Договор купли-продажи жилых помещений

Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...2

1 Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений……...5

1.1 Значение и сфера применения купли-продажи……………………………5

1.2 Особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения………………………………………………………………………..10

1.3 Жилое  помещение как объект договора  купли-продажи жилого помещения………………………………………………………………………..15

2 Содержание  договора купли-продажи жилых  помещений…………………20

3 Исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений……………………………………………………………………….30

4 Отличие  договора купли-продажи жилых  помещений от других договоров…………………………………………………………………………34

Заключение……………………………………………………………………….36

Список  используемой литературы……………………………………………...39 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

        Актуальность темы данной курсовой работы заключается  в том, что жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни. Договор купли-продажи жилого помещения является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

         Следует отметить, что  современный рынок жилья существенно  отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи жилого помещения значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает риэлтерская фирма. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

         Учитывая высокую  стоимость жилой площади, сумма  заключаемых сделок оценивается, как  правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес сейчас является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

         Объектом исследования нашей курсовой работы являются общественные отношения по договору купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда актуальный вопрос.

         Под предметом исследования понимаются сам договор купли-продажи жилого помещения.

         Целью данной работы было рассмотреть общественные правоотношения, которые возникают между организациями и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений и выявить проблемы в данной сфере.

         Задачами работы являются: изучение договора купли-продажи жилого помещения, анализ содержания, исполнения и прекращения этого договора, сравнение договора купли-продажи жилого помещения с другими договорами, а также выводы по данному договору.

         При подготовке курсовой работы использовались: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, нормативно-правовые акты, научно-учебные пособия и судебная практика.

         Структурно работа состоит из введения, четырех глав и заключения. Во введении обосновывается актуальность темы курсовой работы, ставятся цели и задачи исследования. В первой главе рассматриваются общие вопросы характеристики договора купли-продажи жилого помещения: значение и сфера применения купли-продажи; особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения; жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Во второй главе курсовой работы исследуются вопросы содержания договора купли-продажи жилого помещения. В третьей главе, исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений и наконец, в четвертой главе рассматриваются отличия договора купли-продажи жилых помещений от других договоров. В заключение подводится итог проведенному исследованию. В приложении приведена форма договора купли-продажи жилого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Общая характеристика  договора купли-продажи  жилых помещений

1.1 Значение и сфера  применения купли-продажи 

         Договор купли-продажи  относится к числу важнейших  традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio-venditio. Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона – продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне – покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона – покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium). Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sivi speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporales), т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т.п.).¹

         В Российском дореволюционном  гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как  предусматривалось действовавшим  законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то его купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством, и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка

прав².

         При подготовке проекта  Гражданского Уложения, который, как  известно, был внесен  на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были перемещены в разд. II («Обязательства по договорам») кн. V («Обязательственное право») проекта, поскольку «продажа есть договор двусторонний» и «входит  непосредственно в область договорных отношений». Под договором продажи понимался договор, по которому продавец передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за условленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.³

         Советский период развития гражданского права существенно ограничил сферу применения договора купли-продажи и свел ее к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предпринимателями. Отношения, складывающиеся между «социалистическими» организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что «при социализме закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства.

         Реализация экономических  реформ, главный смысл которых  заключался в отказе от неэффективной  административно-командной системы  управления экономикой, выявила насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемыми пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержащиеся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г⁴., а также многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами Союза ССР. В новых условиях наметилась тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который стал охватывать отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами.

         Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась  также за счет того, что правила  о нем должны субсидиарно применяться  к купле-продаже имущественных  прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков и знаков обслуживания, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.⁵

         Вместе с тем  теперь закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов  и покупателей. Условия продажи  по общему правилу могут быть ими  определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

         Договор купли-продажи  является родовым понятием по отношению  к некоторым другим договорам (отдельным  видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что  одно лицо обязуется  передать в  собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.

         Выделение названных  видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимально правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК). ⁶Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон мог ограничиться лишь оказанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует⁷.

         В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного  применения к некоторым отдельным  видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным нормами, содержащимися в параграфе 5 гл. 30 ГК («Контрактация»), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). ⁸Данное обстоятельство иногда используется для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру контрактация – разновидность договора поставки; продажа предприятия – разновидность договора продажи недвижимости и т.п.).⁹ В связи с этим необходимо подчеркнуть, что данная возможность является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям. По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.¹⁰