре  найма жилого помещения

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель  должен передать нанимателю жилое помещение  «свободным и в состоянии, пригодном  для проживания».

Первое требование означает, что  жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и  условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной  и муниципальной собственности  г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств». Второе из указанных все в том  же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более  широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально  соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю  жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения  следует толковать указанную  норму распространительно. Имеется  в виду необходимость оценивать  состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его  пригодности для «постоянного проживания». ¹⁵

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности  нанимателя сводятся к следующему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции  жилого помещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить  плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое помещение для  проживания включена в легальное  определение договора коммерческого  найма.¹⁶ Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

В главе 8 ЖК более широко, чем это  сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных  с сохранностью, жилья, понимаемого  в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также  бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила  содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках  и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответствующая  обязанность не ограничивается размерами  жилого помещения как такового. Нарушение  обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для  договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или  порча жилого помещения нанимателем  или другими лицами, за которых  он отвечает», а для договора социального  найма - «систематическое разрушение или  порча жилого помещения». В том  и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все  имущество, право пользования, которым  в соответствующем объеме получает наниматель.

Права и обязанности наймодателя  по договору коммерческого найма  в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение  обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться  соглашением сторон конкретным договором  найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма  жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который  может предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях.

По социальному найму  проживающие члены семьи являются сонанимателями независимо от того, заключили  ли они договор или нет.

Наниматель  обязан:

• 1) пользоваться предоставленным ему по договору жилым помещением и его оборудованием по прямому назначению, бережно относиться к жилому помещению и содержать его в надлежащем состоянии. Он не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;¹⁷
• 2) вносить ежемесячную кварплату и плату за коммунальные услуги;
• 3) производить своевременно (не реже раз в 5 лет) текущий ремонт;
• 4) соблюдать правила общежития;
• 5) на время капитального ремонта переселяться в другое помещение;
• 6) при выезде на другое постоянное место жительства освободить жилое помещение и сдать его в надлежащем состоянии наймодателю по акту.

Наниматель  имеет право:

• 1) пользоваться жилым помещением для проживания в нем;
• 2) вселять других граждан в занимаемое помещение;
• 3) сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии;
• 4) сдавать помещение в поднаем;
• 5) производить обмен жилыми помещениями;
• 6) прекратить действие договора в любое время;
• 7) требовать от наймодателя исполнение его обязанностей по договору.

§2.3. Изменение  и прекращение договора найма  жилого помещения

Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения  договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.

Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая  возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с  ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих  в жилом помещении. В случае же смерти нанимателя или его выбытия  из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих  с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие  в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.¹⁸

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого  найма жилого помещения, может иметь  место, как вследствие расторжения  договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение  жилого помещения). Поэтому понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма".

Таким образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК "Прекращение  обязательств", выделим некоторые  из них: прекращение обязательства  его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадением  должника и кредитора в одном  лице, например, наниматель как наследник  становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение  обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства  смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией  юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

ГК содержит специальные  правила, посвященные основаниям и  порядку расторжения договора коммерческого  найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она  допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого  найма является выселение из жилого помещения на основании решения  суда как самого нанимателя, так  и других граждан, которые к моменту  расторжения договора проживали  в указанном помещении.

Расторжение договора коммерческого  найма по инициативе наймодателя  допускается только в судебном порядке  за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.¹⁹

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются действия, которые делают невозможным  совместное проживание с соседями в  одном жилом помещении (жилом  доме, многоквартирном доме). Это, в  частности, может быть нарушение  правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Так, например, пользование  телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами  и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии  уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться  полная тишина.

Здесь в отличие от п. 2 ст. 687 ГК наймодатель вправе расторгнуть  договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные  действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Таким образом, перечень оснований  для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 687 ГК, является исчерпывающим.

Однако даже при наличии  указанных в п. 2, 4 ст. 687 ГК нарушений  суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. В силу п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма положение абзаца 4 п. 2 ст. 687 ГК не применяется.²⁰

Любая из сторон договора коммерческого  найма жилого помещения может  потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в  жилищном законодательстве, в частности  в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка  к жилищному законодательству, что  нельзя признать правильным. Расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия  для сторон, поэтому в самой  ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий  перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение  договора, установленное настоящим  пунктом, не столь актуально, поскольку  он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время  без объяснения причин во внесудебном  порядке односторонне расторгнуть  договор. Таким образом, это право  в основном - для наймодателя.