Договор аренды

 

 

Негосударственное образовательное учреждение

Среднего  профессионального образования

«томский  экономико - юридический техникум»

 

 

 

 

 

 

 

 

контрольная работа

По дисциплине «Гражданское право»

          На тему: Договор аренды.

 

 

 

                                                                                Выполнил студент

                                                                                Группы №     1003

                                                                                          Нейблинг А.Ю    

                                                                                Проверил преподаватель 

                                                                                          Франкив Н.Ю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Томск, 2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Договорные  отношения регулируют оборот товаров  и услуг, выполнения работ, движение денежных средств в экономической  системе.

Граждане и юридические лица свободны при заключении договора: свободны в выборе партнера по сделке, свободны в выборе условий, формы и конструкции договора.

Понуждение  к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность  заключить договор предусмотрена  законодательством или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда  условия договора предусмотрены  нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут  своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству.

Договор предполагает выражение воли, желания сторон. Желания одной и другой стороны  должны соответствовать друг другу, быть согласованы между собой. Необходимым  условием действительности договора является законность содержания сделки - она не может иметь предметом действия, нарушающее нормы права.

Сделки, запрещенные  законом, являются недействительными. Подобные сделки не влекут за собой  юридических последствий. Условия  ничтожности сделки определены в  Гражданском кодексе Республики Беларусь и иных актах законодательства. Обычно ничтожными сделками признаются мнимые (совершенные только для вида) и притворные (совершенные с целью прикрытия другой сделки), а также сделки, совершенные недееспособным лицом. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой по решению суда.

Договор должен соответствовать существующим требованиям  закона в отношении его содержания и формы. Нарушение установленной  законом формы договора может  иметь неблагоприятные последствия вплоть до признания сделки недействительной. Законом допускается устная и письменная форма договора.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых договоров. Различные вопросы договора аренды регулируются не только Гражданским кодексом, законом об аренде, но и большим числом актов законодательства (например, актами Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь).

При заключении, изменении, прекращении договора аренды у сторон возникает множество спорных моментов, при этом законодательство, регулирующее вопросы аренды, находится в постоянной динамике. Именно этим и обуславливается актуальность выбранной темы.

Цель  работы - исследовать и выявить характерные черты и особенности договора аренды.

Указанная цель предполагает последовательное решение следующих задач:

• уточнить понятие, срок и форму договора аренды;
• выявить особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды;
• определить существенные условия договора аренды;
• определить основной объем обязанностей арендатора и арендодателя.

Объектом исследования являются урегулированные законодательно договорные отношения, связанные с заключением, изменением, расторжением договора аренды, объемом прав и обязанностей сторон.

Предметом исследования являются особенности договора аренды.

В работе использованы как общенаучные  методы познания (анализ, синтез, системный  и функциональный подходы), так и  частнонаучные – исторический, формально-юридический и сравнительно-правовой.

Структура работы: Работа состоит из введения, трех разделов, заключения и списка использованных источников.

 

1. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Понятие договора аренды

 

 

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор  аренды.

Договор аренды заключается  на началах добровольности и полного равноправия сторон.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное  пользование другим лицам на договорных условиях, за плату [18, с.6.].

Современное легальное  понятие «аренды» содержится в Гражданском Кодексе Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. N 218-З (в ред. от 18.05.2007 N 233-З), далее – ГК.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [3, ст. 577].

В аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и  возмездным.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества  во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе  временно или не имеет возможности  приобрести его в собственность. Арендодатель же, преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору  принадлежит право пользования  арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без  изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [3, п. 2 ст. 577].

Следует отметить, что данное положение развивает  применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Статья 136 ГК устанавливает  общее правило, в соответствии с  которым законом, иным нормативным  правовым актом или договором  может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.606 ГК, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.

Предмет договора - любая непотребляемая вещь, поскольку  она не теряет своих натуральных  свойств в процессе использования.

В аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Законодательными  актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако не существует ни одного такого закона, содержащего  положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

В связи с  тем, что в настоящее время  отсутствуют названные законы, регламентирующие запрещения или ограничения оборотоспособности имущества в арендных отношениях, правильно полагать, что все виды имущества могут быть объектом аренды.

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК, включает:

- прокат;

аренду транспортных средств;

- аренду зданий и  сооружений;

- аренду предприятий;

- финансовую аренду (лизинг).

Возможна классификация  договора аренды и по другим основанием.

Так, например, по срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до 3-х лет), и долгосрочные (на срок более трех лет).

Какой бы ни была классификация  договора аренды (по сроку, по объекту  аренду ли по субъектам данных правоотношений), такому договору присущи определенные признаки которые позволяют его причислить именно к разновидности договора аренды.

 

1.2. Срок и форма договора аренды

 

 

Каждый договор  должен отвечать требованиям статей 2 и 391 ГК (принцип свободы договора); пункта 3 статьи 155 ГК (наличие согласованной воли сторон для заключения договора); статей 161, 162, 164, 165 ГК (соблюдение соответствующей формы); статьи 392 ГК (соответствие договора законодательству); статьи 402 ГК (согласование сторонами договора всех его существенных условий).

Согласно подпункту 1 части первой статьи 162 ГК сделки (за исключением сделок, требующих нотариального  удостоверения, и сделок, указанных  в пунктах 2 и 3 статьи 160 ГК), заключаемые  юридическими лицами между собой и с гражданами, должны совершаться в простой письменной форме. При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 404 ГК договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

«Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 595), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества [3, ст. 580].

«Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор  аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательством могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному [3, ст. 580].

 

1.3. Существенные условия договора аренды

 

 

«Содержание гражданско-правового договора составляет совокупность условий, определяющих права и обязанности сторон. Принято различать существенные, обычные и случайные условия договора» [14].

Некоторые авторы выделяют еще и другие условия  договора (необходимые (определенные законом или иными юридическими актами), подразумеваемые) [17]. Однако такая классификация условий договора только усложняет его понимание.

Особую важность в законодательстве, судебной практике и хозяйственной деятельности имеют существенные условия договора.

Здесь следует  напомнить, что современное понимание  существенных условий договора несколько  отличается от ранее существовавшего  их определения. Гражданский кодекс БССР 1964 года, Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года (ст. 58) называли три типа существенных условий договора: 1) которые признаны существенными по закону, 2) предопределенные характером договора, 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными признаются те условия договора, без  которых существование самого договора ставится под сомнение. Другими словами, возникновение договорных отношений  возможно при наличии двух обстоятельств: 1) достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, 2) придание этому соглашению определенной формы, если это необходимо в силу законодательства или соглашения сторон. Первое обстоятельство является основным, поскольку без него не обходится ни один договор, в то время как второе не во всех случаях влияет на установление факта заключения договора. [16].