Договор аренды

В соответствии со статьей 402 ГК договор считается  заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются: условие о предмете договора (наименование передаваемого товара, выполняемой работы, оказываемой услуги и т.п.); иные условия (цена, сроки исполнения, количество, местонахождение имущества, его состав, пределы использования имущества и др.), которые могут быть отнесены к существенным в случаях, если они:

• названы в качестве таковых в законодательстве для договоров данного вида (например, наименование и количество товара для договора купли-продажи (статья 425 ГК) или цена товара, порядок, сроки и размеры платежей по договору купли-продажи в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 459 ГК) и пр.);
• определены как существенные самими сторонами при заключении договора или по заявлению одной из сторон и при этом между сторонами достигнуто соглашение;
• вытекают из сущности договора данного вида [7, п.3].

В законодательстве указание на существенные условия может  быть различным, с использованием разнообразных  юридико-технических конструкций.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным [4, п.3, ст.6].

Состав, стоимость  передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи являются существенными условиями для договора аренды [4, п.1, ст. 8].

«Однозначный ответ на вопрос о том, какие именно данные об объекте аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности пункт 3 статьи 578 ГК, не дает.

Согласно указанной  норме эти данные должны быть достаточными для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. На практике при сдаче в аренду части здания в договорах аренды обычно указываются состав и стоимость конкретных арендуемых помещений, планировка и место их расположения в здании» [12., п.1].

Из определения  договора аренды (ст. 577 ГК) можно сделать  вывод, что размер арендной платы также является существенным условием договора, поскольку закон в виде диспозитивной нормы не предусматривает определение размера арендной платы, если соответствующее условие специально не обозначено в договоре.

В то же время  п. 1 ст. 625 ГК, посвященный арендной плате  по договору аренды зданий или сооружений, гласит, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).

Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются договором аренды. В  случаях, когда договором они  не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

«Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных  в твердой сумме платежей, вносимых  периодически или единовременно;

2) установленной  доли полученных в результате  использования арендованного имущества  продукции, плодов или доходов;

3) предоставления  арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

5) возложения  на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством» [3, п.2, ст. 585].

Инструкция  о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) (далее - Инструкция) разработана в целях упорядочения формирования ставок арендной платы за нежилые здания (помещения), сдаваемые в аренду юридическими лицами негосударственной формы собственности. Инструкция [8] признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь, Гражданскому кодексу Республики Беларусь, другим законодательным актам Республики Беларусь. Считать данный нормативный акт не имеющим юридической силы со дня принятия Заключения Конституционного суда от 07.02.2002 N 3-137/2002 [5].

В соответствии со статьей 579 ГК право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, а также распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 210 ГК).

В связи с  этим государство как один из собственников  вправе в лице уполномоченных органов  решать в соответствии с законодательством  вопросы арендной платы в отношении  арендодателей государственной  формы собственности. В целях  упорядочения использования государственной собственности, пресечения правонарушений в области арендных отношений и защиты экономических интересов государства Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302 «О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности» был утвержден Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности. Согласно названному Порядку минимальные ставки арендной платы являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, и устанавливаемая плата не может быть ниже этих ставок, за исключением случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь или уполномоченным им органом [2, п.1]. Размер минимальных ставок арендной платы определен в долларах США, но арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Национального банка на день уплаты, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Республики Беларусь платежи производятся в иностранной валюте [2,п.п. 2, 4].

До принятия Инструкции не было специального нормативного акта, регулирующего порядок определения ставок арендной платы субъектами негосударственной формы собственности. Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности до разработки обоснования для определения размера арендной платы предприятиям и организациям негосударственной формы собственности, частным предпринимателям при сдаче в аренду общественных зданий, комплексов и сооружений, помещений в них, административных зданий, переоборудованных производственных зданий было предложено временно руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302.

Конституционный Суд считает, что положения Инструкции, которыми установлен порядок формирования ставок арендной платы за сдачу в аренду нежилых зданий (помещений) арендодателями частной формы собственности, отличающийся от порядка, установленного для арендодателей государственной формы собственности, создали неравные условия для развития государственной и частной форм собственности, что противоречит Конституции (статьи 13, 44, 58 и др.), Гражданскому кодексу, иным законодательным актам, предусматривающим равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности [5].

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются:

- Состав, стоимость  передаваемого в аренду имущества,  порядок его передачи,

- Размер арендной  платы.

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Права и обязанности арендодателя

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.

Арендодатель - это собственник передаваемого  в пользование имущества или  лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду [3, ст. 579].

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать  в роли арендодателя. В соответствии со ст.579 ГК в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может  наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему  имущества. Хотя ГК не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В статье 8 Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. N 460-XII Об аренде (в ред. от 30.07.2004 N 307-З), далее – Закон Об аренде, указаны права и обязанности сторон, которые предусматриваются в договоре аренды в обязательном порядке, а также по желанию сторон. Так, в договоре аренды обязательно предусматриваются:

• выполнение договорных обязательств;
• распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
• обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;
• обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;
• право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договор аренды земли и других природных ресурсов включаются также обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением.

В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и  объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению  научно-технических достижений и  передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии [4, ст. 8].

Основные обязанности арендодателя отражены в ст.ст. 582, 587 ГК.

- Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 ГК РБ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;