Договор аренды

Введение.

 

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистики  со времен римского права. Римское право  признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы и  подряда. Общее между всеми тремя  видами найма состояло в том, что  одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим  объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (location conoluction) и куплей-продажей (emptio et vendition) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель; предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском  праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наниматель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько вещей во временное пользование, а эта другая сторона обязывалась уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merros, pension) и по окончании пользования возвратить эти вещи в сохранности наймодателю.

В результате рецепции римского права, гражданское право европейских  государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и  признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине  договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектами договора имущественного найма (аренды) может служить любая не потребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

При всех кодификациях гражданского законодательства, и имевших место  в советский период, нормы о  договоре имущественного найма неизменно  включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества.

Действующий ГК Республики Беларусь главенствующее положение отдает термину «аренда», не отказавшись, тем не менее, от термина «имущественный наем».

Аренда – предоставление одним  лицом другому права владения и (или) пользования своим имуществом. Так традиционно формулируется  это понятие. В отдельных источниках можно встретить несколько иное определение, но фабула всегда останется неизменной.

Тема курсовой работы (договор аренды) является актуальной, так как в  хозяйственном обороте в последние  годы арендные отношения заняли значительное место. В курсовой работе рассматриваются особенности заключения договора аренды, их изменения, продления, расторжения. Дается анализ действующего законодательства.

Целью курсовой работы является изучение арендных отношений в современном белорусском государстве и их роль в развитии экономики Республики Беларусь.

Соответственно определены следующие  задачи:

1.  Раскрыть понятие договора аренды и его законодательное определение и закрепление в нормах гражданского права.

2.  Определить имущественные условия договора аренды и сроки аренды.

3.  Рассмотреть проблему формы и государственной регистрации договора аренды.

4.  Исследовать правовое положение субъектов (сторон) договора аренды и объектов аренды.

5.  Рассмотреть специфику отдельных видов аренды.

Методы, которые использовались при  написании данной работы - аналитический, формально –юридический, метод сравнения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Договор  аренды недвижимого имущества.

 

1. Понятие и сущность договора.

 

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть и физические, и  юридические лица, и само государство, и административно-территориальные единицы.

Договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Согласно ст. 579 ГК право  сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

Аренда предприятий, находящихся  в республиканской собственности  и переданных республиканским юридическим  лицам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения Национальному банку, Администрации Президента Республики Беларусь, Управлению делами Президента Республики Беларусь, другому государственному органу и иной государственной организации, подчиненных Президенту Республики Беларусь, Национальной академии наук, осуществляется ими по их решению, согласованному Президентом.[19, c. 398].

Аренда предприятий, находящихся  в собственности Республики Беларусь и закрепленных на праве оперативного управления или хозяйственного ведения  за республиканскими юридическими лицами, подчиненными республиканским органам  государственного управления и иным государственным организациям, подчиненным Правительству Республики Беларусь, либо этим органам и организациям, производится по решению Совета Министров Республики Беларусь.

Арендодатели капитальных  строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, определены Положением о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом резидентом Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. №518(ред. от 04.10. 2011г.).

Арендодателями земельных  участков, находящихся в государственной  собственности, являются государственные  органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства (ч. 2 ст. 27 Кодекса о земле). Ими могут являться администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих экономических зон в границах данных зон с осуществлением при необходимости перевода земельных участков из одних категорий в другие, в том числе с заключением договоров аренды этих земелучастков, если эти права делегированы соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле (ч. 3 ст. 17 Кодекса о земле).

Граждане, негосударственные  юридические лица Республики Беларусь, имеющие в частной собственности  земельные участки, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения. (ч.4 ст. 17 кодекса о земле).

Арендодателями водных объектов (их частей) являются соответствующие  местные Советы депутатов, предоставляющие  в аренду водные объекты (их части) по согласованию с органами управления по природным ресурсам и охраны окружающей среды и другими уполномоченными на то органами государственного управления. Арендатор не вправе сдавать в субаренду переданные ему одоговору аренды водные объекты (ст. 28 Водного кодекса).

Участки государственного лестного фонда сдаются в аренду областными или районным исполнительным комитетом в зависимости от вида лесопользования, который планируется осуществлять на данном участке лесного фонда по согласованию с Министерством Лесного хозяйства Республики Беларусь. Если участок расположен на особо охраняемых природных территориях республиканского значения, то предоставление этого участка необходимо также согласовывать с Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь.

Арендодателями охотничьих угодий (земельных, лесных и водно-болотных территорий, которые служат местом обитания диких животных и используются или могут использоваться для охоты, за исключением земель населенных пунктов, садоводческих товариществ, хуторов, кладбищ, воинских частей, аэродромов, земель заповедников и иных территорий с особым режимом использования) являются соответствующие районные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные по содогласованию с органами Министерства природных ресурсов и окружающей среды и Министерством лесного хозяйства Республики Беларусь.

Арендодателями по отношению  к арендным предприятиям, договоры аренды с которыми заключены до создания концернов, являются соответствующие концерны.

Объекты коммунальной собственности  сдаются в аренду исполнительными комитетами и местными администрациями вы порядке, установленном соответствующим Советом депутатов административно-территориальной единицы. Юридические лица, созданные на основе частной собственности, выступают  в качестве арендодателей в соответствии с их учредительными  документами самостоятельно.[21, c. 124-125].

Физические лица, как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями, выступают арендодателями жилых и нежилых зданий и помещений, другого имущества.

В качестве арендатора может  выступать любой субъект гражданского права, заинтересованный в получении  имущества в аренду. Только в случаях, когда аренда некоторых видов имущества связана с лицензированной деятельностью, арендатор должен иметь лицензию.

 

 

2. Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества.

 

Аренда имущества регулируется ст. 547-641 ГК Республики Беларусь.

Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными законодательными актами и другими актами законодательства. В частности:

- аренда земельных участков  регулируется ст.17 Кодекса Республики  Беларусь о земле;

-аренда водных объектов (их частей) – ст. 28 Водного кодекса  Республики Беларусь;

- аренда участков государственного  лесного фонда – ст.45  Лесного  кодекса Республики Беларусь и Положением о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления сопользования, утвержденным Указом  Президента Республики Беларусь от 9 сентября 2009 г.№ 444;

- аренда (фрахтование) судов- ст.161-171, 173-183 Кодекса торгового мореплавания Республики Беларусь;

- аренда речных судов  – ст.49-58;59-67 Кодекса внутреннего  водного транспорта Республики  Беларусь.

Отдельные правила об аренде имущества, земли и других природных  ресурсов содержатся в законе Республики Беларусь от 15.07 2010 № 169-З«Об объектах, находящихся только в собственности государства и видах деятельности на осуществление которых распространяется исключительное право государства»(ст.3). В отношении объектов государственной собственности, сданных в аренду в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, продолжает действовать Закон Республики Беларусь от 12 декабря1990 г. «Об аренде».

Важные нормы права  об аренде содержатся в других законах Республики Беларусь: от 16. 07.2007 г. «О животном мире» (ст. 44, 46, 49, 51), от 04 января 2010 г № 108 - З. «О местном управлении и самоуправлении», (ст. 36), от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (ст. 4, 8, 10).

Арендные отношения регулируют декреты Президента Республики Беларусь от 20 марта 1998 г. № 3 «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» (п.1), от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г.№ 538 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования» и другие указы.

В развитие законодательных  актов Совет Министров Республики Беларусь, министерства, государственные комитеты, комитеты при Совете Министров Республики Беларусь.

Ряд актов законодательства об аренде издано Советами депутатов  областей, г. Минска, местными исполнительными и распорядительными органами.

 

1.3 Существенные  условия договора аренды недвижимого  имущества.

 

Предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием.

В юридической литературе это мнение оспаривается. Утверждают, что условия о сроке договора аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды, несмотря на то, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов. С этим вряд ли можно согласиться. Условия договора, определяемые диспозитивной нормой права, являются обычными, а не существенными.