Земельный участок как объект недвижемости

Принудительное  изъятие участков может быть произведено  только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, на основании договора.

Земельный участок  может быть изъят на время (временное  изъятие - реквизиция) в случае чрезвычайных обстоятельств (ст. 51 ЗК РФ). Собственникам участков должны быть возмещены убытки, связанные с таким изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а при отсутствии такой возможности - возмещения убытков или предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок  может быть принудительно изъят  у собственника, если он используется не по назначению или с нарушением законодательства: например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а подлежит продаже с публичных торгов любому лицу (ст. 286 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Категории земель

 

 

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом (ст. 7), согласно которому земля делится на 7 категорий (рис. 1) Используются эти земли в соответствии с установленным для них назначением: 

Земли сельскохозяйственного  назначения  - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и расположенные за чертой поселений. В составе земель этой категории выделяют сельскохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Рис. 1. Состав земель в РФ 
 
 
 
 
Особый охранный статус имеют сельскохозяйственные угодья: пашни, се- -окосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, вино- "радниками и др.).

Земли сельскохозяйственного  назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли поселений — это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий. Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Состав земель поселений и зонирование их территорий представлены на рис. 2.

Рис. 2. Земельные  участки земель поселений 
 
 
 
 
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

1. жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивиду- зльными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами ит. п.;

2. общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

3. производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;

4. земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры и пр.;

5. рекреационные зоны - земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и туризма;

6. земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и заняты пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменение назначения земельных участков возможно только в соответствии с генеральными планами  поселений. В пределах черты поселений  могут выделиться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся  за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами. В их составе могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в границах которых запрещена хозяйственная деятельность, негативно воздействующая на окружающую среду, а также территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Все собственники, землевладельцы и арендаторы земельных  участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Земли поселений  занимают 4 % территорий страны и при  этом обеспечивают 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель является более острым, чем в случае сельхозугодий или иных видов землепользования. Это связано прежде всего с тем, что в городской черте каждый квадратный метр территории находится в пользовании десятков, сотен и даже тысяч людей (пример - станции метрополитена). Поэтому единственно социально приемлемой формой взаимоотношений такого больного количества людей на сравнительно 
небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

Земли промышленного  и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на 6 видов (рис. 3).

Рис. 3. Виды земель промышленного и иного специального назначения 
 
 
 

 Земли промышленности предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. На этих землях могут быть построены производственные и административные здания, сооружения и обслуживающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, предусмотренные Земельным кодексом, федеральным законом и законами субъектов РФ

Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики (гидроэлектростанций атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранения ядерных отходов, тепловых и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воздушных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей. 

Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации железнодорожного морского, внутреннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

На полосах  отвода автомобильных дорог (за исключением  предусмотренных законодательством случаев) запрещаются:

1. строительство жилых и общественных зданий, складов; •проведение строительных, геологоразведочных, топографических, горных и изыскательских работ, а также устройство наземных сооружений;

2. распашка земельных участков, покос травы, порубка и повреждение многолетних насаждений, снятие дерна и выемка грунта;

3. установка наружной рекламы, информационных щитов и указателей, не имеющих отношения к безопасности дорожного движения.

Для создания нормальных условий эксплуатации федеральных  автомобильных дорог, обеспечения безопасности дорожного движения создаются придорожные полосы в виде земельных участков, прилегающих к полосам отвода дорог, с установлением особого режима их использования.

В целях обеспечения  деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта предоставляются земельные участки  для размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и других объектов; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

Земельные участки  на полосах отвода могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, за исключением складов для хранения горюче-смазочных материалов, опасных веществ, а также автозаправочных станций.

Для обеспечения  деятельности организаций и эксплуатации объектов морского и внутреннего водного транспорта предоставляются земельные участки: для искусственно созданных внутренних водных путей (каналов); устройства морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений и других необходимых объектов; выделения береговой полосы для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям вне территорий поселений.

В целях обеспечения  деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта предоставляются земельные участки:

1. для размещения нефте-, газо- и иных трубопроводов;

2. размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития объектов трубопроводного транспорта;

3. установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.

На этих участках не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов газоснабжения.

В целях создания условий для строительств и реконструкции  объектов транспорта осуществляется резервирование земель в соответствии с федеральным  законодательством. •

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для размещения:

1. эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные кабельные линии связи и радиофикации;

2. наземных и подземных не обслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи;

3. наземных сооружений и инфраструктур спутниковой связи.

Все перечисленные  инфраструктуры имеют соответствующие  охранные, зоны.

Земли обеспечения  космической деятельности используются для размещения надземных объектов космической инфраструктуры.

Земли обороны  и безопасности предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, войск пограничной службы, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территорий РФ, защите и охране государственной границы РФ, информационной и другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях (ЗАТО). В ЗАТО устанавливается особый режим использования земель по решению правительства РФ.

Земли особо охраняемых территорий - это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (рис. 4).

Рис. 3. Виды земель особо охраняемых территорий и объектов 
 
 
 
 
К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников (в том числе биосферных), государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов территорий традиционного природопользования коренных малочислен народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Эти земли относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться как в федеральной собственности, так и в собственности субъектов РФ и в муниципальной.

Законом на этих землях запрещаются:

1. деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов;

2. строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, несвязанных с функционированием этих территорий;