Договор купли-продажи жилого помещения

Форма договора продажи жилого помещения. Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме  договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи  недвижимости состоит в том, что  исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения»⁷.

Подчеркнем, что в подтверждение  факта заключения договора продажи  жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания⁸. Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (абз.2 ст.550 ГК РФ).

Гражданское законодательство выделяет два вида форм сделок: письменную (простую письменную форму и квалифицированную нотариальную) и устную (ст.158 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ). До введения в действие Закона о государственной регистрации для договоров купли-продажи жилых домов, части дома или дачи (находящихся в городе или поселке городского типа), если бы одной из сторон являлся гражданин (ст.239 ГК РСФСР), сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ (см. ст.7 Федерального закона от 26.01.96 № 15 «О введение в действие части второй ГК РФ»).

ГК РФ устанавливает  обязательную нотариальную форму для договоров ренты (ст.584 ГК РФ) и ипотеки недвижимого имущества (п.2 ст.339 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие.

Введение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  делает излишним нотариальное удостоверение  таких сделок. И если ранее государственная  регистрация являлась как бы придатком  к форме сделки (в ГК РСФСР правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся «Форма договора купли-продажи жилого дома»), то с «возвращением» полноценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Существенные условия  договора купли-продажи жилого  помещения

2.1. Предмет  договора купли-продажи жилого  помещения

 

Содержание договора принято рассматривать как некую  совокупность условий. Общая часть  договорного права указывает  лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.

Выделяется три критерия при определении помещения в  качестве предмета договора. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК, ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК).

В связи с тем, что  в последнее время широкое  распространение приобрело строительство  загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым⁹.

Теперь остановимся  на каждом из названных критериев  и подробнее разъясним их содержание.

ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст.1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса), в частности до принятия части второй ГК критерий “постоянного проживания” не действовал; это качество жилья было снижено просто до “проживания” (ч.3 ст.1 Закона об основах). Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованным видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе. Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.

Помещение становится жилым  при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ). В частности оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями Санитарно - эпидемиологической службой, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

В рамках одного законодательного акта – ГК жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных  отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и  относиться к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.

Жилые помещения, функционально  предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормами требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

Кроме всего прочего  дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация  в качестве жилого в соответствующем  государственном органе. На сегодняшний  день таким органом является БТИ¹⁰.

 

2.2. Цена договора купли-продажи жилого помещения

 

Условие о цене, сформулированное в ст.555 ГК РФ, является общим для  всех договоров продажи недвижимости. Каких либо изъятий из общих правил применительно к договору продажи  жилого помещения ГК РФ не содержит. Соответственно, возможно рассмотреть данный вопрос в контексте договора продажи недвижимости.

Помимо предмета в  договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть предусмотрена  цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного договора является его существенным условием (п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Обязательное включение  условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества.

Цена договора продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон (п.1 ст.424 ГК РФ) самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика, действующего на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»¹¹.

В случаях, если недвижимое имущество находится  в государственной или муниципальной  собственности, его цена может определяться на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и  ее субъектов¹².

Также цена недвижимого имущества, находящегося как в частной, так и государственной (муниципальной) собственности, может быть определена по результату конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она также должна быть включена в договор.

Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено  договором, установленная им цена на жилой дом, находящийся на земельном  участке, включает и цену земельного участка или права на него (п.2 ст.555 ГК РФ). В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

Не следует  путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, данными независимой  оценки. Установленная соглашением  сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки¹³.

Цена в договоре продажи  недвижимости обязательно должна быть выражена в рублях (п.1 ст.317 ГК РФ). Допустимо  также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 ст.317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В случае, если договор продажи  недвижимости предусматривает продажу  в кредит с условием о рассрочке  платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ). В отсутствие этих сведений договор продажи недвижимости считается не заключенным. В случае, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи недвижимого имущества и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).

В данном параграфе можно  также рассмотреть вопрос об изменении  цены в договоре продажи недвижимости. Так, по общему правилу (ст.450 ГК РФ) изменение  условий договора производится по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо в судебном порядке.

По соглашению сторон в добровольном порядке изменение цены возможно как до, так и после исполнения обязательства по оплате недвижимости. Так, согласно ст.557 ГК РФ, которая корреспондирует к ст.475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о её качестве (недостатки не были оговорены продавцом), покупатель, в том числе, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Также покупатель вправе требовать изменение цены в случае неисполнения обязанности продавца передать недвижимость по договору свободной от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять с этими правами (ст.460 ГК РФ). Причем эти требования покупатель должен первоначально предъявить продавцу, а, получив отказ, вправе требовать изменения цены в судебном порядке (п.2 ст.452 ГК РФ). 

Продавец недвижимости не может  требовать изменения цены после  её установления в договоре и исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹⁴. В рассмотренном деле продавец требовал изменения цены в связи с переоценкой основных фондов уже после исполнения покупателем обязанности по оплате и передаче имущества продавцом. В связи с этим суд пришел к выводу, что стороны исполнили обязательства надлежащим образом, они прекратились (ст.408 ГК РФ), и соответственно у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены.

В любом случае, если цена изменяется в добровольном порядке, соглашение о её изменении подлежит совершению в письменной форме (ст.452 ГК РФ) и государственной регистрации. Требование государственной регистрации такого соглашения основано на позиции судов, поскольку, по их мнению «соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды»¹⁵.