Договор купли-продажи жилых помещений

         1.2 Особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения

         Понятие договора  купли-продажи жилых помещений  прямо в Гражданском кодексе  не предусмотрено. Его можно вынести  на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданский кодекс РФ). ¹¹

         Видно, из текста нормативного определения, в неисчерпывающий  перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

         По договору продажи  жилого помещения одна сторона

(продавец) обязуется передать жилой дом,  квартиру, комнату, часть жилого  дома или квартиры, в собственность  другой стороне (покупателю), а  покупатель обязуется принять  это имущество по передаточному  акту и уплатить за него  определенную сторонами денежную сумму.

       Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет – жилое помещение.¹²

         Правоотношения по договору купли-продажи недвижимости, а значит и договора купли-продажи жилого помещения регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 7, ст. 549 – 558 ГК РФ, а в случае их недостаточности – общие положения о купле-продаже.

         Договор купли-продажи жилых помещений характеризуется как двусторонний и взаимный. Двусторонний договор – это договор, по которому стороны взаимно приобретают права и обязанности. ¹³ Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи жилых помещений позволяет характеризовать его как взаимный или синаллагматический. Договор считается консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Купля-продажа жилого помещения возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.¹⁴

         К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относятся предмет, цена и перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.¹⁵

         Сторонами по договору купли-продажи жилых помещений могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

         По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник жилого помещения, действующий лично или через представителя. Права собственности продавца подтверждаются документом, выданным в предусмотренном законом порядке (свидетельством о праве собственности, выданным государственным регистрирующим органом). При продаже жилого помещения в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации¹⁶. Покупателем может быть любой субъект гражданского права.

         Предметом договора будет являться жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры.

         В силу прямого указания закона (ст. 550 ГК) договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, т.е. оформленного с учетом правовой нормы пункта 2 ст. 434 ГК РФ. Несоблюдение формы влечет за собой недействительность договора.

         Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимое имущество (жилое помещение) подлежит государственной регистрации  в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁷

         Цена является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, и при ее отсутствии договор  считается незаключенным. Особенность  определения цены состоит в том, что согласно пункту 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, цена договора включает цену жилого помещения и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее.

         Обязанность продавца заключается в передаче жилого помещения (недвижимости) покупателю.

         У покупателя право собственности на жилое помещение (недвижимость) возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может не совпадать с моментом фактической передачи жилого помещения (недвижимости).

         Учитывая установление законодательством требование регистрации перехода права собственности на жилое помещение (недвижимость), законодатель на каждую из сторон договора возлагает обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган. Гражданским законодательством предусматривается ответственность стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации сделки с недвижимостью (жилым помещением) или перехода права собственности на недвижимость (жилое помещение), в форме возмещения убытков (ст. 165, 551 ГК РФ).¹⁸

         Передача недвижимости (жилого помещения) осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента юридической передачи имущества (т.е. с момента подписания передаточного акта) на покупателя переходят случайные риски, если иное не предусмотрено договором.

         Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.¹⁹

         Итак, можно сделать  вывод о том, что особенности  купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или  части квартиры) закреплены в статье 558 ГК РФ. К ним относятся:

         Во-первых, требование законодателя о государственной  регистрации договора купли-продажи  жилого помещения, как уже говорилось выше (договор считается заключенным  с момента государственной регистрации  – пункт 2 ст. 558 ГК РФ);

         Во-вторых, требование законодателя о государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость (ст. 551 ГК РФ);

         В-третьих, существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (с указанием этих прав).

         В этот перечень лиц  могут быть включены:

         1) члены семьи  собственника, оставшиеся проживать  в продаваемом жилом помещении  (ст. 292 ГК РФ);

         2) наниматели жилого  помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ);

         3) арендаторы (ст. 617 ГК РФ);

         4) лица, которые пользуются  жилыми помещениями в силу  завещательного отказа (ст. 1137 ГК  РФ).

         Перечисленные лица относятся к категории третьих  лиц и их права влияют на содержание правоотношений по продаже недвижимого имущества.

         Необходимо также  обратить внимание на то, что в отношении  проживающих несовершеннолетних лиц  продажа недвижимого имущества (жилых  помещений) допускается только с  согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).²⁰

1.3 Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения 

        В основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.²¹

         Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные.

         Определение жилого помещения, содержится в ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. ²²

        Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

         К числу жилых  относятся следующие помещения: жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.

         Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК. Исходя из данной нормы  в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

         При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

         Определяя предмет  договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.²³

         В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.²⁴

         Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.  

         Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). ²⁵ Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

         Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты должны быть построены, т.е. завершены.

         Жилое помещение можно разделить на несколько видов: жилой дом, квартира, комната, многоквартирный дом.

         Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).