Договор купли-продажи жилого помещения

Иными словами, право  собственности на жилое помещение  носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением.

Еще один случай ограничения  права собственника жилого помещения, по моему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 24 «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество» устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.

Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет  к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом  порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации – суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами.  Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

С моей точки зрения подобные требования – ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы.

Еще один момент, на котором  бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

Сейчас, когда  с введением закона о государственной  регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на мой взгляд, необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Библиографический список

1.  Алексеев С.С. Общая теория права: В 2-х т. Т. 2. - М.: Юридическая литература, 2007. - 360 с.
2. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000. - №7 – С.83-98.
3. Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). – М.: РГБ. - 2002. – С. 248
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство «Статут», 2000. -  С. 205.
5. Витрянский В.В. Договор купли продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999. – 284с.
6. Гвоздева И.Н. Вопросы наследования // Бюллетень нотариальной практики, 2004. - № 4. – С.31- 42.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, часть вторая, часть третья, часть четвертая): По состоянию на 1 октября 2009 года. – Новосибирск: Сибирское Университетское Издательство, 2009. – 541 с.
8. Гражданское право. Ч 1: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. – 600 с.
9. Гражданское право: В 2-х т. Т.1: Учебник. Изд-е 2-е, доп. и перераб. / Отв. ред. Е.А. Суханов - М.: Волтерс Клувер, 2004.- 816 с.
10. Гражданское право: Учебник. Под ред. С.П. Гришаева. - М.: Юрист, 1999. – 484 с.
11. Гришмаковский Д.Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений. – М.: РГБ, 2005. – 178 с.
12. Дело № 2-10-04/9 // Архив мирового судьи судебного участка № 9 г. Северодвинска Архангельской области. 2004. // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
13. Дело № 44г-60 // Архив Архангельского областного суда. 2006. // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
14. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
15. Жилищный кодекс РСФСР утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (в ред. от 20.07.2004г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
16. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 22.08.2004г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru. (утратил силу).
17. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в ред. от 18.07.2006г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
18. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 11.06.2008г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
19. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. 22.07.2010г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
20. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 (в ред. от 15.12.2008г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
21. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации,  утв. Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. № 37 (в ред. от 19.05.2008г.) // текст официально опубликован не был (Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.).
22. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда от 31 июня 2000 г. № 52 «Обзор практики разрешения Арбитражными судами споров, связанных с применением законодательства о валютном регулировании и валютном контроле»// Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
24. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости» // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
25. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право – 1997. – № 3 – С. 103-109
26. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М.: «Элиста». - 1999. - С. 248.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) // Под. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт, 2003. – с.188.
28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй // отв. ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт, 2004. – с.659.
29. Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.). Официальный текст. М.: НОРМА, 2001.- 24 с.
30. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2001.- № 9. - С. 40 - 45
31. Малета С.В. Мордасов Е.В. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения // Российская юстиция. – 2005. - №5. – С.18-25.
32. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
33. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими привлекающих денежные средства граждан для строительства много квартирных жилых домов, утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
34. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2003. – 352 с.
35. Определение Архангельского областного суда от 22 июля 2002 г. № 33-2189 «По жалобе на отказ в регистрации права собственности на жилое помещение» // Сборник судебных актов Архангельского облсуда. – 2003. - №4.
36. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
37. Положение «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301 // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
38. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. №47 // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
39. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утв. Постановлением Правительства от 4 декабря 2000 года №921 (в ред. от 21.08.2010г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
40. Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н.Ситаловой» // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
41. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова» // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
42. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР (РФ) от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 06.02.2007г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
43. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 02.07.2009г.) // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
44. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия» // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
45. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
46. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Правовой сайт «Консультант Плюс». www.consultant.ru.
47. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, отв<span