Договор аренды

Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом  договора аренды, дан в ст. 578 ГК. К  недвижимому имуществу относится : земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также  приравниваются предприятие  в целом  как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Законодательством могут  быть установлены особенности сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов (п.ч2 ст.578 ГК). В частности, ч. 4 ст. 17 Кодекса о земле предусматривает особенности сдачи в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь.

Особенности сдачи в аренду водных объектов (их частей) и участников государственного лесного фонда  установлены соответственно ст.28 Водного  кодекса Республики Беларусь.

Некоторые объекты природных  ресурсов сдаются в аренду при  наличии у арендатора лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности, например, при сдаче  в аренду участков государственного лесного фонда ( ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установит имущество, подлежащее арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным. (п. 3 ст. 578 ГК).

Цена, как правило, не является существенным условием договора аренды. Не требуется, что размер арендной платы  был определен в абсолютных цифрах. Условие о цене считается согласованным, если оно позволяет четко определить ее размер (указан порядок расчета, делается ссылка на приложения и т.п.).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК). Однако в договоре аренды здания или сооружения существенным условием является цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п.1 ст. 625 ГК).

Перечень существенных условий  договора аренды отдельных объектов недвижимости, особенно объектов природных  ресурсов, значительно шире. Например, в договоре участков государственного лесного фонда указываются :

- границы участков лесного  фонда, передающихся в аренду;

- виды лесопользования;

- объемы (размеры) лесопользования;

- размер арендной платы  и порядок ее внесения;

- обязанности сторон  по охране, защите участков государственного  лесного фонда и воспроизводству лесов;

- порядок оплаты лесопользователя проведенных им лесовостановительных и лесохозяйственных работ;

- иные условия пользования  участками лесного фонда, предусмотренных  законодательством Республики Беларусь  и определенные по согласованию  сторон (ч. 4 ст.45 Лесного кодекса).

Срок, как и цена, так  же не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в  договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в  любое время отказаться от договора, предупредив об этом любую сторону при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст. 581 ГК).

Поскольку ст. 581 ГК не обязывает  ни одну из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предъявлять  требования о прекращении договора аренды, такой договор может длиться  долго, до первого предъявления такого требования.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, не прекращается автоматически по истечению установленного договором срока. Если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п.2 ст. 592 ГК).

Возражения арендодателя о возобновлении договора на новый  срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст.295 ГК.

Законодательством могут  устанавливаться как минимальные, так и максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а так же для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст. 581 ГК). Так, Декретом Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» установлено, что договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключается в порядке, предусмотренном, в том числе с учетом требований указанного Декрета, на срок не менее трех лет.

Заключение таких договоров  на срок менее трех лет допускается  только с согласия арендаторов (подп.1.1 п.1 Декрета от 19.12 2008г. № 24). Срок аренды земельного участка для ведения  сельского хозяйства не может  быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной  собственности и предоставленного для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений. Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (ч.5 ст.17 Кодекса о земле).

Участники государственного лесного фонда сдаются в аренду на срок от 1 до 15 лет (ч4.ст.45 Лесного Кодекса Республики Беларусь). В таких случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный  на срок превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.581 ГК).

Форма договора аренды определяется  по правилам ст.580 ГК. Договоры аренды недвижимого  имущества подлежат государственной  регистрации, если иное не установлено  законодательными актами (п.2 ст. 580 ГК).

Сделка с нарушением требования государственной регистрации считается  ничтожной (ст.166 ГК). Однако добросовестная сторона вправе обратиться в суд  с требованием регистрации договора, если другая сторона уклоняется от регистрации договора аренды. Основным условием удовлетворения такого требования является совершение сделки в надлежащей форме.

Государственная регистрация  договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 1 июля 1999г. является обязательной.

Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12 2008 г. № 24 установлен особый порядок оформления договоров аренды, субаренды и капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений.

Соглашение сторон об изменении  договора аренды, подлежащего государственной регистрации является его неотъемлемой части и также подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.492 ГК).

Правила ч.2 ст.580 ГК не применяются  при сдачи в аренду воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания «река-море», космических объектов, хотя ст. 130 ГК относит к недвижимому имуществу (ст.604 614 ГК).

Подлежит государственной  регистрации договоров аренды участков государственного лесного фонда (ч.3 ст.45 Лесного кодекса Республики Беларусь).

Форма и государственная  регистрация сделок с земельными участками установлена ст.49 Земельного кодекса. Сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, остановленном гражданским законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Особые требования предъявляются  к форме договора аренды недвижимости, предусматривающего переход в последующем право собственности на это имущество к арендатору (ст.595 ГК) и к договору аренды предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1ст. 629 ГК), и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.(п. 2 и 3ст.629 ГК).

Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» установлен порядок регистрации (в числе других сделок с недвижимостью) договоров аренды и субаренды земельного участка, аренды и субаренды капитального строения (здания, сооружения),изолированного помещения на срок не менее 1 года в случаях, предусмотренных соглашением сторон (п.2 ст. 8, п. 3,4 и 3,5 ст.9).

Договор аренды недвижимого  имущества, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (п.4 ст. 9 Закона от 22 июля 2002 г.).

Любой договор связывает  его участников взаимными обязательствами. В сущности, в этом и заключается  главное назначение договора, опосредствующего значимые для сторон отношения: четко определить круг взаимных обязанностей и обеспечить защиту имущественных интересов в случае их нарушения другой стороной.[20, c. 577].

Вместе с тем, экономическим  отношениям свойственна мобильность, условия хозяйствования участников этих отношений могут изменяться в силу разных обстоятельств. Естественно, у любой из сторон может возникнуть желание что-то изменить в условиях действующего договора или даже вообще отказаться от него. Однако при этом должны быть защищены интересы другой стороны. Поэтому законодательство, признавая в целом право участников договорных отношений на изменение и расторжение (досрочное прекращение) договора, устанавливает определенный порядок реализации этого права в целях обеспечения соблюдения имущественных интересов обеих сторон.

Гражданское законодательство подробно и детально регулирует вопросы  расторжения договора аренды, однако, несмотря на наличие соответствующих  норм в Гражданском кодексе Республики Беларусь и других нормативных правовых актах, на практике возникает большое количество вопросов относительно способов, оснований и порядка расторжения договора аренды.

Первым способом расторжения  договора аренды является расторжение  договора по соглашению сторон, которое  возможно, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

Второй способ расторжения  договора аренды состоит в том, что  договор расторгается судом по требованию одной из сторон. Необходимо отметить, что в ГК предусмотрены соответствующие  основания досрочного расторжения  договора аренды как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора (ст.ст. 590, 591 ГК). В частности, согласно ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользование  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;