Платность землепользования

До момента введения межевания  земельных участков (2001 г.) не существовало никаких проблем с их индивидуальной определенностью. Не будет их и впредь, после отмены обязательного межевания.

Время и деньги. Постановка на кадастровый  учет земельного участка без межевания  происходит значительно быстрее  и дешевле, чем с межеванием. В  Московской области работы по межеванию 

А кадастровый паспорт без межевания  можно оформить за один-два месяца почти бесплатно, если не считать  затраты на очереди и переезды.

Под дачную амнистию подпадают около 40 млн земельных участков. Отказавшись от проведения межевания, удастся сэкономить порядка 150 млрд руб. народных денег, что сопоставимо с объемом финансирования ряда федеральных целевых программ.

Недостоверная информация. По сей  день в графе особых отметок кадастрового паспорта участка без межевания  Роснедвижимость пишет: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». По смыслу в этой записи усматривается какое-то нарушение закона. Однако это не так. Если есть участок, то у него есть граница. Признавая права на участок, невозможно отрицать наличие границ. Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008 г., внося изменения в закон о кадастре, устанавливает, что при уточнении границ путем межевания их местоположение определяется из сведений правоустанавливающих документов, из документов, определяющих местоположение границ при образовании участка, или границ, существующих на местности с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения 15 и более лет. По мнению автора, любой способ прежнего установления границы с участием заинтересованных лиц является межеванием. Почему результаты ранее выполненных работ по межеванию нужно аннулировать? Почти 120 млн собственников участков могли бы жить спокойнее, если бы в кадастровом паспорте была, например, такая запись: «Граница земельного участка установлена без проведения межевания».

Вечное кормление. Сегодня потратившись на межевание собственно земельного участка, завтра придется отдавать деньги на другие задумки чиновников в «развитие» темы. Два примера. Некоторые подразделения БТИ, которые с марта 2008 г. изготавливают кадастровые паспорта на строения, стали требовать в обязательном порядке координаты земельного участка в электронном виде по результатам межевания, им так удобнее, чтобы их собственные измерения не противоречили измерениям геодезистов. Хотя из формы кадастрового паспорта на строение четко следует, что участок может не иметь кадастрового номера вообще, не говоря уже про межевание.

Даете палец в рот - откусывают руку. Садоводческим товариществам предписано поставить земли общего пользования (дороги, площадки под сторожки и т.п.) на кадастровый учет. Стоит такое межевание земель общего пользования садоводства в Московской области от 300- 500 тыс. руб., занимает около полутора лет. Цель – взимание налога. Как будто нельзя вычесть из общей площади землеотвода (соответствующие акты есть на все товарищества) площадь индивидуальных земельных участков, и определить налоговую базу для расчета налога за земли общего пользования.

Цена земли и свобода гражданского оборота. Стоимость вещи определяется  в том числе ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания  существенно затрудняют гражданский оборот земельных участков, сокращает предложение недвижимости на продажу. Без кадастрового паспорта сделки с участками невозможны. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшилось, цена возросла. Продавцы компенсируют в цене также и свои «подвиги» межевания. Собственники участков могут сказать: « Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей.  Искусственные барьеры в свободном обращении участков при наличии межевания  в итоге невыгодны всем.

Цена земли и свобода гражданского оборота. Стоимость вещи определяется  в том числе ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания  существенно затрудняют гражданский оборот земельных участков, сокращает предложение недвижимости на продажу. Без кадастрового паспорта сделки с участками невозможны. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшилось, цена возросла. Продавцы компенсируют в цене также и свои «подвиги» межевания. Собственники участков могут сказать: « Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей.  Искусственные барьеры в свободном обращении участков при наличии межевания  в итоге невыгодны всем.

Межевые споры. Одним из мифов является убеждение, что межевание помогает преодолевать межевые споры. Все может быть строго наоборот: межевание усугубляет реальные споры по границам и провоцирует потенциальные споры, у которых нет объективной природы.

Приведем пример. Поставлен  на кадастровый учет с межеванием земельный участок. Площадь его  увеличена за счет площади  соседнего земельного участка, на котором собственник не появлялся

Многие годы. Акт согласования границы собственник второго участка не подписывал. Второй собственник также решает провести межевание и обнаруживает неправильно установленную соседом границу. Имеем реальный спор. Вряд ли, его можно решить вне судебной процедуры, т.к. первый собственник «прихватил» землю соседа сознательно и от нее не откажется. Если бы его права не были зарегистрированы по результатам межевания, у него еще оставалась бы возможность принять к исполнению, например, предписание администрации садоводства или поселения, просто переставив забор. Второй пример.  Вы производите межевание участка. С одним из соседей вы не дружите, этот сосед не подпишет акт согласования границы в любом случае, хотя его интересы вы не нарушали. Более того, напишет похожее на мотивированное возражение по границе. Зарегистрировать права собственности на такой участок будет можно только, предъявив документ  о разрешении межевого спора. В худшем случае опять имеем перспективу судебного разбирательства, которая может затянуться на годы. Еще одним распространенным заблуждением является мнение собственников, что кадастровые инженеры будут участвовать в разбирательствах по земельным границам и принимать обязательные для исполнения сторонами решения. Особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны. За исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков, такая работа явно выходит за рамки полномочий кадастрового инженера, цены договора подряда, поэтому выполняться кадастровым инженером не будет.

Чужие ошибки. Производя межевание земельного участка, иногда собственникам приходится расплачиваться за чужие ошибки. Межевание – достаточно точная инженерная работа. Представляется, что массово и качественно мы еще не готовы ее выполнять. По опубликованным данным, в некоторых южных регионах РФ количество уже выявленных ошибок в межевании составляет 13 %. Ужасающие цифры. Причем речь идет не об ошибках, выявляемых на стадии постановки на учет, таких, по опять же опубликованным данным, может быть и 40%.  Участки «накладываются» друг на друга и т.п. То есть речь о браке в завершенной работе. Из-за чего это происходит: из-за квалификации исполнителей, из-за того, что участки «обмеряются», не выходя из кабинета, для заказчика работ это не суть важно. Теоретически, заказчика работ все это не касается, геодезисты должны сами разбираться друг с другом. На практике за все отвечает заказчик межевания, все препятствия преодолеваются за его деньги. По нашему опыту, для которого действует закон больших чисел, процент брака в межевании составляет, как минимум 3-5 %. И это на начальном этапе кадастрового учета. Насколько все будет хуже, когда участки будут вписываться в замкнутые или полузамкнутые контура? Второй неприятный момент межевания - накладки по кадастровым картам на лесной фонд, которых на самом деле нет. В двух словах процедура решения вопроса, возникшего, например, из-за разно-точностного составления кадастровых карт такая: акт лесничего, решение районного лесхоза, областной лесхоз. Мало приятного. И все это будет делать заказчик работ, не кадастровый инженер, по крайней мере, за первоначально определенную сумму договора.

Будущие поселения. Слабый или отсутствующий архитектурный надзор приводит к тому, что участки «наступают» на улицы, проезды и проходы. Особенно плохо дело обстоит в садоводческих товариществах. Земли садоводческих товариществ – хороший резерв на будущее для преобразования их в зону для индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания. Если земельные участки в СНТ не будут массово поставлены на кадастровый учет с межеванием, еще остается шанс иметь   в них  улицы и проезды нормальной ширины (7-9 м).

Границы кадастровые и реальные. Не всегда границы земельного участка по забору и по кадастровому плану соответствуют друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов «нарисовать» границы так, чтобы площадь участка не увеличивалась от правоустанавливающего документа. Кадастровые планы сами по себе, реальная картина - сама по себе. Второй момент связан с многочисленными «пересчетами» координат участков при устранении накладок. Выявленная накладка и необходимость «пересчета» - это признак ошибки в измерениях, либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому, действительно ли устраняется ошибка при «пересчете» или стало гладко только на бумаге, точно утверждать нельзя. Уточнили границу при межевании, называется.

Квалификация геодезистов. Кадастровый инженер в скором времени станет процессуальным лицом. С него и спрос особый, примерно, как с нотариуса. Значительное количество геодезических фирм, появившееся на рынке в последние 2-3 года из-за резкого увеличения спроса на геодезические работы, не соответствует желаемым требованиям. Необязательность межевания и связанное с этим уменьшение работ будет способствовать тому, что на долгое время на рынке останутся лучшие профессионалы, которым можно доверять.

Искусственные барьеры в обращении участков

Стоимость вещи определяется в том числе ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания существенно затрудняют гражданский оборот земельных участков, сокращают предложение объектов. Без кадастрового паспорта проведение сделки невозможно. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшилось, а их стоимость возросла. Собственники могут сказать: «Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей. Искусственно созданные барьеры в свободном обращении участков при наличии межевания в итоге невыгодны всем.

Межевые споры. Межевание усугубляет реальные и провоцирует потенциальные споры по границам.

Приведем пример. Вы производите межевание участка. Допустим, с одним из соседей вы не дружите, и он не подписывает акт согласования границы, хотя его интересы никто не ущемлял. Более того, он пишет возражение по границе… Зарегистрировать права собственности на такой участок можно, только предъявив документ о разрешении межевого спора. Таким образом, в перспективе — судебное разбирательство, которое может затянуться на годы.

Распространенным является заблуждение  собственников, что кадастровые  инженеры участвуют в конфликтах по земельным границам (особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны), но такая работа явно выходит за рамки его полномочий, цены договора подряда, поэтому выполняться не будет (за исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков).

Чужие ошибки. Иногда собственникам  приходится расплачиваться за чужие  ошибки. Межевание — достаточно точная инженерная работа. По опубликованным данным, в некоторых южных регионах РФ количество уже выявленных ошибок в межевании составляет 13%. На практике за все отвечает заказчик, все препятствия  преодолеваются за его деньги. По нашему опыту, процент брака в межевании  составляет как минимум 3–5%. И это  только на начальном этапе кадастрового учета.

Наступление на улицы. Слабый или отсутствующий  архитектурный надзор приводит к  тому, что участки наступают на улицы, проезды и проходы. Особенно плохо дело обстоит в садоводческих  товариществах. Их земли — хороший  резерв на будущее для преобразования в зоны индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания. Если земельные участки в СНТ не будут в массовом порядке ставить на кадастровый учет с межеванием, еще остается шанс иметь в них улицы и проезды нормальной ширины (7–9 м).

Несоответствие границ. Не всегда границы земельного участка по кадастровому плану и в реальности соответствуют  друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов нарисовать границы так, чтобы площадь участка не отличалась от правоустанавливающего документа. Выявленная накладка и необходимость пересчета — это признак ошибки в измерениях либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому нельзя точно утверждать, действительно ли ошибка при пересчете устраняется или гладко стало только на бумаге.

Итоги

В ряде европейских стран границы  значительной части земельных участков установлены и описаны без  межевания. Например, в Великобритании земельный кадастр ведется более 200 лет, и только 25% участков имеют  точные координаты. Нельзя сказать, что  это идеальная ситуация и образец  для подражания, но и проблем серьезных  она не порождает. Осчастливить всех подряд владельцев земельных участков «радостью межевания» нереально  и может принести больше вреда, чем  пользы. В мировой практике межуется в основном элитная и дорогостоящая  недвижимость: земли столичных городов  или элитных районов проживания, где цена 1 метра может стоить десятки тысяч долларов.

Ситуация же в нашей  стране такая: на весну 2010 года из примерно 40 млн.дачных земельных участков 6 млн. приватизировались по «дачной амнистии», т.е. без межевания. По областям тоже ситуация разная. В Калининградской области, например, 75% из всех приватизированных дачных участков приходится также на «упрощенку».

Думается, что намерение  втянуть всех разом в «светлое будущее» кадастра с межеванием выглядит нереалистично и приносит больше вреда, чем пользы, например, за счет существенного затруднения гражданского оборота земельных участков.

3Порядок межевания земельного участка