Договор купли-продажи предприятия

- документ, подтверждающий  внесение платы за совершение  регистрационных действий.

    Также проводиться аудит состава и стоимости предприятия, из вышеуказанного перечня документов заслуживает особого внимания заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.

До подписания договора продажи  предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт  инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а  также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требований [6,ст. 532].

    Следует учитывать, что как имущественный комплекс может продаваться не только предприятие целиком, но и любая другая часть имущества данного предприятия. Аудиторское заключение о составе и стоимости продаваемого предприятия должно быть подготовлено аудиторской организацией либо аудитором, который является индивидуальным предпринимателем в соответствии с требованиями законодательства, регулирующего аудиторскую деятельность.

    Выполнение обязательного специального аудиторского задания на подтверждение состава и стоимости предприятия при его продаже определено как "аудит состава и стоимости предприятия как имущественного комплекса", на это указывает статья 2 Закона Республики Беларусь от 08.11.1994 N 3373-XII "Об аудиторской деятельности". Следует отличать выполнение такого специального аудиторского задания от оказания схожей, сопутствующей аудиту, услуги по оценке стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также иного имущества. Названная услуга относится к оценочной деятельности, а не к аудиту как к проверке достоверности данных отчетности и должна осуществляться в соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (далее - Положение об оценке стоимости [20, с. 371].

    Исходя из этого, можно сказать о том, что аудит состава и стоимости предприятия как имущественного комплекса не является оценочной деятельностью. Следовательно, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, как правило, не отражает рыночной стоимости продаваемого предприятия, как ошибочно полагают в некоторых случаях потенциальные покупатели готового бизнеса.

Сам себе аудит, проводимый с целью подготовки такого заключения, должен включать оценку используемых организацией принципов ведения бухгалтерского учета, в том числе полноты и адекватности применения действующих положений по инвентаризации имущества, а также проверку данных по имуществу и обязательствам, приведенных в бухгалтерском балансе, приложениях к нему и других учетных документах. При этом стоимость имущества и оценка обязательств должны соответствовать данным бухгалтерского учета на дату проведения полной инвентаризации. От аудиторов по результатам проведения аудиторских процедур по сбору аудиторских доказательств в отношении данных перечня имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, требуется подтвердить состав и стоимость продаваемого предприятия [18, с.206].

    Оценка стоимости предприятия как имущественного комплекса проводится в соответствии с Положением об оценке стоимости. Установлены случаи, когда оценка стоимости объектов является обязательной  это прописано в п. 21 Положения об оценке стоимости. В частности, при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц, в обязательном порядке оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению [21, с. 206].

    Оценку предприятий как имущественных комплексов могут проводить юридические лица или индивидуальные предприниматели, осуществляющие оценочную деятельность.

    Порядок проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности и закрепленного за государственными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и переданного в виде предприятий как имущественных комплексов, установлен Инструкцией о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденной Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.05.2008 N 35. Следует помнить, что обязательная оценка должна проводиться до совершения соответствующих сделок в п. 22 Положения об оценке стоимости [16, с. 304].

В остальных случаях при  продаже предприятий как имущественных  комплексов, не являющихся государственным  имуществом, проводить оценку не обязательно.

    При заключении договора купли-продажи предприятия следует обратить внимания на защиту прав кредиторов, а также на форму договора, которая составляется каждым районном отдельно (Приложение А).

    Немаловажным аспектом, связанным с продажей предприятия как имущественного комплекса, является защита прав кредиторов. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия [6, ст. 533]. Выполнение данной нормы, безусловно, необходимо, но в некоторых случаях является простой формальностью. В частности, при продаже унитарного предприятия происходит смена собственника продаваемого предприятия, но стороной по обязательствам с кредиторами и после продажи является то же самое предприятие. Таким образом, в отношениях кредиторов с продаваемым унитарным предприятием фактически не происходит никаких изменений.

    Аналогичное замечание относится и к пункту 2 статьи 533 Гражданского кодекса Республики Беларусь, устанавливающему, что кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Ведь при купле-продаже унитарного предприятия перевода долга фактически не происходит, поскольку и после продажи субъектом права в отношениях с контрагентами остается то же унитарное предприятие [19, с. 325].

    Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 533 Гражданского кодекса Республики Беларусь, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 указанной статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю [6,ст. 533]. Иск о возмещении причиненных убытков в данном случае должен предъявляться кредитором именно продавцу предприятия, а не покупателю.

После передачи предприятия  покупателю продавец и покупатель несут  солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора [6,ст. 533]. Таким образом, в данной ситуации имеется некое противоречие с п. 3 ст. 533 ГК, поскольку в конечном итоге и покупатель, и продавец предприятия могут выступать ответчиками по делам, связанным с переводом долгов продаваемого предприятия без согласия кредиторов [14,с. 259].

    Продажа предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Экономическая несостоятельность (банкротство) - это неплатежеспособность, имеющая или приобретающая устойчивый характер, признанная хозяйственным судом или правомерно объявленная должником. Должником признается неплатежеспособный индивидуальный предприниматель или неплатежеспособное юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, за исключением казенного предприятия, либо некоммерческой организацией, действующей в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда [3, с. 39].

    Продажа предприятий, в отношении которых применены процедуры экономической несостоятельности (банкротства), осуществляется на торгах в форме аукциона или конкурса. Торги проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, и по составу участников являются открытыми, кроме торгов по продаже ограниченно обороноспособного имущества должника, которое может быть продано только на закрытых торгах.

    Передача предприятия покупателю оформление документов при купле-продаже предприятия как имущественного комплекса производится в соответствии со статьей 534 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Предприятие передается продавцом покупателю по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты [16, с. 305].

    Форма передаточного акта законодательством не установлена и определяется сторонами произвольно по взаимному согласию. При этом важным условием является соответствие формы передаточного акта требованиям предусмотренного статьей 9 Закона Республики Беларусь от 18.10.1994 N 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности" к первичным учетным документам, а также наличие в передаточном акте реквизитов по НДС. В этом случае отсутствует необходимость дополнительного оформления товарно-транспортных либо товарных накладных в отношении имущества продаваемого предприятия [13,с. 31].

    Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором [16, с.306].

    Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

    Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

    Бухгалтерский учет операций по продаже предприятий как имущественных комплексов осуществляется в общеустановленном порядке и зависит от того, кто является продавцом и покупателем предприятия.

    Если учредителем продаваемого унитарного предприятия является юридическое лицо, выручка от реализации предприятия (как иных активов), поступающая на счет продавца, должна учитываться у последнего согласно Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.05.2003 N 89, на счете 91 "Операционные доходы и расходы". Расходы, связанные с продажей предприятия, списываются у продавца по дебету счета 91 "Операционные доходы и расходы" с кредита счета 58 "Финансовые вложения" [12, с. 61].

    Положительный финансовый результат от продажи предприятия в этом случае является объектом обложения налогом на прибыль и целевыми сборами из прибыли.

    Налоговая база по НДС при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каждому из видов имущества данного предприятия.

    Если стоимость, по которой реализовано предприятие в целом как имущественный комплекс, ниже (выше) балансовой стоимости проданного имущества, для определения налоговой базы по каждому виду имущества применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение стоимости реализации предприятия к балансовой стоимости имущества, входящего в состав этого предприятия [13,с. 30].

    При исчислении НДС продавцам предприятий следует учитывать, что в некоторых случаях не все активы, входящие в состав имущественного комплекса, являются объектом обложения НДС. В частности, дебиторская задолженность не будет облагаться НДС, так как не является объектом налогообложения в соответствии со статьей 2 Закона N 1319-XII. К сожалению, Закон N 1319-XII не устанавливает, каким образом в такой ситуации (с учетом либо без учета дебиторской задолженности) рассчитывается поправочный коэффициент при реализации предприятия как имущественного комплекса по цене, отличной от балансовой стоимости. По нашему мнению, при определении поправочного коэффициента сумма дебиторской задолженности не должна учитываться [12, с. 60].

    При реализации предприятия по цене ниже балансовой стоимости необходимо также учитывать, что если основные средства, отдельные предметы в составе оборотных средств и имущество, учитываемое в составе внеоборотных активов, реализуются по ценам ниже остаточной стоимости, приобретенные на стороне товары, имущественные права (за исключением нематериальных активов) - по ценам ниже цены приобретения, то налоговая база определяется соответственно исходя из остаточной стоимости, цены приобретения [11,с. 328].

    В случае если продавцом предприятия, находящегося на территории Беларуси, является юридическое лицо - нерезидент, не состоящий на учете в налоговых органах Республики Беларусь, а покупателем - юридическое лицо - резидент Республики Беларусь, то обязанность по уплате НДС возлагается на покупателя (ст. 1-2 Закона N 1319-XII). Место реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется в соответствии со статьи 32 и 33 Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь и международными договорами, действующими для Республики Беларусь. При этом установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) приравнивается в том числе предприятие в целом как имущественный комплекс [3, с. 40].

    Местом реализации товаров признается территория Республики Беларусь, если товар находится на территории Республики Беларусь и не отгружается и не транспортируется и (или) товар в момент начала отгрузки или транспортировки находится на территории Республики Беларусь [3, с. 41].

Таким образом, при покупке  белорусскими организациями и индивидуальными  предпринимателями предприятий  как имущественных комплексов у  иностранных организаций, не состоящих  на налоговом учете в Республике Беларусь, покупателям следует исчислять  и уплачивать НДС в бюджет Республики Беларусь.

    В случае, если продавцом предприятия как имущественного комплекса, находящегося на территории Беларуси, является иностранная организация, состоящая на учете в налоговом органе Республики Беларусь, такая организация обязана при продаже предприятия исчислить и уплатить НДС. При этом не имеет значения, кто в данном случае является покупателем (резидент или нерезидент) и каким образом совершаются расчеты по сделке (в Беларуси либо за ее пределами) [14,с. 260].

    Следует также помнить, что иностранные организации, не осуществляющие деятельности в Республике Беларусь через постоянное представительство, получающие доход из источников в Республике Беларусь, уплачивают налог на доходы по доходам от отчуждения части предприятия как имущественного комплекса, собственником которого является иностранная организация, по ставке 15% [3, с. 40].