Договор купли-продажи жилого помещения

Если же причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п.3 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ, абзац 3 п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако требований о вынесении  решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее Г. не заявляла.

Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ защита гражданских прав как признание  права, с учетом законодательно установленных  особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами²³.

Таким образом, применительно к договору продажи  жилого помещения можно сказать, что отсутствие государственной  регистрации данного договора влечет только одно правовое последствие –  договор считается незаключенным. В связи с этим стоит обратить внимание на то, что в случае оплаты покупателем жилого помещения до государственной регистрации договора²⁴ и уклонения продавца регистрации этого договора, он не может воспользоваться нормой п.3 ст.551 ГК РФ, которая предусматривает принудительный порядок государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения продавца от такой регистрации, поскольку обязанность продавца передать в собственность жилое помещение не наступила (отсутствует государственная регистрация договора). В этом случае, покупателю предоставлена возможность либо обратиться в суд с требованием о принудительной государственной регистрацией договора (п.3 ст.165 ГК РФ), что при положительном решении повлечет собой возникновение обязанности продавца передать в собственность жилое помещение и только тогда становиться возможным применение п.3 ст.551 ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). Возможность принудительной государственной регистрации договора подтверждается также судебной практикой²⁵.

Очень важно  обратить внимание на то, что государственная  регистрация договора в том случае, если не была произведена государственная  регистрация перехода права собственности, также может создать препятствия  для участников сделки по отчуждению жилого помещения. Один из таких случаев был рассмотрен Президиумом ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.4)²⁶. Учреждение юстиции отказало строительной организации, являвшейся собственником жилого помещения, в проведении государственной регистрации договора продажи этого жилого помещения на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, между данной строительной организацией и другим покупателем.

Строительная  организация не оспаривала сам факт заключения второго договора купли-продажи  той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылалась на то, что, хотя первый договор купли-продажи  был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры в силу положений п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ и, оставаясь собственником квартиры, имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд  первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями ст.12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. № 219²⁷, в ЕГРП вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Основываясь на такой позиции, суд счел, что учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации, и в удовлетворении иска отказал.

Заслуживает внимания анализ представленного пункта Обзора произведенный А.М. Эрделевским. В  своей статье А.М. Эределевский отмечает, что у суда в принципе отсутствовало правовое основание для отказа в государственной регистрации договора, поскольку на время рассмотрения данного дела ни Закон о государственной регистрации, ни Правила ведения ЕГРП не содержали положения о возможности отказа в государственной регистрации при стечении оговоренных выше обстоятельств, на которые ссылался суд. В ст.20 Закона о государственной регистрации в 2003 г. были внесены изменения в части предоставления возможности учреждению юстиции отказать в государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными. Однако о каких-либо противоречиях между представленными на регистрацию и уже зарегистрированными сделками в этой статье по-прежнему не упоминается.

Проблема по существу заключается в слабом правовом регулировании государственной регистрации сделок, которой мало уделяется вниманию Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП. Данный вопрос может быть решен внесением изменений в данный закон на основе сложившейся практики.

Приведенное решение  суда не выдерживает юридической  критики, но с позиции справедливости оно может вызвать удовлетворение, поскольку, одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи  одной и той же индивидуально-определенной вещи является злоупотреблением правом, и последствием такого поведения может явиться правонарушение в виде неисполнения продавцом принятых на себя обязательств, так как исполнить можно только один из заключенных договоров. Государственная регистрация договора продажи жилого помещения, таким образом, может рассматриваться как специальная публичная гарантия от действий недобросовестного собственника, обеспечивающая интересы приобретателей недвижимого имущества²⁸.

Для предотвращения подобных ситуаций и избежание последствий недобросовестных действий продавца можно предложить следующее.

Как уже было отмечено, государственная регистрация  прав имеет значение юридического факта, исключительно с помощью которого можно подтвердить существование  данного права (п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации). Помимо этого, ГК РФ государственной регистрации права придает правообразующее значение. Так согласно п.2 ст.8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичное правило закреплено в п.2 ст.223 ГК РФ, согласно которому в том случае, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на это имущество возникает с момента такой регистрации.

Наряду с  регистрацией сделок по отчуждению недвижимого  имущества ГК РФ предусмотрена регистрация  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.131 ГК РФ). В отношении  договорных обязательств по поводу недвижимого имущества имеет место именно переход права собственности, который сопровождается одновременным прекращением этого права у одной стороны и его возникновением у другой. Пунктом 1 ст.551 ГК РФ устанавливается обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности  может происходить одновременно с регистрацией самого договора. В  данном случае исполнение со стороны  продавца обязанности по передачи прав некоторым образом связывается с самим заключением договора, что отнюдь не говорит о его отношении его к реальным договорам. Хотя в литературе имеются другие мнения²⁹.

Таким образом, право собственности на жилое  помещение возникает у покупателя только с момента государственной регистрации такого права. До государственной регистрации перехода права собственности (даже в случае регистрации самого договора продажи) покупатель не вправе каким-либо образом распоряжаться (отчуждать) этим помещением. По этому же пути идет судебная практика³⁰.

Поскольку момент возникновения права собственности  на жилое помещение обусловлен моментом государственной регистрации такого права, а основная обязанность продавца как раз и состоит из передачи такого права покупателю, в договоре следует предусмотреть, при каких условиях возможна такая государственная регистрация. Следует отметить, что законодательство, регулирующее процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляет возможность сторонам определить основание для государственной регистрации перехода права собственности (см. ниже). Инструментом, позволяющим определить условия перехода права собственности к приобретателю по договору, является порядок расчетов между сторонами.

Порядок расчетов, как известно, не является существенным условием договора купли-продажи, за исключением  договора с рассрочкой платежа (ст.489 ГК РФ). В связи с этим, в целях  наиболее полной защиты интересов участников сделки, учитывая рассмотренные выше особенности ее заключения, целесообразно включать в текст договора положение о том, что оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации договора (ст.488 ГК РФ - оплата товара в кредит), а право собственности к покупателю переходит после полной оплаты жилого помещения (в целях защиты интересов продавца - ст.491 ГК РФ). То есть возникновение права собственности у покупателя будет поставлено в зависимость от исполнения его обязанности по оплате (п.1 ст. 157 ГК РФ – сделка, совершенная под отлагательным условием). В этом случае государственная регистрация будет состоять из двух этапов. Первый - государственная регистрация договора и второй – государственная регистрация перехода права собственности³¹.

Представленная  выше необходимость для участников сделки по отчуждению жилого помещения произвести регистрацию прекращения данной сделки, в целях обеспечения дальнейшей оборотоспособности объекта, свидетельствует о том, что особенностью процедуры расторжения договора является обязательная государственная регистрация соответствующего соглашения. Необходимо отметить, что ни Закон о государственной регистрации, ни Правила ведения ЕГРП не содержат процедурные нормы, которые позволяли бы сторонам осуществить расторжение заключенного договора продажи жилого помещения. Единственный случай, где упоминается о расторжении договора, - это ст.25.1 Закона о государственной регистрации, которая раскрывает порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и его расторжения. В отношении договоров по отчуждению недвижимого имущества такой процедуры не установлено, хотя Приложением №2 к Правилам ведения ЕГРП предусмотрена форма внесения записи о прекращении сделки государственным регистратором.

Следует также  отметить, что государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации).

Если договором  продажи жилого помещения предусмотрено  отчуждение земельного участка, то государственной  регистрации подлежит и переход  права собственности на земельный  участок³².

Заключение

Итак, в заключение курсовой работы можно сделать следующие выводы:

1. Наиболее распространенной  сделкой, направленной на отчуждение  жилья, является договор купли-продажи  жилого помещения, в соответствии  с которым продавец обязуется  передать в собственность покупателя  жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

3. Несмотря на то, что  ГК защищает права собственников  на жилое помещение, хотелось  бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК «Собственность на жилое помещение» – среди прав собственника указывают  и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более «страхует» права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.