Договор купли-продажи недвижимости

В случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею12.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.ст. 424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о её продаже признается незаключённым.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него), стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»13.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю14.

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключённым с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

2.1. Стороны и ответственность договора

 

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например, спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов. В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости15.

Не собственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК РФ). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий.

При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК РФ), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ)16.

 

2.2. Условия заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

 

Многообразные гражданско-правовые отношения с недвижимым имуществом способствуют заключению различных видов договоров. Действующему правопорядку известны не только договоры, заключаемые при конкретно выраженном намерении, так называемые основные договоры (купли-продажи, аренды, дарения и т.д.), но и договоры, предшествующие заключению главного договора, ради которого участники и вступили между собой в правоотношения. Одним из примеров такого договора является предварительный договор купли-продажи.

Как отмечал И.Б. Новицкий, «предварительный» не обозначает неокончательности выражения воли сторон, а указывает на то, что за состоявшимся договором должен последовать другой окончательный договор17.

Общее определение предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ. Исходя из содержания данной статьи, предварительный договор является обязательством для сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поскольку для предварительного договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрено отдельного определения, то в таком случае надлежит руководствоваться общими нормами о предварительном договоре и применять их с учетом его предмета или объекта (например, недвижимого имущества).

Между тем ранее понятие предварительного договора купли-продажи было известно русскому гражданскому праву. Е. Данилов приводит определение предварительного договора из ст. 1679 Законов Гражданских: «Договоромъ запродажи одна сторона обязывается продать другой къ назначенному времени недвижимое или движимое имущество. При семь означается и самая цена, за которую должна быть учинена продажа, и количество неустойки, если договаривающееся стороны найдуть полезнымъ оною договоръ свой обезпечить»18. То же находим у Г.Ф. Шершеневича: «Запродажею называется договор, в силу которого стороны обязываются заключить в известный срок договор купли-продажи относительно определенного предмета и по установленной цене»19. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «исторически договор запродажи вызван невозможностью совершить куплю-продажу на недвижимости, находящиеся под запрещением. Причиною заключения запродажи может быть также отсутствие в данный момент права собственности, которое необходимо для купли-продажи, или ожидаемое появление вещи в будущем». Также, по его мнению, потребность в таком договоре «вызывается существованием препятствий к заключению того договора, который предполагается в будущем вследствие отсутствия каких-либо условий, необходимых для его заключения. С изменением впоследствии обстоятельств откроется возможность заключить главный договор»20.

Как видно, в этом отношении современный предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет общие черты с прежней «запродажей». Современные ученые по-разному описывают причины, побуждающие участников гражданского оборота к заключению предварительного договора. Б.М. Гонгало характеризует предварительный договор как призванный обеспечить появление в будущем основного договора и заключаемый обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает средствами для уплаты цены, у сторон отсутствуют необходимые документы для оформления договора)21.

Е.А. Суханов указывает на полезность и целесообразность заключения предварительного договора при организации длительных взаимосвязей предпринимательского оборота, например, при систематических поставках крупных партий товара22. В.В. Груздев определяет совершение предварительного договора участниками гражданского оборота как цель, обеспечивающую заключение основного договора, т.е. создание юридических предпосылок для обязательного его заключения23. Целесообразность заключения предварительного договора оценивалась М.И. Брагинским как своего рода промежуточный этап в заключении основного договора, позволяющий сторонам определиться в намерении заключить основной договор24.

Мы также полагаем, что конструкция предварительного договора купли-продажи является своего рода гарантом заключения основного договора, поскольку законодательством предусмотрена ответственность за уклонение от заключения основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ), чем предварительный договор и отличается от соглашений и протоколов о намерениях, которые подлежат исполнению в добровольном порядке.

Действительно, мотивы заключения предварительного договора могут быть самыми разными. Неизменно одно: всякий договор должен содержать существенные условия. Совершенно очевидно, что наличие существенных условий является чрезвычайно важным для договоров любого вида, поскольку отсутствие таковых влечет незаключенность договора. Содержание существенных условий предварительного договора имеет свои особенности.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Вопрос о содержании данной нормы является дискуссионным. Например, по мнению В.В. Груздева, предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т. е. перечень сформулированных условий или порядок их формулирования. Автором высказано мнение, что условия основного договора ни при каких обстоятельствах нельзя рассматривать одновременно как условия предварительного договора25. Двоякое толкование указанной нормы приводит П.А. Меныненин в своих примерах26.