Договор аренды

Однако ст. 28 Закона РБ Об аренде, в соответствии с которой кассационная инстанция  приняла новое решение об удовлетворении исковых требований истца, в данном случае не может быть применена, поскольку согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» ГК имеет большую юридическую силу по отношению к другим кодексам и законам, содержащим нормы гражданского права.

Кроме того, каких-либо доказательств в обоснование  доводов о нарушении его прав в связи с наложением ареста на арендуемое имущество, истец суду не представил.

Исходя из изложенного, коллегия отменила постановление кассационной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции по данному делу [15].

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Согласно ч. 3 ст. 590 ГК требованию арендодателя о  расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым закон предоставил  арендатору возможность в разумный срок устранить допущенные нарушения договора.

При исполнении арендатором обязательства не в  разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным  судом имеются все основания  для расторжения договора на основании  ст. 590 ГК.

Согласно п.п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При рассмотрении споров суд может досрочно расторгнуть договор аренды на основании п.п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.

Если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 данной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Ст. 591 ГК, в отличие от ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Нарушение досудебного  порядка урегулирования спора влечет возврат искового заявления на основании  п. 5 ст. 126 ХПК либо, если производство по делу возбуждено, оставление иска без рассмотрения на основании п. 4 ст. 96 ХПК.

П. 2 ст. 592 ГК является императивной нормой, которая не может  быть изменена по соглашению сторон.

Согласно данной норме одним из условий признания  договора возобновленным является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В том случае, если срок договора истекает, и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, он обязан письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления  договор считается возобновленным на неопределенный срок и, соответственно, иск о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 5 ст. 423 ГК, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Нарушение арендодателем  условий договора, повлекшее его  расторжение, дает арендатору право  требовать возмещения причиненных убытков, но не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК, если законодательством  или договором не установлено  иное, действует общее правило  о том, что убытки возмещаются  в части, не покрытой неустойкой. Взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки допускается лишь в том случае, если это предусмотрено законодательством или договором.

Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК требование о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суде только после получения  отказа другой стороны на предложение  расторгнуть договор либо неполучения ответа в определенный срок.

Ч. 3 ст. 590 ГК определено, что арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

На практике хозяйственные суды по-разному оценивают  представленные доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

Рассмотрим  пример. Хозяйственный суд удовлетворил требование ЖРЭО о расторжении договора аренды с ООО «Д» в связи с систематическим не внесением арендной платы.

В материалах дела имеется направленное истцом в адрес  ответчика письмо, в котором установлен срок для погашения задолженности, а также указано, что при неуплате долга договор будет расторгнут. Суд признал, что установленный законом порядок предъявления требования о расторжении договора аренды соблюден.

На основании  п. 4 ст. 96 ХПК судом оставлен без  рассмотрения иск предприятия ЖРЭТ к Горплодовощторгу о расторжении договора аренды.

До обращения  в суд истец направил ответчику  письмо, в котором предупредил  о необходимости уплатить задолженность  по арендной плате к уставленному сроку и указал, что при неуплате договор будет расторгнут с выселением из занимаемого помещения. Суд пришел к выводу, что из данного письма не усматривается конкретного предложения расторгнуть договор, то есть доказательства принятия мер к досудебному урегулированию спора не представлены.

Хозяйственным судом рассмотрены два иска, предъявленные  ЖРЭО к индивидуальному предпринимателю и ООО «М» о расторжении договоров аренды в связи с не внесением арендной платы.

В материалах каждого  из дел имеется направленное ответчику  письмо истца, содержащее предупреждение о том, что при неоплате долга  в установленный срок будет заявлен иск о выселении.

В первом случае суд удовлетворил заявленное требование, оценив письмо истца как доказательство соблюдения досудебного порядка  урегулирования спора.

Во втором случае суд пришел к выводу, что письмо истца не содержит конкретного предложения о расторжении договора, чем нарушен установленный ст. 422 ГК досудебный порядок урегулирования спора. В удовлетворении иска отказано.

Удовлетворен  судом иск прокурора в интересах  предприятия ЖКХ к ООО «А» о расторжении договора аренды в связи с не внесением арендной платы.

Истец представил направленное ответчику письмо с  предупреждением о необходимости  погасить задолженность к установленной  дате. Суд счел наличие такого предупреждения достаточным для расторжения  договора. В решении по делу суд указал, что поскольку расторжение договора аренды регулируется ст. 590 ГК, ст. 422 ГК в данном случае не подлежит применению [15].

В том случае, если требование о досрочном расторжении  договора аренды заявлено на основании  ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 данной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. То есть, требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суде после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Ст. 591 ГК, в отличие от ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства. Поэтому в данном случае применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор.

Нарушение установленного досудебного порядка урегулирования спора влечет возврат искового заявления (п. 5 ст. 126 ХПК) либо, если производство по делу возбуждено, оставление иска без  рассмотрения (п. 4 ст. 96 ХПК).

Одновременно  стороны в договоре аренды могут  прямо исключить любое из оснований  досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая  возможность возникает из автономии  их воли при определении условий  договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Договор аренды, заключенный на определенный срок не прекращается автоматически по истечении  установленного договором срока, поскольку  пунктом 2 статьи 592 ГК определено, что  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из смысла этой нормы, заключение нового договора не требуется, поскольку прежний  договор после истечения установленного срока автоматически возобновляет свое действие на неопределенный срок и может быть прекращен в любое  время после своевременного предупреждения одной из сторон.

Гражданским кодексом Республики Беларусь не установлена  прямая норма о государственной  регистрации договоров аренды, заключенных  либо возобновленных на неопределенный срок. И, по мнению Высшего Хозяйственного Суда, такие договоры не нуждаются в государственной регистрации поскольку каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора.

Согласно части  второй пункта 6 Постановления Пленума  Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» при продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК.

При прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор  не возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда  за несвоевременный возврат арендованного  имущества договором предусмотрена  неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором [3, ст. 593].

Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено  договором аренды.

В случае, когда  арендатор произвел за счет собственных  средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.