Договор купли-продажи жилых помещений

         При заключении и  исполнении договора купли-продажи  жилого помещения обязательно возникает  вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемым жилым помещением (недвижимостью). Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения.⁴⁹

         По общему правилу  при переходе права собственности  на жилое помещение и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданным жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее пользования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на жилое помещение и иную недвижимость и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца жилого помещения и иной недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

         Во-первых, когда  продавец жилого помещения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо передается право аренды или иное право, предусмотренное договором купли-продажи жилого помещения (недвижимости), на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 552 ГК). ⁵⁰Если договором не определено передаваемое покупателю жилого помещения (недвижимости) право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее использования.

         Во-вторых, если продавец жилого помещения не является собственником  земельного участка, на котором оно  расположено, то к покупателю переходят  те же права на пользование соответствующей частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т.д.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, купля-продажа жилого помещения (недвижимости), находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка. Подобная купля-продажа не должна противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в частности целевому назначению земельного участка. В противном случае подобное изменение будет означать необходимость перевода земельного участка из одной категории земель в другую.⁵¹

         При продаже  земельного участка, на котором расположено  принадлежащее продавцу земли жилое помещение или иная недвижимость, без передачи этого жилого помещения и иной недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК).⁵²

         Нормы ст. 552, 553 ГК дают основание для ряда важных выводов.

         Во-первых, действующим  Российским законодательством земельный  участок признается принадлежностью  главной вещи – строения (жилого помещения), расположенного на нем. Во-вторых, строение (жилое помещение), находящееся на чужом земельном участке (не принадлежащем на праве собственности собственнику строения), признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им.

         При купле-продаже доли в праве собственности (купле-продаже части) строения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем  в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При купле-продаже доли в праве собственности (купле-продаже части) строения, расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренным земельным законодательством.⁵³

    Право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд.⁵⁴ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений 

         Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и  покупателем, состоит в передаче недвижимости, а конкретно жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК). ⁵⁵Эта императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости (жилого помещения). Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость (жилое помещение). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости (жилого помещения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

         Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с  фактической передачей жилого помещения (недвижимого имущества) является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему жилого помещения (недвижимого имущества). Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче жилого помещения (недвижимого имущества) будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство будет считаться исполненным, только тогда, когда он: во-первых, подпишет передаточный акт; во-вторых, фактически передаст жилое помещение (недвижимое имущество); в-третьих, оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.⁵⁶

         При передаче сложных  в инженерно-техническом отношении жилого помещения стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта жилого помещения (недвижимости).

         Стороны договора купли-продажи  недвижимости (жилого помещения) несут  ту же ответственность, что и стороны  договора купли-продажи движимого  имущества, за некоторыми исключениями.

         Во-первых, принятие покупателем жилого помещения (недвижимости), не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости (жилого помещения), не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

         Во-вторых, при передаче продавцом покупателю жилого помещения (недвижимости) с существенным нарушением условий договора о качестве жилого помещения (недвижимости) покупатель не вправе потребовать  замены некачественного  жилого помещения (недвижимости) на качественное однородное жилое помещение (недвижимость). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, в данный момент это жилое помещение, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 457 ГК).⁵⁷

         Договор купли-продажи  жилого помещения (недвижимости) может  быть расторгнут как до государственной  регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора купли-продажи жилого помещения (недвижимости) даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. ⁵⁸В этом случае для расторжения договора купли-продажи жилых помещений (недвижимости) недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. ⁵⁹Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре купли-продажи жилого помещения (недвижимости) стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).⁶⁰

         Решение суда о расторжении  договора купли-продажи жилых помещений (недвижимости) не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании – договоре купли-продажи жилых помещений (недвижимости), остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (недвижимости) и возврате жилого помещения (недвижимого имущества) продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.⁶¹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4 Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров 

         Договор купли-продажи  жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение  независимо от того, в чьей собственности  оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).⁶²

         Если в жилом  помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указанно. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.⁶³

         Определяя сферу  действия ст. 558 ГК, нельзя забывать об ограничениях, установленных в ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. ⁶⁴, которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

         Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т.д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья»⁶⁵ не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

         Еще одной отличительной  особенностью договора купли-продажи  жилого помещения является необходимость  его регистрации. Договор считается  заключенным только с момента  его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции  ⁶⁶. 
 
 
 
 

Заключение 
 

         Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

         По договору продажи  жилого помещения одна сторона

(продавец) обязуется передать жилой дом,  квартиру, комнату, часть жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

         Договор купли-продажи жилых помещений характеризуется как двусторонний, взаимный, консенсуальный и возмездный.

         К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относятся предмет, цена и перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

         Сторонами по договору купли-продажи жилых помещений могут быть как юридические, так и физические лица.