Земельный участок как объект недвижемости

 

Содержание

 

 

Введение

Актуальность  настоящей работы заключается в  том, что вследствие перехода России к рыночной экономике возникла необходимость  вовлечения земельных участков в  оборот и обеспечения равноправного  развития всех форм хозяйствования на земле, что потребовало закрепления  в нормах российского законодательства вещных прав на землю для обеспечения  стабильности экономических отношений  и, прежде всего, отношений собственности. В то же время, мировая и отечественная  практика правоприменения свидетельствует о том, что законодательное оформление имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не может быть сведено исключительно к праву собственности. В связи с этим, в условиях развития рыночных отношений огромное значение имеет институт ограниченных вещных прав на землю, предоставляющий возможность реализации прав на земельные участки, принадлежащие на праве собственности другим лицам.

Данные  права на протяжении всей истории  своего развития служили средством  сглаживания противоречий частных  и публичных интересов, способствовали вовлечению земельных участков, находящихся  в собственности, в гражданский  оборот.

В настоящее время сформировалась весьма обширная законодательная база режима земли. Однако в нормах Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), Земельного кодекса РФ (далее по тексту – ЗК РФ) и других нормативных правовых актов практически отсутствует понятийный аппарат в сфере регулирования рассматриваемой категории прав, а в определении некоторых терминов, отраженных в данных нормативных правовых актах, отсутствует единый подход законодателя к их пониманию. Более того, отдельные нормы гражданского и земельного законодательства, являющиеся нормативной базой ограниченных вещных прав на землю, противоречат друг другу. Данные обстоятельства указывают на несовершенный и противоречивый характер норм действующего законодательства в исследуемой сфере, негативным образом сказываются на правоприменительной практике.

Целью работы является исследование земельных  участков как объекта недвижимости.

Исходя  из поставленной цели, в работе предпринята  попытка решить следующие задачи:

- исследовать  эволюционирование правового подхода относительно земли и земельных участков (вопросы исторические, временные);

- раскрыть  обоснование целесообразности дополнения  земельного кодекса главой «Земельный  участок»;

- показать  права и характеристику земельного  участка;

- рассмотреть  особенности вещных прав на  земельный участок как на объект  недвижимости.

Объектом  исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере земельного участка. Предметом исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие земельный  участок как объект недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Земельный участок – основа недвижимости 

Сущность  земельного участка как объекта  недвижимости

 

 

Земля как часть  природы является основой жизнедеятельности  человека. В то же время как объект, недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю Специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

1. не является результатом предшествующего труда; •пространственно ограничена; 

2. не заменима другими средствами производства;

3. имеет постоянное местоположение;

4. неизнашиваема при правильном использовании; •территориально разнокачественна;

5. характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

6. обладает плодородием, ее полезные качества наиболее эффективно используются в сельском хозяйстве;

7. практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами (зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека).

Таким образом, земля  как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Объектами земельных  отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. 
 

В повседневной практике применяются термины «земля»  и «земельный участок». Эти понятия  не взаимосвязанные и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может  употребляться в том случае, когда  речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок по целевому назначению.

Земельный кодекс (ст. 6) определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. 
Гражданский кодекс РФ (ст. 261) дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным за85конодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Законом о   земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельное законодательство в соответствии с конституцией РФ (ст. 72, п. 1, подп. «к») состоит из Земельного кодекса, иных федеральных законов  и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. В порядке, установленном ст. 2 ЗК РФ, иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать: президент и правительство РФ, органы исполнительной власти Субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

Имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ (ст. 129, п. 3, ст. 210,? п. 3), а отношения по использованию и охране земель регулирует Земельный ко-1 деке РФ, который необходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также иными нормами ГК.

Земельный участок  может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус, земельного участка включает целевое  назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права - юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

Федеральный закон  «О государственном земельном кадастре»  от 02.01.2000 г. №28-ФЗ.

1. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
2. Код классификатора земель.
3. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
4. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
5. Вид земельного права (собственность - частная, государственная и др.).
6. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
7. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

1. Экспликацию земель - застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
2. Размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка собственности) или арендной платы с единицы площади;
3. Расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
4. Балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
5. Общую стоимость земельного участка и строений;
6. Налог на стоимость объекта недвижимости;
7. Инженерно-технические характеристики;
8. Экологические показатели;
9. Градостроительные характеристики - функциональная зона, планировочная зона и др.;
10. Залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных  участков - переход от одного лица к  другому посредством заключения договоров и иных сделок - осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. 

Существует деление  земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и нe изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица. Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, не подлежащий продаже. К ним относятся: находящиеся в государственной (муниципальной) собственности охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.); земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому правительством РФ;

2 Распоряжение  мэра-председателя правительства  Санкт-Петербурга от 19.10.5 № 1043- р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.05 № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».

Земельные участки лесного и водного фондов; участки оздоровительного и историко-культурного назначения; участки крематориев и кладбищ; незастроенные участки сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; земли, зараженные опасными веществами и повергшиеся биогенному заражению; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.); расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для перспективного развития; находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений, по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности участков или прочно связанных с ними объектов недвижимости; иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ. Вышеперечисленные земли предназначены для текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи.

Владелец земельного участка имеет право на доход, приносимый возведенным на нем объектом недвижимости. Стоимость этого объекта носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость участника. Выгоды от использования земельного участка как источника дохода реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как развитие других объектов недвижимости имеет определенный срок службы.

Продажа земельных  участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также при иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях. При изъятии участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательство предусматривает возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка. Однако все земли могут быть изъяты, в ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев изъятия. Так, к примеру, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в целях застройки только в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (п. 3 ст. 83 ЗК РФ).