Договор купли-продажи недвижимости

Системный анализ норм о предварительном договоре и основных положений о заключении договора наводит на мысль о том, что предварительный договор также может содержать и иные условия, существенные для самого предварительного договора. В п. 1 ст. 429 ГК РФ, определяющем существо предварительного договора, говорится о заключении в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, предварительный договор, помимо условий п. 3 ст. 429 ГК РФ, может содержать и другие существенные условия, т. е. те, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и с учетом которых стороны в итоге придут к главному конечному результату - заключению основного договора.

По своей природе предварительный договор носит организационный характер, поэтому может предусматривать (по усмотрению сторон) совершение необходимых действий и выполнения условий, на которых возможно заключение основного договора. Целью является согласование организационных условий, представляющих интерес для сторон, при которых становится возможным заключение основного договора. Такие условия стороны определяют по своему усмотрению. Учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, Б.М. Гонгало указывает, что в предварительном договоре могут содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, собрать необходимые документы, справки, предоставить какие-либо сведения, организовать проведение инвентаризации, разработать проект основного договора)27. Отсюда ясно, что такими действиями стороны предварительного договора, как правило, не ставят целью создать юридические последствия в отношении предмета договора, что находит свое выражение и в судебной практике28.

По мнению Д.А. Петрова, после заключения предварительного договора стороны уже знают содержание всех существенных условий основного договора, и согласование в дальнейшем дополнительных условий не требуется. Данное положение предопределяет характер и последовательность действий сторон после заключения предварительного договора»29. Однако полагаем, что наличие предварительного договора не исключает возможность согласования сторонами основного договора купли-продажи дополнительных условий основного договора на усмотрение сторон.

Как видим, заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных (организационных) правоотношений и не порождает денежных обязательств. Существо этих правоотношений А.А. Павлов рассматривает следующим образом: «То обстоятельство, что основное обязательство, вытекающее из заключенного договора, является имущественным по своему содержанию, еще не означает автоматического придания имущественного характера содержанию предварительного договора. Несмотря на существующую между этими обязательствами связь, основное обязательство не предопределяет характера правоотношения, порождаемого предварительным договором. Последнее представляет собой самостоятельное правоотношение, содержание которого составляют право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. И право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания»30.

Солидарную позицию о существе обязательства занимает и Е.В. Латынова: «Какие-либо денежные обязательства по расчетам за имущество... возникнуть не могут ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество... условие предварительного договора об оплате до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащее ст. 429 ГК РФ»31. Таким образом, предварительный договор влечет возникновение у сторон главного обязательства - заключить основной договор.

Предметом (объектом) основного договора купли-продажи недвижимого имущества является конкретный объект недвижимости или доля в праве общей долевой собственности на этот объект. Предмет определяется по правилам ст. 554 ГК РФ и является существенным условием. Таким же образом предмет должен быть обозначен и в предварительном договоре, т.е. должен иметь описание, позволяющее определенно установить этот объект недвижимости (адрес, площадь, литеры и т.п.). В отсутствие правильного обозначения объекта недвижимости условие о предмете не считается согласованным, а значит, такой договор не является заключенным.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости следует предусмотреть цену недвижимости, поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Цена также должна иметь конкретное выражение, правило определения цены в порядке п. 3 ст. 424 ГК РФ об аналогичных товарах при сравнимых обстоятельствах не применяется. Однако представляется возможным и такая конструкция, когда стороны предварительного договора сделают оговорку об определении цены непосредственно к моменту совершения основного договора, т. к. стороны могут выразить намерение, к примеру, получить заключение независимого эксперта по поводу стоимости недвижимости. Такое положение согласуется с позицией, изложенной в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 1432.

Срок заключения основного договора должен быть прямо определен в предварительном договоре указанием на конкретную дату в соответствии со ст. 190 ГК РФ, например, до/к 30.12.2015 г. Менее распространен такой способ, как указание на событие, которое должно неизбежно наступить. На практике контрагенты не всегда правильно понимают неизбежность наступления события и ошибочно указывают в договоре в качестве срока событие, наступление которого, по сути, не является неизбежным, а так или иначе зависит от чьей-то воли (например, обязательство заключить основной договор после государственной регистрации изменений в ЕГРП на объект недвижимости или после снятия с регистрационного учета всех проживающих в квартире лиц и т. д.). Такие события не являются неизбежными, а зависят от воли самих лиц, инициирующих подобные события. На этом основании они не могут считаться неизбежными. Поэтому во избежание всякого рода разногласий срок целесообразно обозначать конкретной датой.

Однако, в отличие от предмета, срок не является существенным условием предварительного договора. Это прямо следует из содержания п. 3 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которым, если в предварительном договоре не определен срок заключения основного договора, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Нельзя обойти вниманием вопрос формы предварительного договора. Так, упоминание о форме предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества один из известных дореволюционных правоведов К.А. Неволин находит в Своде Законов: «...на запродажу должна быть совершена запродажная запись» (На основе 1921 нояб. 24 (28814) ст. 8 и 9; 1826 марта 7 (183)). При этом существо предварительного договора в части прав приобретателя на недвижимое имущество следовало также из такого положения: «По запродажной записи, без совершения по ней купчей крепости, запрещается допускать ко владению не-движимымъ имениемъ» (На основ. 1826 марта 7 (183) ст. 1)33.

Поскольку по действующему законодательству договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме, то и предварительный договор к нему также должен быть совершен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Если стороны пожелают придать основному договору нотариальную форму, то предварительный договор также должен быть удостоверен нотариально. Вместе с тем по поводу вида документа существует несколько иная позиция для некоторых случаев купли-продажи недвижимости, к примеру, заключение договора купли-продажи посредством публичных торгов. Л.А. Новоселова рассматривает протокол о результатах торгов как предварительный договор, поскольку в нем предусмотрены все существенные условия будущего договора34.

Необходимо заметить, что не следует смешивать государственную регистрацию договора с понятием формы. Законодательство не относит государственную регистрацию к форме договора, поэтому, например, если стороны в будущем намереваются заключить основной договор купли-продажи жилой недвижимости, подлежащий регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то это не означает, что предварительный договор тоже должен быть зарегистрирован. Эта позиция была отражена в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 5935.

С учетом последних тенденций развития гражданского законодательства контрагентам следует быть особо внимательными к соблюдению формы договора, поскольку изменение формы основного договора (например, с письменной на нотариальную) повлечет и изменение формы предварительного договора. Этот момент является особенно важным, поскольку главным основанием признания предварительного договора ничтожным является несоблюдение предусмотренного п. 2 ст. 429 ГК РФ условия о форме предварительного договора.

Правильное оформление предварительного договора с учетом его формы и существенных условий является гарантией прав сторон договора, позволяющей применить соответствующие меры ответственности к виновному контрагенту.

3. ОСОБЕННОСТИ  ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Продажа жилых  помещений

Понятие договора купли-продажи жилого помещения можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.

При определении жилого помещения в качестве предмета договора выделяется три критерия:

- удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), то есть его пригодность для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ);

- целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ЖК РФ»))36,

- изолированность помещения (ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР).

К жилым помещениям относятся объекты: жилые дома, части жилых домов, жилые строения без права регистрации проживания в них, некапитальные жилые строения на огородных участках37, квартиры и части квартир, комнаты, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях.

Договор продажи жилого помещения должен предусматривать его цену. При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в Конституции Российской Федерации закреплено: «никто не может быть произвольно лишен жилища». Надо отметить, что Конституция СССР такого положения вообще не содержала.

Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения:

- договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ);

- право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником) (ст. 53 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ);

- вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов38.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должны содержаться сведения о сохранении при продаже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Однако формулировка указанного существенного условия договора, подобная этой: «В указанной квартире проживают..., которые как члены семьи продавца сохраняют в соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования ею после перехода права собственности на квартиру к покупателю» - в текстах договоров купли-продажи встречается крайне редко39.

Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие: «В квартире зарегистрированы (проживают)..., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение...»40. Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным, поскольку вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.

Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ), продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о правах третьих лиц.

Решение этого вопроса не представляет большой сложности, если члены семьи собственника или нанимателя вселены в продаваемое жилое помещение на основаниях, предусмотренных законодательством (брак, родство).

Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют.

Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений.

А ведь лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.