Договор купли-продажи жилого помещения

2.3. Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением

В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ  устанавливает два — предмет и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом¹⁶.

 Поэтому требованием  закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость  указания в договоре купли-продажи  перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре.

Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается:

• для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время;
• для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством:

• члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг  определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
• наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ;
• гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).

В тех случаях, когда  продается жилой дом из состава  домов государственного или муниципального жилищного фонда социального  использования, в этот перечень должны быть включены:

• наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ;
• гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора  найма (ст.672,685 ГК РФ)¹⁷.

На практике нередки  ситуации, когда новый собственник  жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

 На практике риэлтеры, чтобы  избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После  оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства)¹⁸.

3. Государственная  регистрация договора и перехода  права собственности на жилое  помещение

После введения в действия части первой ГК РФ и  принятия на его основе Закона о  государственной регистрации, роль института государственной регистрации  прав на недвижимое имущество в регулировании отношений между участниками сделок по отчуждению недвижимого имущества на территории РФ значительно возросла. По сравнению с ранее действовавшим гражданским законодательством, когда исключительно моментом государственной регистрации договора продажи (мены, дарения) жилого дома связывался момент возникновения права собственности на жилой дом (ст.ст.135,239,255,257 ГК РСФСР), ГК РФ увеличивает правовую нагрузку на институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество (регистрации подлежат договоры, права на недвижимость, обременения). Прежде всего, это связано с тем, что объекты недвижимости (земля, леса, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) стали полноценными объектами экономического рынка. И последствия включения в оборот этих объектов, обладающих повышенной экономической ценностью, потребовали от государства больше внимание уделить правовому механизму, обеспечивающему защиту участников сделок с недвижимым имуществом.

Функция защиты интересов  участников сделок с недвижимым имуществом этого института проявляется в направлении деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию. Прежде всего, их деятельность связана с проверкой законности сделки (ст.13 Закона о государственной регистрации), которая достигается путем анализа волеизъявления участников сделки в соответствие с требованиями действующего законодательства, то есть, достигнуто ли соглашение по всем существенным условиям договора, не нарушаются ли права третьих лиц этой сделкой и т.д. В случае, если сделкой нарушаются права третьих лиц (например, решением суда наложен арест на недвижимое имущество), то тогда орган, осуществляющий регистрацию, вынужден отказать в государственной регистрации  прав (ст.20 Закона о государственной регистрации).

Также важно отметить принцип  открытости сведений о государственной  регистрации прав, который означает, что любому лицу, предъявившему соответствующие  документы, орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить информацию, содержащуюся в реестре о зарегистрированный правах, в том числе о зарегистрированных обременениях (ст.7 Закона о государственной регистрации). Эта законодательно закрепленная возможность является важной гарантией защиты интересов приобретателей недвижимого имущества, поскольку позволяет заранее, во-первых, узнать о принадлежности этого имущества конкретному лицу и, во-вторых, о существующих правопритязаниях на данное имущество (сервитуты, ипотека, арест).

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество также  служит элементом защиты прав владельцев недвижимости. В настоящее время государственной регистрации подлежит право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления (ст.131 ГК РФ). Согласно п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В отношении договора продажи  жилого помещения ГК РФ с институтом государственной регистрации прав связывает необходимость регистрации как самого договора (п.2 ст.558 ГК РФ), так и перехода права собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.551 ГК РФ). В первую очередь следует рассмотреть правовое значение государственной регистрации договора и последствия отсутствия такой регистрации¹⁹.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор  продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации. Как известно, с моментом заключения договора гражданское законодательство связывает возникновение обязательств по этому договору (п.1 ст.425 ГК РФ). Для сторон по договору продажи жилого помещения это означает, что исполнение сторонами не зарегистрированного договора не может рассматриваться как исполнение ими своих обязанностей, которые предусмотрены этим договором. И исполненное по такому договору до его государственной регистрации или её отсутствия должно рассматриваться как неосновательное обогащение (глава 60 ГК РФ). К такому же выводу приходит Е.Ю. Ширинская²⁰.

Вышесказанное говорит лишь о конституирующем  значении государственной регистрации  договора, а на практике же возникает  вопрос, какие правовые последствия  возникают при отсутствии этой регистрации. Пунктом 1 ст.165 ГК РФ установлено что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неудачным построением фразы обусловлена возможность ее неоднозначного толкования, ибо не сразу становится понятным, к чему относятся слова «в установленных законом случаях». О каких «установленных законом случаях» идет речь: о случаях, когда законом установлена обязательная государственная регистрация сделки или о случаях, когда законом установлена ничтожность сделок?

Применяя первый вариант  толкования указанной нормы, можно  прийти к выводу, что всякая сделка, к форме которой закон предъявляет  требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок в ГК РФ достаточно широк. Такой вариант толкования содержится в учебниках по гражданскому праву. Однако если исходить из предложенной позиции, требуется признать, что договор продажи жилого помещения, будучи не зарегистрированным, будет являться недействительным (ничтожным), что потребует применения правил реституции, и одновременно незаключенным²¹.

Применяя же другой вариант толкования, мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственной регистрации, которые прямо объявлены по этой причине ничтожными в самом законе. В ГК РФ таких сделок всего три: договор залога недвижимости - ипотеки (п.п.3 и 4 ст.339 ГК РФ), договор доверительного управления недвижимостью (п.3 ст.1017 ГК РФ) и договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством (ч.4 п.2 ст.1028 ГК РФ). В пользу правильности этой точки зрения свидетельствует то обстоятельство, что только она позволяет примирить п.п.1 и 3 ст.165 ГК РФ и норму п.3 ст.433 ГК РФ (заключение договора подлежащего государственной регистрации), рассмотрев их как непротиворечивые, а напротив, логично развивающие друг друга нормы. Такой же, более разумной, позиции придерживаются ряд авторов²².

В связи с изложенным хотелось бы отметить, что в Архангельской  области достаточно длительное время  существовала практика, когда права  покупателя по договору купли-продажи  жилого помещения, не прошедшего процедуру  государственной регистрации, защищались путем удовлетворения исков покупателей о признании права собственности на это имущество. Вместе с тем, в последнее время президиум Архангельского областного суда указывает судам на незаконность такой практики. В качестве примера можно привести следующее дело.

Г. обратилась в суд с  иском к ООО о признании  права собственности на квартиру в г. Архангельске. Требования обосновала тем, что 1 августа 2003 г. Г. и ООО совершен договор купли-продажи данной квартиры. Сделка сторонами фактически исполнена, однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности не была произведена, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена. Решением суда требования Г. были удовлетворены. При этом суд исходил из того, что сделка сторонами исполнена, Г. фактически владеет и пользуется квартирой, несет бремя ее содержания. Руководствуясь ст.ст. 8, 12 ГК РФ суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за Г. может быть признано в судебном порядке, а на основании судебного решения право собственности подлежит государственной регистрации.

Отменяя состоявшееся по делу судебное постановление, президиум Архангельского областного суда указал на неправомерность приведенных выводов суда первой инстанции. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, указал суд надзорной инстанции, не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ). До государственной регистрации такой договор считается незаключенным.