Договор купли-продажи жилых помещений

         Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).²⁶

         Комната - это  часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

         Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений, помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

         При рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. ²⁷Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.²⁸

         Нарушение установленных  законом пределов осуществления  права собственности на жилое  помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа ²⁹(статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), ³⁰гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).³¹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Содержание договора купли-продажи жилых помещений 

         К числу существенных условий договора купли-продажи  недвижимости, а значит и к купле-продаже  жилого помещения относятся условия  о предмете продажи и цене продаваемого имущества.

         Закон требует, чтобы  в договоре купли-продажи недвижимости (жилых помещений) были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (жилое помещение), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости (жилого помещения) на соответствующем земельном участке. При отсутствии в договоре таких данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости (жилого помещения) считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). ³²Требуемые законом данные о продаваемом жилом помещении (недвижимости) содержатся в специальных документах.³³

         К числу обязательных документов, идентифицирующих жилое  недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним³⁴ и законодательством о техническом учете недвижимости.³⁵

         Требование закона об определенности предмета договора купли-продажи недвижимости т.е в нашем случае это жилое помещение означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним³⁶. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор купли-продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). ³⁷Если под видом договора купли-продажи недвижимости продается разрушенное здание, то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

         В тех случаях, когда  помещения зарегистрированы в государственном  реестре в качестве объектов недвижимости, но продается на снос, речь должна идти не о договоре купли-продажи жилого помещения (недвижимости), а о договоре купли-продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке установить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу объект приобретет правовой режим движимого имущества.

          Требование закона  об определении предмете договора  купли-продажи жилого помещения  (недвижимости) имеет свою специфику  при необходимости продажи части недвижимого имущества (жилого помещения). Дело в том, что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки, квартиры), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. Вследствие этого при необходимости продажи части здания, сооружения, земельного участка или квартиры, речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. ³⁸В договоре купли-продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обоснованного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделении собственникам конкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждому собственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому собственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

         Необходимо учитывать, что нашему правопорядку известны так  называемые встроенно-пристроенные нежилые  помещения в жилом здании, которые  регистрируются в государственном реестре в качестве в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизируемых зданий (сооружений) – отдельные этажи, подъезды. В таких случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с такой частью следует признать законными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.³⁹

         В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) должен содержать в себе согласование сторонами в письменной форме условие о цене жилого помещения (недвижимости). Оценка жилого помещения (недвижимости) – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости (жилых помещений) оценку такого имущества осуществляют профессиональные оценщики.⁴⁰

         В случае возникновения  спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.⁴¹

         Например: Супруги  Р. с двумя несовершеннолетними  детьми занимали трехкомнатную квартиру в доме государственного жилищного  фонда, но фактически жили в собственном доме, находящемся в другом населенном пункте. Супруги решили приватизировать квартиру, в связи с чем жена выдала мужу доверенность, на основании которой был заключен договор о передаче квартиры в собственность мужа без учета интересов жены и детей. Этот договор был оспорен женой в суде, но решением суда в иске о признании договора недействительным ей было отказано со ссылкой на то, что выданная доверенность давала ее мужу право приватизировать квартиру на свое имя и что при оформлении договора были соблюдены все требования, предусмотренные законом. Отменяя решение суда первой инстанции и последующие судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской федерации", ⁴²в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве в собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе по основаниям несоответствия сделки требованиям закона и заключения сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Выданная истицей ответчику доверенность на заключение договора приватизации квартиры не содержала данных об отказе жены и ее детей от права на получение квартиры в общую долевую или совместную собственность с ответчиком. Эта доверенность подтверждает заключение между сторонами договора поручения на заключение сделки в отношении жилой площади. Не учтены судом и требования ч.2 ст.7 Закона Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации⁴³ о том, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования этим помещением. Нарушение этой нормы закона - достаточное основание для признания указанной сделки недействительной в соответствии со ст.168 части первой ГК РФ⁴⁴. Поскольку истец не утратил права на спорную жилую площадь, то ее приватизация была возможна только с его согласия.

         При отсутствии условия  о цене договор купли-продажи  жилого помещения (недвижимости) считается  незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена жилого помещения (недвижимого имущества), находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим жилим помещением (недвижимым имуществом) соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены жилого помещения (недвижимого имущества) передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли или прав на нее.⁴⁵

         Цена жилого помещения (недвижимости) в договоре купли-продажи жилого помещения (недвижимости) может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена жилого помещения (недвижимости) установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения (недвижимого имущества), подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения (недвижимого имущества) п. 3 ст. 555 ГК.⁴⁶

         Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи  жилого помещения (недвижимости) наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение (недвижимость) является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способы оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленного жилого помещения (недвижимости) в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

         При продаже жилого помещения (недвижимости) в кредит в  соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такое  жилое помещение (недвижимость) находится  в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение (недвижимое имущество) должно регистрироваться на основании заявления собственника – покупателя имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.⁴⁷

         При отсутствии в  договоре условия о распределении  расходов по государственной регистрации  перехода права собственности эти  расходы быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество.⁴⁸ Однако практика Российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.