Договор аренды

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

- Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание  им расходов на устранение недостатков  из арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель  не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были оговорены  при заключении договора аренды или  были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

- При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

- Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 

2.2. Права и обязанности арендатора

 

 

Арендатор - это  лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований к нему закон  не предъявляет.

Основные обязанности  арендатора перед арендодателем закреплены в ст.ст. 585, 586, 587 ГК.

- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды является возмездным, а условие о  размере арендной платы - является существенным для данного вида договоров.

- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных  случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед  арендодателем остается арендатор [15].

Договор субаренды  не может быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды.

К договорам  субаренды применяются правила  о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными  правовыми актами.

Если арендатор  пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 589 ГК, если иное не предусмотрено  договором аренды, досрочное прекращение  договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

- Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

 

 

3. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ  И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1. Порядок заключения договора  аренды

 

 

Порядок заключения, изменения и расторжения договоров по отдельным видам обязательств, помимо соответствующих норм Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), регламентируется также другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, указанными в статье 3 ГК. При этом следует учитывать иерархическую соподчиненность нормативных актов, изложенную в статье 3 ГК, а также руководствоваться правилом о том, что нормы общей части ГК применяются, если иные правила не установлены нормами ГК об отдельных видах договоров и другими актами законодательства [7, п.1].

В соответствии со ст. 402 ГК договор аренды считается  заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается  в результате взаимного согласования волеизъявление сторон. Это соглашение может достигаться различными способами - через непосредственные переговоры, обмен письмами. Основными в процессе заключения договора являются два момента: предложение одной стороны вступить в договор (оферта) и принятие предложение - согласие на заключение договора другой стороны (акцепт).

«Гражданский кодекс Республики Беларусь вопрос об акцепте с отступлением от оферты решает жестко и не допускает никаких отступлений акцепта от содержания оферты. «Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом», - записано в абз. 1 ст. 413 ГК. «Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», - уточняет абз. 2 ст. 413 ГК» [20].

Сторона, получившая проект договора или предложение о заключении договора, нередко соглашается его заключить, но на иных условиях. При этом ею формулируются свои контрпредложения (новые условия). Когда договор заключается путем подписания составленного проекта, то оправданным является порядок, когда договор подписывается с отметкой перед подписью о наличии разногласий, т.е. перед подписью делается запись: «с разногласиями». К возвращаемому экземпляру договора прилагается протокол разногласий. Этот документ упоминается в ст. 415 и 498 Гражданского кодекса Республики Беларусь. На практике он нередко оформляется как сопоставительная таблица текстов предложения и ответа либо как изложение встречной редакции договорных пунктов.

При заключении договора путем обмена письмами, телеграммами, факсами в направляемых ответах следует указывать вносимые контрпредложения, выделять их в тексте ответа.

Согласно п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения договора принят акт законодательства, устанавливающий  обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие при заключении договора, условия договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

 

3.2. Порядок изменения и расторжения договора аренды

 

 

Изменение условий  договора аренды, его расторжение  и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, в какой заключен сам договор.

По поводу изменения  отдельных положений договора законодательство содержит некоторые особенности. Так, например, «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества» [3, п.3, ст. 585].

Рассмотрим пример из судебной практики. Хозяйственным судом рассмотрен иск райисполкома о взыскании  с управления ФСЗН ущерба, причиненного не внесением арендной платы.

Заключенный между истцом и ответчиком договор аренды предусматривал, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. На момент заключения договора решением облисполкома ответчик был освобожден от арендных платежей, поэтому условие об арендной плате в договоре отсутствовало.

В дальнейшем, на основании решения облисполкома о минимальных ставках арендной платы, стороны дополнительным соглашением  включили в договор условие о  размере и порядке внесения арендной платы.

Проверкой, проведенной  КРУ Минфина, был определен ущерб, причиненный государству вследствие не внесения арендных платежей за период с момента принятия решения облисполкома о минимальных ставках арендной платы до внесения сторонами изменений в договор.

В удовлетворении иска отказано на том основании, что обязанность по внесению арендных платежей возникла у ответчика не с момента принятия решения облисполкома, а с момента внесения изменений в договор. Кроме того, суд указал, что истец не представил доказательств причинения ущерба по вине ответчика.

При рассмотрении подобных споров следует руководствоваться постановлением Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» [7].

П. 15 данного  постановления разъяснено применение п. 2 ст. 392 ГК: при не внесении сторонами изменений в договор, взамен противоречащему законодательству условию договора должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное [15].

Прекращение договора аренды (в т.ч. его досрочное расторжение) производится по общим основаниям, предусмотренными ГК, с учетом правил ст.ст. 589 - 593 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Ст. 590 ГК содержит перечень случаев, когда договор  аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя (ч. 2 ст. 590 ГК).

Переход права  собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и права арендатора не затрагивает.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности  по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Рассмотрим  пример из практики. Надзорная коллегия ВХС удовлетворила протест председателя хозяйственного суда. Постановление кассационной инстанции хозяйственного суда по иску индивидуального предпринимателя (далее - ИП) к ИМНС и ОАО «В» об освобождении имущества от ареста было отменено. Оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При рассмотрении доводов протеста и материалов дела было установлено следующее.

На основании  договора ОАО «В» передало в аренду ИП нежилое помещение магазина сроком на два года.

В целях обеспечения  погашения задолженности ОАО «В» перед бюджетом, ИМНС наложила арест на принадлежащий заводу магазин, о чем составлен акт описи.

Определением  о судебном приказе хозяйственного суда на арестованный магазин обращено взыскание задолженности завода по платежам в бюджет.

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, со ссылкой на статью 588 ГК, пришел к правильному выводу о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и поэтому права арендатора не затрагивает.

Постановлением  кассационной инстанции хозяйственного суда решение суда первой инстанции  отменено, а исковые требования ИП удовлетворены.

В обоснование  данной позиции кассационная инстанция сослалась на ст. 28 Закона РБ Об аренде, согласно которой обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.