Договор купли-продажи недвижимости

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..……....3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ  ДОГОВОРА

КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………7

1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости…………………………7

1.2. Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости………….13

2. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА……………………….22

2.1. Стороны договора и ответственность сторон……………………………..22

2.2. Условия заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости…………………………………………………………….……...24

3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ

ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………....................................33

3.1. Продажа жилых помещений……………………………………………..…33

3.2. Продажа земельных  участков……………………………………………...38

Заключение………………………………………………………………………52

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ………60

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

С переходом к рыночным отношениям в нашей стране, регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из насущных проблем. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, потому что с ним связаны жизнь и деятельность граждан во всех сферах бизнеса, государственного управления. Именно недвижимость формирует центральное звено системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности граждан, но одновременно и капитал в вещной форме, сохраняющий сбережения и приносящий доход.

В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту - «ГК РФ»)1 наряду с общими нормами, применяемыми ко всем видам договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), установлены специальные нормы, посвященные отдельным видам договора купли-продажи. ГК РФ предусматривает семь таких видов: розничную куплю-продажу, поставку товаров, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Предполагается, что предусмотренный в ГК РФ перечень отдельных видов договора купли-продажи не следует считать исчерпывающим, особенно на будущее время.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Принимая во внимание большое значение недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, закон закрепил ее специальный правовой режим. Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается в большей степени не в теории и законодательстве, а на примерах материалов практики, которых зачастую, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости.

Таким образом, актуальность исследования заключается как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

Целью исследования является рассмотрение гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости.

Задачи исследования:

- анализ понятия, формы содержания договора купли-продажи недвижимости;

- выявление основных элементов договора купли-продажи недвижимости, характеристика прав и обязанностей сторон по данному договору;

- выявление правил исполнения и прекращения договора продажи недвижимости;

- рассмотрение особенностей  договора купли-продажи жилых помещений и земельных участков;

- выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в области купли-продажи.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости. 

В работе использованы как действующие нормативно-правовые акты, регулирующие сферу данных отношений, так и литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М.И., Братуся С.Н., Брауде И.П., Витрянского В.В., Грибанова В.П., Камышанского В.П., Мейера Д.И., Никитюка П.С., Победоносцева К., Покровского И.А., Рыбакова В.А., Сергеева А.П., Синайского В.И., Скловского К.И., Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Халфиной P.O., Хаскельберга Б.Л., Хохлова В.А., Цыбуленко З.И., Черноморца А.Е., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В. и др.

Методологической основой исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.

Научная новизна исследования состоит в том, что на основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава отношений купли-продажи жилой недвижимости даны понятия жилого помещения, классификация его видов, определены виды ограничений прав сторон при совершении сделок с жилой недвижимостью. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в исследовании выводы и предложения для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Результаты исследования возможно использовать при совершенствовании программы курсов «Гражданское право», «Семейное право», «Жилищное право», специальных курсов, при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин. Предложения и выводы исследования могут быть использованы для дальнейших научных исследований в области гражданского, жилищного права и законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости

 

Договор купли-продажи широко используется в современном гражданском обороте. Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости выделен в отдельную группу договоров из-за специфики его объекта – недвижимого имущества. П. 1 ст. 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

К недвижимым вещам, в соответствии с ГК РФ, относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп2.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 г.3

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение ГК РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике. Во многом признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Еще А.С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых»4.

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. Если собственник данного самолета перестанет его использовать, как личное транспортное средство, и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.

Вместе с тем, хотя признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом  признается вещь, то есть предмет  природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения; 

- вещь эта должна быть  индивидуально определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик  и качеств, она должна быть  юридически незаменима;

- этой вещи должны быть  присущи такие признаки, как прочность  и непотребляемость;

- эта вещь должна находиться  в определенной связи с землей5.

Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.