Договор долевого строительства

Что касается застройщика, то он имеет право требовать от дольщика перечисления средств на строительство  объекта долевого строительства  на условиях, определенных в договоре; расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд согласно утвержденному графику платежей или двух месяцев подряд при условии  оплаты цены договора по платежным  документам, ежемесячно представляемым застройщиком, либо в срок, установленный  договором для оплаты цены договора, если она в соответствии с договором  производится единовременно, а также  при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных  договором. Застройщик обязан ознакомить дольщика с документами, удостоверяющими  его право на строительство объекта  долевого строительства; обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный  в договоре, строительство объекта  долевого строительства в соответствии с проектной документацией; организовать непрерывный процесс финансирования строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости, контролировать поступление средств  на строительство, обеспечить информирование дольщика по всем вопросам заключения и исполнения договора, контролировать исполнение обязательств по договору; предъявить дольщику обоснованный расчет-справку  стоимости объекта долевого строительства  в течение месяца со дня утверждения  акта о приемке дома в эксплуатацию и т.д.

8. Порядок изменения условий  договора.

В соответствии с пунктом 14 Правил внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.

Изменение условий договора осуществляется в соответствии с  законодательством Республики Беларусь, в том числе в договоре создания объекта долевого строительства  должно быть предусмотрено, что при  переносе сроков строительства или  изменении цены объекта долевого строительства застройщик предлагает дольщику внести изменения в заключенный  договор. При этом дополнения и изменения  к договору принимаются при обоюдном согласии сторон и оформляются дополнительным соглашением.

9. Порядок приемки-передачи  объекта долевого строительства.

Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным  правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

При условии передачи застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства  до момента государственной регистрации  права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор  найма, аренды, безвозмездного пользования  или иной договор, предусматривающий  передачу дольщику в пользование  и владение объекта долевого строительства  и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются  в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и  считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное  оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик  обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и  ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.

Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи  и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие  конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или  внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность  дольщиков, если финансирование этих объектов производилось всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода  дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, - лицу, определяемому общим  собранием дольщиков, либо уполномоченному  местным исполнительным и распорядительным органом.

При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает  доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе  недвижимого имущества, которая  не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности  на объект долевого строительства.

10. Основания расторжения  договора до истечения установленного  договором срока его исполнения.

Согласно пункту 17 Положения дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.

Застройщик вправе требовать  досрочного расторжения договора в  случае:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
• неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
• при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 Правил.

Стороны извещают друг друга  о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При  наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа  о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении  указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор  считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

ГЛАВА 2

 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ  ЗА НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА  ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В соответствии с подпунктом 2.4 пункта 2 Указа № 396 в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.

Застройщик в случае нарушения  по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных  дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций  не определен Президентом Республики Беларусь или договором. Данные меры ответственности не применяются  к застройщикам, допустившим нарушение  сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине  нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной  поддержки, перечисление которых осуществляется банком.

Как уже говорилось ранее, Указом № 396 утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, которыми регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц для долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора.

Условиями такого договора предусматривается, что гражданин  или юридическое лицо принимает  долевое участие в строительстве  конкретного жилого дома путем вложения денежных средств, а застройщик (юридическое  лицо или индивидуальный предприниматель) на привлеченные им денежные средства собственными силами или с привлечением третьих лиц осуществляет строительство. По окончании строительства гражданин, исходя из суммы вложенных денежных средств, получает в собственность  квартиру.

В целях защиты интересов  как застройщиков, так и дольщиков, а также совершенствования порядка  осуществления долевого строительства  многоквартирных жилых домов Указом № 396 утверждена форма примерного договора, включающая предмет договора, сроки строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости, порядок и условия приемки-передачи объекта долевого строительства, цену объекта долевого строительства, порядок расчетов, права и обязанности сторон, порядок изменения, дополнения и расторжения договора, а также ответственность сторон.

Однако, несмотря на столь  детальную регламентацию отношений  между дольщиком и застройщиком, в Республике Беларусь от случая к  случаю появляются пострадавшие от действий недобросовестного застройщика инвесторы − как граждане, так и юридические лица, что нередко приводит к возбуждению уголовных дел [3].

Так, например, 35 инвесторов более 5 лет ждут окончания строительства  жилого дома на пересечении улиц Я. и Ш. Заказчиком и генподрядчиком в этом случае является ОАО «Т». Договоры заключались не напрямую с застройщиком, а через посредника – «В». Сначала посредник заключил 18 договоров долевого строительства по фиксированной цене квадратного метра в 450 дол. США, затем − еще 17 договоров о совместной деятельности по строительству жилья без фиксированной цены, перечислив по договорам ОАО «Т» более 1 млрд.руб. Но за 5 лет долгостроя цена квадратного метра по договору о совместной деятельности выросла до 1580 дол. США, что, естественно, не устраивает инвесторов. В результате разделить квартиры между дольщиками не представляется возможным.

В качестве другого примера: история со строительством дома на улице П., в котором на одну квартиру претендуют несколько застройщиков. В этом случае одни договоры заключались официально − с «И», в другом − с мошенниками, выдававшими себя за сотрудников застройщика.

С 2006 года по настоящее время ЧУСП «Л» на средства дольщиков строит пятиэтажный 35-квартирный дом по ул. Б. в г. Б. В ответ на многочисленные обращения граждан горисполком принял решение о формировании из числа дольщиков жилищного кооператива, который должен будет завершить строительство вместо обанкротившегося строительного предприятия.

Таким образом, перспективу  решить квартирный вопрос, вступив  в долевое строительство, не назовешь полностью безопасной. И хотя этот сегмент рынка строительства  жилья сегодня активно развивается, правовые пробелы до сих пор волнуют  будущих собственников жилья. Мало того, что в настоящее время  никто не застрахован от того, что  не натолкнется на недобропорядочного заказчика, оформляющего на одно и то же помещение нескольких дольщиков  или постоянно повышающего якобы фиксированную стоимость жилья, так еще и в случае банкротства компании вернуть вложенные инвестиции будет весьма проблематично. И даже подписание договора долевого строительства не всегда спасает от возможных рисков, особенно если в тексте документа не прописать малейшие детали, вплоть до штрафных санкций.

Следовательно, и инвестор, и застройщик должны быть готовы к  встрече с некоторыми проблемами. Практика активного применения договора долевого строительства говорит  о том, что «при их заключении и исполнении возникает большое количество вопросов, с которыми инвесторы, застройщики и подрядчики вынуждены все чаще всего обращаться в суд» [6]. Как показывает анализ судебной практики, значительная часть споров порождается как нарушением тех или иных норма законодательства, так и их отсутствием или несовершенством.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Несомненно, что некоторые  проблемы в долевом строительстве жилья будут существовать всегда. Связано это в первую очередь с тем, что в прошедшем году финансирование строительства за счет льготных кредитов осуществлялось неравномерно. Кроме того, многие строители уехали на заработки в Россию. И обе проблемы до конца не сняты. Несомненно, неплатежеспособные дольщики вынуждены будут уйти из строительства. Одни потому, что метр подорожал, а кредитные линии увеличивать не будут. Другие потому, что вступили в стройку в расчете на кредит, который им в настоящее время не полагается.

Но, тем не менее, у коммерческих застройщиков условия бизнеса уже  стабилизировались. Они сегодня  готовы выполнить ранее заключенные  договоры создания объектов долевого строительства и взять на себя новые обязательства, что подтверждается активной публикацией застройщиками  проектных деклараций о строящихся объектах жилищного строительства.