Договор долевого строительства

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение……………………………………………………………………………3

Глава 1. Общая характеристика договора долевого строительства.

1.1    Понятие и правовая природа договора долевого строительства……4

1.2 Особенности заключения и содержания договора долевого строительства………………………………………………………………………7

Глава 2. Ответственность за ненадлежащее исполнение договора долевого строительства……………………………………………………………………...23

Заключение………………………………………………………………………..26

Список использованной литературы………………………………………….28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В условиях перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х годов этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это:

• поэтапная оплата (в большинстве случаев);
• затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%;
• возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика же договор  долевого участия в строительстве  также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет  эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику  удается сформировать достаточные  для строительства финансовые активы.

Таким образом, долевое участие  в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными  формами финансирования строительства  жилья: такими, как долгосрочное и  краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д. [1]

Однако такая удобная  форма привлечения денежных средств  в строительство имеет ряд  определенных проблем. В первую очередь  это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах  о долевом участии строительстве, которые порождают ошибки и недоработки  при заключении соответствующих  договоров, что, в свою очередь, ведет  к значительному увеличению арбитражных  споров в этой сфере хозяйственной  деятельности.

Именно из-за нормативной  неурегулированности этих отношений  и возникает вторая, основная, проблема – это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия  в строительстве.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

1.1 Понятие и  правовая природа договора долевого  строительства 

 

Участие в долевом строительстве  объекта долевого строительства − наиболее выгодный способ приобретения названного объекта на первичном рынке недвижимости. Кроме того, покупка недвижимости в новостройке, несомненно, является более выгодным вложением денег по сравнению с ее приобретением на вторичном рынке. Так, в случае заключения договора создания объекта долевого строительства непосредственно с застройщиком возведение новостройки финансируется напрямую и недвижимость приобретается по самой первой цене минуя всех посредников.

Однако, к большому сожалению, на рынке покупки недвижимости в  новостройках есть риск стать жертвой  мошенничества, попасть в ряды обманутых  дольщиков. В связи с этим при  заключении договора создания объекта  долевого строительства следует  быть особенно внимательным.

Порядок заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства определен Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее − Указ № 396), который был принят в целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь. Отметим, что названным Указом также утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее − Правила), а также форма примерного договора создания объекта долевого строительства (далее − примерная форма договора) [3].

Так, согласно части первой пункта 2 Правил в соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона − застройщик принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее − строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее − иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона − дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором [3].

Отметим, что с принятием Указа № 396 в гражданское законодательство был введен новый договорный тип, не предусмотренный Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее − ГК), − договор создания объекта долевого строительства. До принятия Указа № 396 договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, поручения и комиссии и пр. Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

Действительно, основным документом, регулирующим сферу гражданских  правоотношений, является ГК. Вместе с тем, как говорилось ранее, ни понятия «договор создания объекта долевого строительства», ни регулирования отношений по указанному договору ГК не содержит. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 3 ГК гражданское законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, которая включает в себя помимо ГК нормативные правовые акты, содержащие нормы гражданского права, в том числе законы Республики Беларусь, декреты и указы Президента Республики Беларусь [4].

В связи с этим договор  создания объекта долевого строительства  является гражданско-правовой сделкой  и отсутствие такого вида договора в ГК не принципиально, поскольку Указ № 396 в настоящее время содержит подробное регулирование рассматриваемого договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, даже из определения  договора создания объекта долевого строительства следует, что данный договор является смешанным, включающим отдельные положения различных  гражданско-правовых договоров. Так, в  рассматриваемом договоре содержатся элементы купли-продажи и подряда (одна сторона обязуется выполнить  на свой страх и риск определенную работу и передать другой стороне  результат работы в собственность, а другая сторона - оплатить услуги и стоимость затрат на строительство объекта), которые, в свою очередь, предусмотрены ГК [4].

В продолжение ранее сказанного относительно заключения договора создания объекта долевого строительства  отметим, что местный исполнительный и распорядительный орган при  утверждении актов выбора места  размещения земельных участков вправе определять категорию (категории) лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров. Относящимся  к такой категории (категориям) гражданам, состоящим на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и заинтересованным в строительстве  объектов долевого строительства, местные  исполнительные и распорядительные органы выдают направления для заключения договоров с застройщиком. При  этом не менее 30 процентов от общего количества направлений предлагаются гражданам, не имеющим в собственности  жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий (для г. Минска − в г. Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников), жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения или в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения [2].

Если местными исполнительными  и распорядительными органами не определена категория (категории) лиц, застройщик заключает договоры с  учетом очередности подачи заявлений  гражданами независимо от их постановки на учет нуждающихся в улучшении  жилищных условий. При этом застройщик обязан вести регистрацию заявлений  граждан на заключение договоров. Принятие и регистрация заявлений должны осуществляться не ранее чем через  семь календарных дней после опубликования  в установленном порядке проектной  декларации.

Таким образом, застройщик обязан не позднее чем за семь календарных  дней до начала заключения договоров  разместить проектную декларацию с  информацией о себе и проекте  строительства не менее чем в  одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект долевого строительства, а также  в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве  жилых и (или) нежилых помещений, и одновременно направить указанную  декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. В трехдневный срок после получения местным исполнительным и распорядительным органом декларации от застройщика она размещается на сайте такого органа в сети Интернет и информационных стендах.

При строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов  дольщиков должны быть физическими  лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных  нужд, а также если в течение  тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое  число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с  юридическими лицами и индивидуальными  предпринимателями заключаются  застройщиком не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего  проектную декларацию.

К индивидуальным предпринимателям-дольщикам  применяются требования, регулирующие деятельность юридических лиц, кроме  случаев заключения этими гражданами договоров исключительно для  личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской  деятельности, с указанием соответствующих целей строительства в договоре [2].

 

 

1.2 Особенности  заключения и содержания договора  долевого строительства

 

Согласно пунктам 3 и 4 Правил договор создания объекта долевого строительства заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства.

Договор создания объекта  долевого строительства должен содержать  следующие существенные условия:

• определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
• срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
• цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства;
• стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;
• номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
• номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;
• обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете;
• размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения условий договора;
• порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
• основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
• порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
• иные условия по соглашению сторон.