Договор долевого строительства

Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством  изменением статистических индексов изменения  стоимости строительно-монтажных  работ в нормативный период строительства  объекта долевого строительства  и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено  законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных  органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ  и услуг, а также уменьшении налоговых  платежей, уплачиваемых в связи с  реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения  соответствующих обстоятельств  произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях  изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа  известить дольщика об изменении  цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор.

Следует также обратить внимание, что при изменении или введении в действие новых технических  нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная  документация, в том числе сметная, а следовательно, и цена объекта  изменению не подлежат. Таким образом, работы, связанные с изменением технических  условий на инженерно-техническое  обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.

По согласованию сторон допускается  заключение договора о неизменной (на период его действия), за исключением  случаев строительства объекта  долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий, цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство  объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством  с учетом прогнозных индексов цен  в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных  работ в нормативный период строительства, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости  строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость  строительства, и прибыль застройщика.

В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства  исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная  в иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства, за исключением случаев строительства  объекта долевого строительства  для граждан, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной  валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа, если иной курс или иная дата его  определения не установлены законодательством  или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем  порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей  иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или  иная дата его определения не установлены  законодательством или соглашением  сторон.

Таким образом, Указ № 396 в настоящее время позволяет использовать иностранную валюту в договорах создания объектов долевого строительства. Введение рассматриваемой нормы в договор создания объекта долевого строительства позволяет застройщику спланировать объем поступающих ему денежных средств от дольщика, а дольщик при заключении договора четко понимает, какую цену ему придется уплатить за строящийся объект. Вместе с тем ни дольщик, ни застройщик в данном случае не застрахованы от валютных рисков [2].

В случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении  жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость  одного квадратного метра общей  площади строящегося жилого помещения  с учетом стоимости, установленной  в данном строящемся жилом доме для  граждан, состоящих на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости одного квадратного метра  производится на дату заключения договора.

В случае если на дату ввода  в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта  долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и использующего при строительстве  государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих  ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик производит перерасчет стоимости объекта  долевого строительства (в том числе  прибыли с учетом фактически сложившейся  стоимости строительства) и в  месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве  объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществ  «Сберегательный банк «Беларусбанк»» на погашение задолженности по льготным кредитам.

Кроме того, Указом № 396 предусмотрено, что застройщик вправе в соответствии с названным Указом или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. Также застройщик вправе предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров  создания объектов долевого строительства  и не подлежит перерасчету в связи  с увеличением фактической стоимости  объекта долевого строительства  по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, за исключением  случаев изменения стоимости  объекта долевого строительства  в соответствии с требованиями законодательства. При снижении фактической стоимости  объекта долевого строительства  для граждан, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку, по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5 процентов от фактической стоимости строительства.

Обязательства дольщика по договору создания объекта долевого строительства считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

4. Номер специального  счета, на который зачисляются  денежные средства на строительство  объекта долевого строительства,  за исключением денежных средств  на оплату затрат застройщика,  не включенных в сводный сметный  расчет стоимости строительства  объекта долевого строительства,  но относимых на стоимость  строительства, и номер текущего (расчетного) счета, на который  зачисляются денежные средства  на оплату затрат застройщика,  не включенных в сводный сметный  расчет стоимости строительства  объекта долевого строительства,  но относимых на стоимость  строительства, и прибыль застройщика,  а также обязанность застройщика  обеспечить использование по  целевому назначению денежных  средств дольщиков, находящихся  на специальном счете.

Таким образом, договор создания объекта долевого строительства  в обязательном порядке должен содержать  банковские реквизиты, в том числе  номера счетов специального и текущего (расчетного), на которые перечисляются  денежные средства на оплату строительства  объекта долевого строительства  и на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный  расчет стоимости строительства  объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика.

Привлечение денежных средств  граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства осуществляется застройщиками  на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных  в соответствии с Правилами, на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, зачисляемых на текущие (расчетные) счета застройщиков.

Специальные счета открываются  в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, заключаемого застройщиком и  банком, в котором устанавливается  режим функционирования специального счета с учетом требований Указа № 396 и иного законодательства.

Средства, перечисленные  дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости  строительства объекта долевого строительства.

Взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский  и (или) местные бюджеты (в том  числе в государственные целевые  бюджетные фонды), в государственные  внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится [3].

Отметим, что рассматриваемая  норма появилась в Указе № 396 сравнительно недавно, однако ее введение позволяет дополнительно обеспечить сохранность денежных средств дольщика и направить их только на строительство четко определенного объекта. Вместе с тем и если ранее застройщик возводил не один, а несколько объектов строительства, то при достаточном финансировании первого он мог перераспределять поступившие от дольщиков денежные средства и направлять их на возведение другого объекта, избежав при этом определенных финансовых потерь. В настоящее же время это невозможно.

5. Размер и порядок  внесения денежных средств дольщиком.

Пунктом 9 Правил определено, что уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Уплата цены договора также может осуществляться по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.

Если в соответствии с  договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей (по платежным  документам, ежемесячно представляемым застройщиком), невнесение дольщиком  платежей в полном объеме в течение  двух периодов (месяцев) подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора (за исключением невнесения платежей, осуществляемых банком за счет средств  льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки).

6. Гарантийный срок на  объект долевого строительства.

Гарантийный срок для объекта  долевого строительства должен быть в обязательном порядке установлен в договоре создания объекта долевого строительства, при этом он не может  составлять менее двух лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня государственной  регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого строительства) или представителем товарищества собственников срок.

7. Права и обязанности  сторон.

Договор создания объекта  долевого строительства, как и любой  иной гражданско-правовой договор, должен содержать права и обязанности  сторон, а именно дольщика и застройщика, которые бы позволили надлежащим образом исполнять свои обязательства  по договору создания объекта долевого строительства.

Так, например, дольщик имеет  право знакомиться с проектной  документацией, имеющей отношение  к объекту долевого строительства; по согласованию с застройщиком посещать место строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в установленное застройщиком время, соблюдая при этом требования техники  безопасности, и в установленном  порядке знакомиться с ходом  строительства; отказаться от выполнения отдельных видов отделочных работ  до начала их осуществления; передавать застройщику (при его согласии) в  случае выполнения отделочных работ  из материалов дольщика необходимые  отделочные материалы, сантехническое, электро- или газовое оборудование для их применения и установки  в соответствии с дополнительным соглашением к договору; получать от застройщика информацию о ходе строительства; получить от застройщика  документы, необходимые для государственной  регистрации права собственности  на объект долевого строительства; требовать  от застройщика устранения дефектов и недоделок, выявленных в течение  гарантийного срока; отказаться от уплаты цены договора при несоответствии объекта  долевого строительства требованиям, изложенным в договоре, требовать  его расторжения в порядке, установленном  договором и законодательством, в любое время исполнения договора, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных  в договоре создания объекта долевого строительства. Дольщик обязан вносить  средства на строительство объекта  долевого строительства в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены  в договоре; представлять подтверждающие документы (решение местного исполнительного  и распорядительного органа (организации) о начислении субсидии, выделении  льготного кредита) при строительстве  с использованием субсидий или привлечением льготного кредита и иных форм государственной поддержки; уплачивать цену договора в порядке, установленном  в договоре; принять от застройщика  законченный строительством объект долевого строительства по акту в  соответствии с условиями, определенными  в договоре; в трехмесячный срок после передачи застройщиком всех необходимых  документов оформить право собственности на построенный объект долевого строительства [3].