Договор аренды

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, оказывается в состоянии,  не пригодном для использования.

Договор аренды может быть расторгнут по любым основаниям, предусмотренным в договоре, отличным от тех, которые предусмотрены в ст.ст. 590, 591 ГК. При этом основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные в договоре, не обязательно должны быть связаны с нарушением договора. То обстоятельство, что часть первая ст. 590 и часть первая ст. 591 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривают исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора и арендодателя, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при  досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Это означает, что договор аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем желании прекратить или изменить договор по окончании срока его действия.

Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств (ст. 378-389 ГК) с учетом правил ст. 588, 590 и 591 ГК.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества, его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников, вопрос о том, кому из них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его  действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Гражданский кодекс Республики Беларусь устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т.е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

Права и обязанности сторон предусмотрены  ГК Республики Беларусь.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.[19, c. 401].

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может  быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды.

К договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды.

 Если арендатор пользуется  имуществом не в соответствии  с условиями договора аренды  или назначением имущества, арендодатель  имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 Арендодатель обязан  производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь могут  быть установлены случаи, когда в  отношении отдельных видов арендованного  имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный  договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного  уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

 Арендатор обязан поддерживать  имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.[19, c. 405-406].

 

 

 

Глава 2. Характеристика отдельных видов договора аренды недвижимого имущества.

 

2.1. Договор аренды  зданий и сооружений.

 

Договор аренды здания или  сооружения – это соглашение, в  силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. (п.1 ст.621 ГК).

Выделение договора аренды здания или сооружения в отдельный  вид договора аренды объясняется особенностями этого договора. Предметом этого договора являются объекты недвижимого имущества, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно – здания и сооружения.

Отношения аренды зданий и  сооружений регулируются ст. 621-626 ГК. Они  распространяются на отношения аренды зданий и сооружений, возникающие между участниками гражданского оборота как частной, так и государственной форм собственности. Так же Президент Республики Беларусь издал несколько законодательных актов. Основными из них являются Декрет от 19 декабря 2008 г. №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированнных помещений» и Указ от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования», которым утверждены четыре Положения, три из которых содержат нормы права об аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей и Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности.

В соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь Совет Министров издал несколько постановлений с целью разъяснения вопросов их применения, а местные Советы депутатов установили порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, и порядок перечисления в местные бюджеты платы за право заключения аренды и средств, полученных в аренду недвижимого имущества, аналогичному порядку, установленному законодательными актами Президента Республики Беларусь.

В Республике Беларусь, установлен единый порядок сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской о коммунальной собственности.[20,c. 679-670].

Договор аренды капитальных  строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, их частей должен быть заключен сторонами в течение пяти дней со дня принятия решения о сдаче такого объекта в аренду, а при сдаче объекта по результатам проведения аукциона – в течение пяти рабочих дней со дня проведения аукциона и подписания протокола аукциона.

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, а в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, на срок не менее  года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 622 ГК, п. 2,8 и п. з, 5 ст. 9 Закона от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним»).

Это положение является исключением из общего правила п.2 ст. 580 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации независимо от его срока, если только законодательными актами не установлено иное. Пункт 2 ст. 622 ГК и установил иное, поэтому договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не должен проходить государственную регистрацию.

Правила п. 2 ст. 622 ГК и п. 3.5 ст. 9 Закона от 22 июля 2002 г.  изменены Декретом Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений.»

Подпунктом 1.2 п. 1 Декрета  № 24 установлены иные правила государственной регистрации договор аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений об изменении или расторжении этих договоров, а также прав на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров. Указанные договоры не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами.

На арендодателя возложена  только обязанность в течение  десяти дней со дня заключения договора аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных  помещений на срок не менее одного года письменно уведомить территориальную организацию по государственной регистрации не движимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре ( ч. 1 и 2 пп. 1.3 п. 1 Декрета № 24). В уведомлении указываются сведения о сторонах договора, указанные в ч. 3 подп. 1.3 п. 1 этого же Декрета.

Неотъемлемым приложением  к договору аренды здания или сооружения является план предмета аренды (техническая  документация, на которой обозначены все нежилые помещения, их размер) и план земельного участка.

По зданиям, отнесенным к  историко-культурным ценностям, арендатор  обязан дополнительно подписать  охранное обязательство, составленное Государственной инспекцией Республики Беларусь по охране историко-культурного наследия.

Сторонами по договору аренды зданий и сооружений является арендодатель и арендатор.

Арендодатели капитальных  строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, являются республиканские органы государственного управления и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, Национальный банк, Администрация Президента Республики Беларусь, Управление делами Президента Республики Беларусь, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, Генеральная прокуратура, администрации свободных экономических зон, республиканские унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, находящиеся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, государственно-общественные объединения, которым переданы указанные объекты в безвозмездное пользование.

Арендодателем капитальных  строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь, является это Управление делами или государственное учреждение «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация, подчиненная Президенту Республики Беларусь.

Иные организации могут  быть арендаторами зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, в случаях, предусмотренных законодательными актами.

При этом решение о сдаче  в аренду зданий. Сооружений и нежилых  помещений, находящихся в республиканской собственности, принимается в порядке, установленном законодательством о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности, т.е. с согласия органа, уполномоченного управлять имуществом, сдаваемым в аренду.