Договор купли-продажи недвижимости

ЖК РФ предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее, такая постановка вопроса не снимет возникшей проблемы. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно41.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной

регистрации.

В силу п. 7 ст. 16 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» момент регистрации сделки — это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, то есть момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.

Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не противоречат Гражданскому кодексу, так как тот не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права,  определяется Законом о государственной регистрации.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения п. 2 ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с чисто юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Вероятно, при редактировании п. 2 ст. 558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации. Однако такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, не только не осуществим, но и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, а в случае его применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы частично исполнена.

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор

не породил (в первую очередь, права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование).

Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ неверна, ввиду того, что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию42.

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным». Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

3.2. Продажа земельных  участков

Земельные участки в соответствии с нормами ст. 130 ГК РФ относятся к объектам недвижимости.

О.Г. Курноскина все объекты недвижимости условно делит на группы. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам она относит земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.

Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты.

К третьей группе отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты43.

На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Законом установлен равный для всех субъектов объем прав на имущество: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Ст. 260 ГК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом.

Пункт 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ЗК РФ»)44 содержит специальное правило, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет осуществляется в соответствии с правилами ст. 70 ЗК РФ и ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»45. В результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает характеристики, позволяющие идентифицировать его среди других земельных участков. Каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Сведения о земельных участках включаются в Единый государственный реестр земель, порядок ведения которого устанавливается федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами (п. 5 ст. 13, ст. 14 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Однако законом может быть ограничена купля-продажа некоторых видов недвижимого имущества. Так земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В этой связи необходимо сказать, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами46:

1. государственными природными заповедниками и национальными парками;
2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4. объектами организаций Федеральной службы безопасности;
5. объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9. воинскими и гражданскими захоронениями;
10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации47.

Кроме того, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
2. в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3. занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
6. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
7. предоставленные для нужд связи;
8. занятые объектами космической инфраструктуры;
9. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
10. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
11. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Исходя из вышеизложенного следует, что сделки купли-продажи земельных участков регулируются нормами гражданского, земельного законодательства и иных нормативных правовых актов. Действующее законодательство несовершенно. Как отмечает К.В. Медведева, существующие до сих пор коллизии между гражданским и земельным законодательством порождают сложности в практическом осуществлении оборота земли. Так, например, в различных субъектах РФ количество судебных споров варьируется, но данные обращения чаще всего не носят специфического характера, а связаны с решением административно-правовых и гражданско-правовых вопросов48.

Указанные коллизии действительно имеются и порождают трудности у правоприменителей, но мы не можем согласиться с утверждением, что обращения в суд не носят специфического характера. Безусловно, вопросов гражданско-правового и административно-правового характера много, однако, на наш взгляд, специфика земельных правоотношений находит свое отражение в таких исках, как: признание права собственности на земельный участок, о выделе земельной доли в натуре, о переводе земель из одной категории в другую, об отказе от права собственности на земельный участок и о понуждении к заключению сделки купли-продажи земельного участка.

В данной статье нами будут рассмотрены только особенности договора купли-продажи земельного участка.

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица.

Совершать самостоятельно сделки с земельными участками вправе дееспособные граждане Российской Федерации. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с восемнадцати лет.

В том случае, если стороной по сделке является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, то вместо него, но от его имени действуют его законные представители (родители). Для подтверждения факта родства потребуется свидетельство о рождении ребенка. Кроме того, отмечает Л.В. Журавлева, для отчуждения земельного участка, собственником которого является ребенок, не достигший 14 лет, потребуется соответствующее разрешение органов опеки и попечительства49.

Если стороной по сделке является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то он самостоятельно осуществляет действия по отчуждению земельного участка с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Для совершения такой сделки необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом.

Те лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими и признаны судом недееспособными, не вправе совершать сделки по отчуждению (приобретению) недвижимого имущества. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, при этом требуется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Граждане, признанные судом ограниченно дееспособными, могут самостоятельно совершать сделки лишь при наличии письменного согласия попечителя. При отчуждении земельного участка, принадлежащего ограниченно дееспособному гражданину, потребуется - так же, как и для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет - разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу попечителем согласия на распоряжение имуществом.