Договор купли-продажи жилого помещения

Негосударственное образовательное  учреждение 

высшего профессионального  образования

«Челябинский институт экономики и права

им. М.В. Ладошина»

 

Заочный факультет

Кафедра Гражданского права  и процесса

 

Курсовая работа

 

ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Выполнил студент гр. ЮЗ-451с

В.Ю. Крюкова

Научный руководитель:

к.и.н., доцент В.Л. Харланов

Дата защиты «__» _____ 2010г.

Оценка____________________

___________________________

         (подпись руководителя)

 

 

 

 

 

 

 

 

Челябинск

2010

Оглавление

 

	С
Введение	3
1. Понятие и форма договора купли-продажи жилого помещения	6
2. Существенные условия  договора купли-продажи жилого  помещения
2.1. Предмет договора  купли-продажи жилого помещения	13
2.2. Цена договора купли-продажи  жилого помещения помещением	15
2.3. Перечень лиц, сохраняющих  права пользования жилым	19
3. Государственная регистрация  договора и перехода права  собственности на жилое помещение	23
Заключение	35
Библиографический список	39
Приложение	47

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Объектом исследования курсовой работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот  факт, что само государство –  Российская Федерация выделило его  в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что  современный рынок жилья существенно  отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты¹.

Учитывая высокую стоимость  жилой площади, сумма заключаемых  сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью².

В виду того, что изучаемая  тема очень обширна, в работе акцентировано  внимание на наиболее важных, на наш  взгляд, моментах, и сделана попытка  связать их с практикой.

Так же, в работе уделено  внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем, цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Задачами исследования являются:

• Дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения.
• Определить основные составляющие договора купли-продажи жилого помещения и особенности его заключения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Понятие и форма  договора купли-продажи жилого  помещения

 

В науке гражданского права договор термин «договор»  имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий  в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения; 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений 5) наименование разновидности нормативно-правовых актов³. Рассмотрим договор продажи жилого помещения в значении правового института сделки и обязательства.

Правовой институт продажи  жилых помещений. Как правовой институт купля-продажа – это совокупность правовых норм содержащихся в Гражданском  кодексе Российской Федерации⁴ и иных правовых актах, принятых с соблюдением ст.3 ГК РФ и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, содержащиеся в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Правовое регулирование  договора продажи жилого помещения как отдельного вида договора продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила (ст.558 ГК РФ), устанавливающие особенности заключения договора продажи жилого помещения, и дополнительное существенное условие, без которого договор считается не заключенным. В силу того, что договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости, к нему применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие порядок его заключения, требования к форме, предмету, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров (п.5 ст.454 ГК РФ).

Также при регулировании  договора применяются общие положения  общей части ГК РФ, в том числе  глава 18 ГК РФ («Право собственности  и другие вещные права на жилые  помещения»), закрепляющие правила  отчуждения жилых помещений, в котором проживают члены семьи собственника (ст.292 ГК РФ). Также применяются гражданско-правовые нормы, содержащиеся в жилищном,  земельном законодательстве, Законе о государственной регистрации и т.д.

Основным элементом, позволяющим выделить этот вид договора, является  его объект - жилое помещение, рассматриваемый в следующей главе курсовой работы.

Договор продажи жилого помещения как сделка. При характеристике договора купли-продажи в учебной  и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным и возмездным⁵.

Различие между реальными  и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального  договора требуется надлежащим образом  оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие – передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

Договор продажи жилого помещения не является в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данный договор не может  быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данного договора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон по всем его существенным условиям. Договор продажи жилого помещения считается заключенным при соблюдении двух условий: должно быть достигнуто соглашение между сторонами по всем его существенным условиям и договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ). Соглашение сторон по всем существенным условиям договора является необходимым условием для его государственной регистрации. В случае если в договоре будут отсутствовать данные условия, то в государственной регистрации такого договора должно быть отказано (п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации). Государственная регистрация договора, в свою очередь, является неотъемлемым условием для приобретения юридической силы самого соглашения сторон. Договор приобретает юридическую силу в момент его государственной регистрации, даже если в нем будет отсутствовать одно или несколько существенных условий, которые необходимы для его заключения. В данном случае думается, что юридическая сила такого договора будет сохраняться до тех пор, пока он не будет признан судом незаключенным.

Особенность договоров, момент заключения которых связан с  моментом их регистрации, позволила  выделить Е.С. Болтановой ещё один вид  договоров - «региструмальные»⁶. Действительно, если для заключения данного договора не достаточно одного волеизъявления сторон по всем его существенным условиям, а классификационным критерием выделения договоров является именно момент их заключения, то думается, выделение в качестве самостоятельного вида региструмальных договоров вполне оправдано. В данном случае научная классификация гражданско-правовых договоров, критерием выделения которых является момент их заключения, дополняется региструмальными договорами.

Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей – п.1 ст.423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом – передача жилого помещения – предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи – предусмотренной договором денежной суммы.

Договор продажи жилого помещения как обязательство. Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли-продажи. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем, направленное на приобретение права собственности на жилое помещение в обмен на денежный эквивалент. Между основными правами и обязанностями сторон договора продажи жилого помещения существует тесная связь и праву продавца (покупателя) корреспондирует обязанность продавца (покупателя).

Таким образом, купля-продажа жилого помещения как обязательство – это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.