Договор аренды

Такими органами являются министерства и иные центральные  органы управления, а также государственные объединения, созданные по решению Правительства Республики Беларусь.[19, c. 410].

Сдавать в аренду здания, сооружения коммунальной собственности  вправе исполнительные комитеты Советов депутатов и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов.

Здания и сооружения, находящиеся  в частной собственности, сдаются  в аренду их собственниками.

Арендаторами зданий и  сооружений могут быть физические и  юридические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации, а также иностранные организации. Иностранные физические и юридические лица могут быть арендаторами зданий и сооружений и иных помещений лишь после их регистрации в установленном законодательством порядке.

Изменения и дополнения в  договоре аренды вносятся на согласование с органом, уполномоченным управлять  этим имущество, в том же порядке, как и заключение договора аренды.

Предметом договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, являются эти объекты.

Как и предмет, существенным условием договора аренды капитальных  строений (зданий, сооружений), изолированных  помещений, их частей является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 394 ГК, не применяются (п.1 ст. 625 ГК).

 Установленная в договоре аренды здания или сооружения платаза пользование зданием или сооружением включает плату за пользованиеземельным  участком,  на  котором  оно расположено, или передаваемойвместе   с   ним   соответствующей  частью  участка,  если  иное  непредусмотрено законодательством или договором.

 В  случаях,  когда   плата  за  аренду здания  или сооруженияустановлена  в   договоре  на единицу площади  здания (сооружения) илииного  показателя  его размера, арендная плата  определяется исходя изфактического  размера переданного арендатору здания или сооружения.

В арендную плату, полученную от сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателям в соответствии с законодательством.

Расходы арендодателя по содержанию эксплуатации, текущему ремонту арендуемого  недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в  арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат . Размер арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах, находящихся в республиканской собственности, а также находящихся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, в том числе при передаче в субаренду, за исключением передачи в аренду (субаренду) таких объектов дипломатическим представительством, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь.[21, c. 203].

Арендуемая площадь, за которую  вносится арендная плата, определяется по техническому паспорту, а при  отсутствии такой возможности –  путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем.

Срок договора аренды здания или сооружения определяется по общим  правилам в договоре аренды (ст. 596, 581 ГК).

Срок оплаты арендной платы  при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных  помещений, их частей, находящихся в  республиканской собственности, является существенным условием договора аренды.

 Передача здания или  сооружения арендодателем и принятие  его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документуо передаче, подписываемому сторонами.  Если  иное  не  предусмотрено  законодательством  или договоромаренды  здания  или  сооружения, обязательство арендодателя передатьздание   или   сооружение  арендатору  считается  исполненным  послепредоставления   его   арендатору  во  владение  или  пользование  иподписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку здания и сооружения непрерывно связаны с землей, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 623 ГК).

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, стороны в договоре решают, какое право на земельный участок предоставляется арендатору – право аренды части земельного участка или иное право. Если в договоре аренды этот вопрос не решен, к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (п.2 ст. 623 ГК).

Если земельный участок , на котором находится арендованное здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, но при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка (п.3 ст. 623 ГК).

Уклонение  одной  из  сторон от подписания документа о  передачездания   или  сооружения  на  условиях,  предусмотренных  договором,рассматривается  как  отказ соответственно арендодателя от исполненияобязанности  по  передаче  имущества,  а  арендатора  -  от принятияимущества.При  прекращении  договора  аренды  здания  или  сооружения арендованное   здание   или   сооружение   должно   быть  возвращено арендодателю  с  соблюдением  правил,  предусмотренных     пунктом 1ст.626 ГК.

Стороны по договору аренды зданий и сооружений обладают теми же правами и обязанностями, которыми пользуются стороны договора аренды по правилам параграфа 1 гл. 34 ГК. Только некоторые права и обязанности  сторон по договору аренды зданий и  сооружений уточнены в связи с  особенностями предмета этого договора.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением  правил передачи здания или сооружения арендатору по передаточному акту или  иному документу о передаче, подписываемому сторонами. (п. 2 ст. 626 ГК).

 

 

 

2.2 Договор аренды  предприятия.

 

 

По договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование предприятие  в целом как имущественный  комплекс для осуществления предпринимательской  деятельности.

Выделение договора аренды предприятия в самостоятельный  вид договора аренды обусловлено особенностями предмета этого вида договора аренды.

Предприятие как имущественный  комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначение, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ч. 2 п.1 ст. 132 ГК). Имуществом предприятия являются и принадлежащие ему права требования. По договору аренды предприятия на арендатора переводятся и долги предприятия как субъекта права.

По договору аренды предприятия  передается не просто имущественный  комплекс, а работающее предприятие. Его деятельность не прекращается ни в момент заключения договора, ни в  момент передачи предприятия, ни после  ее. По истечении срока аренды предприятия  оно не становится собственностью арендатора и возвращается арендодателю. Это  не означает, что арендатор не имеет  права изменять состав имущественного комплекса, полученного в аренду. Если бы арендатор не имел такого права, аренда не имела бы смысла.

Договор аренды предприятия  не является способом разгосударствления и приватизации.

Договор аренды предприятия  - консенсуальный, возмездный, взаимный договор.[19, c. 444].

Отношения по договору аренды предприятия регулируется нормами  права параграфа 5 гл. 34 (ст. 627-235 ГК) и субсидиарно сначала нормами права параграфа 4 гл. 34, а затем параграфом 1 гл. 34 ГК.

Форма договора аренды предприятия  определяется по правилам ст. 629 ГК. Этот договор  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 404 ГК и п.1 ст. 629 ГК), подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации (п.2 ст. 629 ГК).

Хотя ГК не определяет, какой  орган осуществляет государственную  регистрацию договоров аренды предприятия, такая регистрация должна осуществляться в порядке регистрации сделок с недвижимостью (ст. 131, 165, 1147 ГК).

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. (п.3 ст. 629 ГК).

Сторонами по договору аренды предприятия являются арендодатель и арендатор.

Сдача в аренду предприятий, находящихся в республиканской  собственности на праве хозяйственного ведения, переданных в подчинение Национальному банку, Администрации Президента Республики Беларусь, Управлению делами Президента Республики Беларусь, другому государственному органу и иной государственной регистрации, подчиненных Президенту Республики Беларусь, осуществляется ими по решению, согласованному с Президентом Республики Беларусь (п.3 Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» ).Сдача в аренду предприятия, находящихся в собственности Республики Беларусь и закрепленных на праве хозяйственного ведения за республиканскими юридическими лицами, подчиненными республиканским органам государственного управления и иным государственным организациям, подчиненным Правительству Республики Беларусь, либо за этими органами и организациями, а также переданных в соответствии с законодательством  в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам, производится по решению Совета Министров Республики Беларусь (п.4 Указа Президента Республики Беларусь о 14 сентября 2006 г. № 575).

Предприятия коммунальной собственности  сдаются в аренду исполнительными комитетами Советов депутатов и местными администрациями в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов.

Предприятия, находящиеся  в частной собственности, сдаются  в аренду их собственниками (юридическими и физическими лицами).

Поскольку предприятие сдается в аренду для предпринимательской деятельности арендатором может быть только субъект хозяйствования (индивидуальный предприниматель или коммерческая организация).

Предметом договора аренды предприятия может е быть предприятие  в целом как имущественный  комплекс. Его часть может быть предметом рассматриваемого договора лишь в том случае, если она образует объект, используемый как технологически целый имущественный комплекс, например филиал предприятия. Любое другое  сочетание имущества предприятия не может быть предметом договора аренды предприятия.

Существенным условием договора аренды предприятия является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятии считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются. Этот вывод вытекает из анализа правил п.2 ст. 621 и п. 1 ст. 625 ГК. Решая вопрос о размере арендной платы, стороны должны руководствоваться правилами ст. 625 ГК.

В параграфе 5 гл. 34 ГК, регулирующем аренду предприятия, нет норм о сроке  договора аренды предприятия. Не регламентирован  этот вопрос и в гл.34 ГК об аренде зданий и сооружений. Трудно себе представить  договор аренды предприятия без  указания срока договора, если учесть, что договор аренды (при аренде недвижимости ), если срок в нем не определен, может быть расторгнут каждой из сторон после предупреждения другой стороны за три месяца (ст. 581 ГК).

Срок договора аренды предприятия  определяется сторонами при заключении договора. Он должен быть достаточно продолжительным.

Поскольку срок договора аренды предприятия не является существенным условием этого договора, поэтому  при отсутствии в договоре срока, он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 581 ГК).

Ст. 628 ГК определяет последствия  перевода долга арендодателя на арендатора по договору аренды предприятия. Нормы этой статьи являются исключением из правил ст. 362 ГК, согласно которым перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан лишь письменно  уведомить кредитора о передаче предприятия в аренду (п.1 ст. 628 ГК). Если  кредитор, получив такое  уведомление, письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга на нового должника (арендатора), он вправе в течение трех месяцев со дня уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этих убытков (п.2 ст. 628 ГК). Указанный срок является пресекательным. Если кредитор в течение трех месяцев не предъявил указанных требований, он утрачивает предоставленные ему п.2 ст. 628 ГК права, поскольку можно предположить, что он согласен с переводом долга на арендатора.