Земельный участок как объект недвижемости

Одним из основных направлений реформирования земельных  отношений является включение в  хозяйственный оборот наиболее экономически значимых земель (урбанистический подход)4. Госкомзем России совместно с другими министерствами и ведомствами разработал ряд нормативно-правовых актов федерального уровня по переходу на конкурсную (аукционную) форму продажи прав на земельные участки или права их аренды и др.

В условиях советской  экономике при государственной  собственности земельные ресурсы  рассматривались исключительно  как территориально-пространственный базис развития поселений, без увязки с экономико-правовым аспектом.

Такой подход основывается на системном рассмотрении комплекса  объектов недвижимости и его земельно-ресурсной и пространственной основы. Технологически данный подход реализуется через процедуры формирования недвижимости, в том числе через ее градостроительное и землеустроительное проектирование (моделирование) и городское землеустройство (межевание), уточнение земельных резервов городов и самой черты поселений, государственную регистрацию прав на недвижимость и учет самих объектов недвижимости, составление и ведение государственного земельного кадастра, изменение системы налогообложения объектов недвижимости на основе ее реальной рыночной оценки, развитие инфраструктуры рынка недвижимости, земельный контроль и мониторинг.

Базовым для формирования новой земельной и градостроительной  политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать раздельно не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но уже и при самом планировании и проектировании их создания. Земельные отношения в городских и сельских поселениях неразрывно связаны с градостроительством, и наоборот.

С учетом экономической  значимости земли и других объектов недвижимости, актуальности, теснейшей взаимосвязи и взаимозависимости земельных и градостроительных преобразований реформирование целесообразно осуществлять в рамках единой земельно-градостроительной деятельности (принцип урбанизма). 
 

Основы  землеустройства

Землеустройство - это система мероприятий по изучению состояния планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Объектами землеустройства являются территории субъектов Российской Федерации, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а части указанных территорий, зон и участков.

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства  осуществляется федеральным законом «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18.06.2001г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке  в случаях:

1. изменения границ объектов;
2. предоставления и изъятия земельных участков;
3. определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;
4. перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;
5. выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Для возбуждения ходатайства о проведении землеустроительных действий заинтересованные в них юридические лица должны подать заявку. На стадии подготовительных работ изучается состояние землеустроительного объекта; выполняются сбор, оценка, обработка и подготовка необходимой информации об объекте; подготовка графических и других материалов на интересующий объект; проведение полевых обследований и изысканий в той мере, в которой это необходимо для проектирования; разработка и согласование задания на проектирование. Завершающим юридическим документом этой стадии является акт проведения обследовательских, изыскательских, подготовительных и иных работ.

Проект землеустройства, состоящий из графической (проектный  план) и текстовой частей, является главным юридическим документом стадии составления проекта землепользования. В проекте разрабатываются и экономически обосновываются основные направления наиболее рационального и эффективного использования земель с учетом особенностей землеустроительного объекта. Проекты составляются при участии заинтересованных землевладельцев и землепользователей и после утверждения уполномоченными государственными органами переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками, установленного образца.

Государственные органы принимают решение (постановление) об утверждении проекта, которое является правовым основанием для выполнения последующих стадий землеустроительного процесса.

Перенесение проекта  в натуру производится при участии  представителей землевладельцев и  землепользователей, которым перенесенные и закрепленные на местности границы  показываются и сдаются в натуре. Выполненная работа оформляется  актом установленного образца с  приложением рабочего чертежа перенесенных границ. На основании утвержденных и перенесенных в натуру проектов землеустройства собственникам и землепользователям выдаются государственные акты (свидетельства) на право собственности и право пользования землей или вносятся изменения в ранее выданные акты. Выдается также проектная документация и другие материалы. Установленная граница территории является обязательной для землевладельцев и землепользователей.

Землеустройство проводится по решению федеральных  органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления на основании договоров о проведении землеустройства, а также судебных решений.

При проведении землеустройства осуществляют:

1. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, инвентаризации земель, оценки их качества, планирования и рационального использования, территориального и внутрихозяйственного землеустройства.

2. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания в целях получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям.

3. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве. Оценка качества земель, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, проводится для установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных народов.

4. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация  земель может проводиться на территориях  субъектов РФ муниципальных и  других административно-территориальных  образований на землях отдельных  категорий, в зонах, где существует угроза возникновения процессов, негативно воздействующих на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных участках.

Планирование  и организацию рационального  использования земель и их охраны в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, включая разработку предложений о рациональном использовании земель и их охране; природно-сельскохозяйственное районирование земель; определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки; определение земель, которые могут быть включены в специальные земельные фонды; определение земель, отнесенных к категориям и видам, установленным законодательством РФ. Все эти работы проводятся в соответствии с градостроительной документацией.

Территориальное землеустройство, предполагающее выполнение двух видов работ:

а) Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам; изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков; совершения сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель.

Указанная деятельность осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра землеустроительной, градостроительной и иной документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель.

При образовании  новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются:

1. порядок проведения территориального землеустройства (определяется правительством Российской Федерации);

2. местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границ частей объектов ограниченного использования;

3. варианты использования земель с учетом размеров участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на ни объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

4. площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов;

5. иные характеристики земель.

Отвод земель —  это обособление данного участка  от всех других, в результате чего определяются конкретные границы объектов землевладения землепользования.

б) Межевание объектов землеустройства — работа по установлению на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований границ земельных участков с закреплением их межевыми знаками, по определению их координат и изготовлению карты (плана) объекта землеустройства.

Осуществляется  межевание на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При развитии нормативного и методического обеспечения  межевания обязательно должны нормироваться: минимальная площадь и минимальный линейный размер земельного участка (ширина); предельная величина отношения глубины участка к его ширине; требования к форме участка, наличию тупых и острых углов, характеру линии границы (прямая, кривая, ломаная).

Одним из недостатков  существующей практики межевания является формирование границы земельного участка по границе фактического землепользования, различимой в натуре в виде забора или иного ограждения, либо по границе некогда выданного землеотвода, закрепленной на соответствующих архивных документах, либо выделение участков «по обрезу фундамента здания». В этих случаях навечно закрепляются все планировочные дефекты земельного участка, сложившегося в результате беспорядочного землепользования. Более того, эти дефекты навязываются соседнему объекту, поскольку граница участка — это всегда граница между участками.

Статистика свидетельствует,   что в   Санкт-Петербурге   (лидере   земельной

«газации) в частную  собственность выкуплено около  трех тысяч земельных Встков". Но лишь 10 % из них имеют официально оформленную границу.

С учетом важности оформления границ земельного участка  в России выступили к созданию структурированной системы межевания земель.

Внутрихозяйственное землеустройство в целях организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, и Дальнего Востока и лицами, относящимися к этим народам, для обеспечения их традиционного образа жизни.

При проведении внутрихозяйственного землеустройства  разрабатываются мероприятия по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения других негативных воздействий.