Договор долевого строительства

К договору прилагаются следующие  документы, являющиеся его неотъемлемой частью:

• характеристика объекта долевого строительства;
• расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
• график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
• перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства [3].

Кроме того, частями первой и второй подпункта 2.2 пункта 2 Указа № 396 установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:

• документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
• проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную экспертизу в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
• договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
• разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
• документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
• договоров создания объектов долевого строительства, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами.

Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам [3].

Отметим, что в развитие последней нормы принято постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 № 1497 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов», которое вступило в силу 8 февраля 2012 г. Названное постановление четко определяет порядок предоставления застройщиком сведений и соблюдения нормативов оценки их финансовой устойчивости. Раз в квартал в местный исполнительный и распорядительный орган они должны будут представлять два норматива: безубыточности и обеспеченности финансовых обязательств. Первый норматив определяется как количество лет (минимум 3 последних), в течение которых у застройщика отсутствовали убытки. Второй высчитывается путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам долевого строительства (не менее 0,5) [5].

Далее остановимся подробнее  на каждом из существенных условий  рассматриваемого договора.

1. Определение конкретного  объекта долевого строительства  в соответствии с проектной  документацией, подлежащего строительству  и передаче дольщику, с указанием  особенностей строительства и  характеристики объекта, включая  указание о полном или частичном  выполнении отделочных работ.

Названное условие обязывает  стороны договора четко определить конкретный объект долевого строительства: жилое, нежилое, встроенное, встроенно-пристроенное, пристроенное помещение в многоквартирном  жилом доме (либо блочном или кирпичном, либо другом) с указанием строительной серии объекта долевого строительства, его точного адреса (название населенного  пункта, микрорайона, улицы, номера дома, корпуса), а также наличие либо отсутствие в объекте долевого строительства  технического этажа, лифтов, помещения  для стоянки и хранения автомобилей  и мотоциклов, погребов, кладовых, помещения  для размещения штатных работников товарищества собственников, магазинов, других помещений. Кроме того, с учетом названного условия договор создания объекта долевого строительства  должен содержать указание на:

• нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства (например, кладовая, погреб, помещение для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов и т.д.), с определением их размеров;
• объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом, относящиеся к нему в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты для целевого использования многоквартирного жилого дома, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в цену договора создания объекта долевого строительства: внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации, объекты благоустройства и озеленения территории.

Кроме того, для идентификации  объекта долевого строительства  в договоре создания объекта долевого строительства указывается количество комнат возводимого конкретного  объекта с указанием его общей  площади, жилой площади, площади  подсобных помещений, площади кухни, площади ванной и туалета, а также  площади балкона (лоджии).

В части указания о полном или частичном выполнении отделочных работ в договоре отражаются степень  выполнения строительных работ в  отношении полов (паркет, линолеум, другое), стен (штукатурка, обои, окраска, другое), наличие либо отсутствие входных  и внутренних дверей, окон, потолков, санитарно-технического и иного  оборудования, а также дополнительное указание на передачу объекта долевого строительства с отделкой, без  отделки либо с частичной отделкой с приведением перечня внутренних отделочных работ.

Рассмотренные условия указываются  в договоре создания объекта долевого строительства, а также подробно отражаются в характеристике объекта  долевого строительства, являющейся приложением  к указанному договору.

2. Срок исполнения обязательств  по договору, в том числе передачи  застройщиком объекта долевого  строительства дольщику.

Рассматриваемое существенное условие содержит в себе несколько  основных моментов.

Во-первых, срок исполнения обязательств по договору неразрывно связан со сроком ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию. Названный срок в  настоящее время определяется в  договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной  документацией. Вместе с тем ранее, до внесения последних изменений  в Указ № 396 Указом Президента Республики Беларусь от 19.07.2011 № 324 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» (далее − Указ № 324), предельный срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию составлял 3 года. Однако анализ рынка долевого строительства показывает, что возведение объектов, как правило, не затягивается на срок, превышающий нормативный.

Отметим также, что если строительство  объекта долевого строительства  не может быть завершено в определенный в договоре срок и при отсутствии вины застройщика, последний не позднее  чем за два месяца до истечения  указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую  информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение  предусмотренного договором срока  передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного  соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

В продолжение предыдущего абзаца отметим, что установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.

В случае нарушения срока  передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком  на строительство объекта, не увеличивается.

Во-вторых, рассматриваемое  существенное условие договора должно содержать указание на срок передачи объекта долевого строительства  после государственной регистрации  создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. Так, в соответствии с пунктом 12 Правил в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с договором застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.

Дольщик обязан не позднее  трех месяцев со дня получения  от застройщика документов, необходимых  для оформления права собственности  на объект долевого строительства, в  установленном порядке оформить на себя данное право. Риск случайной  гибели или случайного повреждения  объекта долевого строительства  несет застройщик до государственной  регистрации права собственности  дольщика на этот объект и получения  дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.

С момента государственной  регистрации права собственности  дольщика на объект долевого строительства  и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство  застройщика по передаче объекта  в собственность дольщика считается  исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.

3. Цена объекта долевого строительства (цена договора) − это есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, а также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства; стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах.

Во исполнение рассматриваемого существенного условия в договоре создания объекта долевого строительства  обязательно указываются:

• стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах;
• стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в базисных ценах;
• цена объекта долевого строительства в текущих ценах на день заключения договора;
• сумма возмещения затрат застройщика по строительству объекта долевого строительства;
• сумма затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
• сумма прибыли застройщика.

Согласно пунктам 7 и 8 Правил цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

Цена объекта долевого строительства является фиксированной  на конкретную дату, что означает, что  при условии заключения договоров  в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых  помещений одинаковых потребительских  качеств в многоквартирном жилом  доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или  граждан, не состоящих на учете нуждающихся  в улучшении жилищных условий.

Изменение цены договора допускается  по соглашению сторон об изменении  проектной документации в отношении  финансируемого дольщиком объекта  долевого строительства, по ходатайству  дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются  дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению  цены объекта долевого строительства.