Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

2.2. Региональное ипотечное кредитование

Ипотека в регионах имеет некоторые отличия от столичной. Несколько иначе ведут себя претенденты на кредит, их выбор банка – кредитора базируется на нехарактерных для москвичей или петербуржцев принципах, отличается даже сама процедура выдачи кредита. Региональный потребитель выбирает банк основательно и хранит ему верность, столичная практика обращения сразу в несколько банков для провинции нехарактерна. На первом месте – репутация, банк должен быть известен своей надежностью.

В южных регионах с  их развитым частным жилищным сектором большой популярностью у населения  пользуются кредиты на строительство  жилого дома под залог земельного участка. Если вы ставите перед собой такую же цель, следует особенно тщательно выбирать банк, поскольку далеко не все готовы кредитовать покупку домов, особенно за городом.

Проблема выбора банка  встанет перед вами и в том  случае, если вы не готовы выложить на старте круглую сумму в качестве первоначального взноса. Дело в том, что почти все региональные банки, за редкими исключениями, выдают ипотечные кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое выкупает у них такие кредиты. Других источников финансирования ипотеки у небольших региональных банков практически нет, поскольку в условиях финансового кризиса доступ к международным ресурсам для малых банков практически нереален. Поэтому им приходится соблюдать требования АИЖК, которое, будучи государственной структурой, не может позволить себе рисковать. А первоначальный взнос по стандартам АИЖК не может быть меньше 20%, при этом доходы заемщика должна подтверждать официальная справка, либо по форме 2-НДФЛ, либо по специальной форме АИЖК.

Несомненный плюс – с приходом в регионы крупнейших федеральных банков у вас появляется возможность рефинансировать ранее выданный ипотечный кредит по более низким процентным ставкам. Расширились и ваши возможности по выбору валюты кредита. По сведениям ипотечной брокерской компании «Фосборн Хоум», в регионах клиенты стали чаще брать кредиты в долларах США. А в Банке Москвы констатируют, что заемщики в регионах проявляют большой интерес и к их кредитам в швейцарских франках.

Еще одна инновационная  возможность: живя в одном регионе, вы можете взять ипотечный кредит на покупку жилья в другом регионе. Чаще всего это случается в Москве, куда едут на заработки со всей страны, хотя и в других экономических центрах страны такие обращения от жителей близлежащих городков – не редкость. Некоторые банки, имеющие большую филиальную сеть, пошли навстречу клиентам: к примеру, ВТБ 24 или Абсолют Банк принимают заявки на кредит с целью приобретения жилья в другом городе.

С прошлого года у жителей  регионов существенно расширились  и другие возможности. Например, подобрать банк, критериям которого отвечает ваш запрос, провести рефинансирование кредита, найти оптимальный вариант ипотеки на загородную недвижимость можно с помощью кредитных брокеров. Самые активные регионы России в сфере ипотечного кредитования представены в табл. 2 (Приложение 4).

В российских регионах, как  и в столице, лидерские позиции  на рынке ипотечного кредитования принадлежат  Сбербанку. У него насчитывается  более 6 тыс. точек ипотечных продаж. Второй по масштабам ипотечный банк страны – ВТБ 24 – имеет около 100 таких точек. Относительно развитой ипотечной сетью в экономически активных регионах страны могут также похвалиться почти все ипотечные лидеры из числа федеральных банков – Росбанк, ТрансКредитБанк, Райффайзенбанк, «ДельтаКредит», Московский банк реконструкции и развития (МБРР), КИТ Финанс. Из региональных банков самые большие ипотечные сети принадлежат сибирскому УРСА Банку (она сосредоточена в Поволжье, на Урале и в Сибири) и татарстанскому «АК Барс» Банку, охватившему своими офисами 20 крупнейших российских городов[13].

Отставшие торопятся  нагнать – за последние полгода  десятки новых точек продаж ипотечных  кредитов открыли Альфа Банк, Банк Москвы, «Хоум Кредит», ОТП Банк. Для заемщиков на практике это  означает, что сегодня возможности выбора ипотечного продукта в регионах практически равны столичным.

Как правило, ипотечные  банки предлагают вам единые условия  кредитования вне зависимости от региона. Однако некоторые выставляют более жесткие условия – повышенные процентные ставки и размер первого взноса, например, Альфа Банк, Сбербанк, ФОРА-БАНК. А Банк Жилищного Финансирования выдает ипотечные кредиты по более высокой ставке, но и на большие, чем в Москве сроки: для столицы максимальный срок погашения кредита установлен в 25 лет, а для провинции – в 30 лет.

Встречаются отличия  между столицей и регионами и  по минимальной и максимальной сумме  кредита. Например, банк «ДельтаКредит», известный своей осторожной политикой, ограничил для жителей Петербурга и провинции максимальную сумму ипотечного кредита $300 тыс., хотя в столице этот лимит в два раза выше. Но и нижний предел «ДельтаКредит» снизил: для Москвы, Подмосковья и Петербурга он равен $20 тыс., а для всех остальных – $15 тыс. Аналогичным образом разные лимиты установил и Московский банк реконструкции и развития (МБРР), ЮниКредит Банк.

По данным агентства  недвижимости DOKI, самый активный рост цен на квадратный метр жилой недвижимости в прошедшем году наблюдался в  пяти российских городах:

– Красноярск (рост на 68% – с 32 тыс. рублей до 54 тыс. рублей),

– Пермь (рост на 37% –  с 41 тыс. рублей до 56 тыс. рублей),

– Волгоград (рост на 37% –  с 30 тыс. рублей до 41 тыс. рублей),

– Новосибирск (рост на 36% – с 45 тыс. рублей до 61 тыс. рублей),

– Омск – рост на 35% (с 32 тыс. рублей до 43 тыс. рублей).

А самые высокие цены на жилье после Москвы и Петербурга наблюдаются в Нижнем Новгороде (87 тыс. рублей за квадратный метр), Новосибирске (70–80 тыс. рублей) и Екатеринбурге (60–65 тыс. рублей).

Понятно, что, чем дороже становится жилье в российских городах, тем чаще вы будете обращаться в банки за кредитами, а суммы кредитов будут становиться выше и выше. В 2007 году около 15% покупателей жилья в России приобретали его на заемные средства. В Москве этот процент равняется 20, но пальму первенства столица утратила еще год назад. Лидером по количеству ипотечных сделок уже два года остается Тюмень, обгоняют столицу также Новосибирск, Барнаул, Уфа, Ростов-на-Дону. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), высокой активностью в отношении ипотеки отличается и население Алтайского края, Кемеровской области, Чувашии, Удмуртии. Правда, столица по-прежнему доминирует по объему выданных кредитов. Однако москвичам это превосходство совсем не в радость – ведь оно в большой степени порождается невероятно высокими ценами на жилье[18].

Любопытное данные в  начале года обнародовало Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ): в провинции население  больше знает об ипотеке, чем в  Москве или Петербурге. По данным НАФИ, 61% жителей городов с населением более 500 тыс. человек и 53% жителей городов с населением 100–500 тыс. человек сообщили, что знают, что такое ипотека. Среди опрошенных москвичей и петербуржцев таковых набралось лишь 48%.

2.3. Ипотека  в Пермском крае

Оживление на строительном рынке Прикамья сейчас очевидно, хотя докризисных показателей пока не удалось достичь ни в одном из сегментов. По данным Пермьстата, в 2012 году в Прикамье построено 11493 квартиры общей площадью 822,6 тысячи квадратных метров, или 109,9 процента к аналогичному показателю 2011 года. Среди муниципалитетов края серьезный прирост зафиксирован в Кунгуре (рост в 7,7 раза) и Березниках (в 2,5 раза). В краевом центре сдано 462 тысячи квадратных метров - рост составил 113,1 процента. Однако для выполнения более долгосрочных планов - миллион квадратов по итогам 2013 года и 1,3 миллиона в 2015 году - такие темпы явно недостаточны. Тем более сомнительно, что они помогут резко снизить рыночную стоимость квадратного метра в новостройках - слишком велик сейчас в регионе спрос на жилье. И чтобы удовлетворить его, двух-трех лет очень мало.

На сегодняшний день обеспеченность населения Прикамья жильем остается одной из самых низких в Приволжском федеральном округе и составляет 21,8 квадратных метра  на человека. (В среднем по ПФО - 23,2 квадратных метра.) А объемы ввода нового жилья в Пермском крае примерно в три раза  ниже, чем в Татарстане.

- В крае не сокращается  число семей, состоящих на учете  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях, - говорит заместитель руководителя Пермьстата Людмила Гладкова. - На конец года таковых было более 82 тысяч.

Часть населения края, особенно в сельских районах, предпочитает решать свой жилищный вопрос с помощью  индивидуального строительства. Многоквартирные  жилые дома в Пермском крае строятся в единичных муниципальных образованиях. Зато удельный вес индивидуальной застройки в общем объеме новостроек увеличивается из года в год.

В 2012 году население за счет собственных и привлеченных средств построило жилые дома общей площадью 313,9 тысячи квадратных метров (116,2 процента к предыдущему году). На долю индивидуальных жилых домов пришлось 38,2 процента от общего объема введенного жилья, тогда как в 2011 году их доля составляла 36,1процента.

Тренд на интенсификацию индивидуальной застройки обозначился в 2010 году, когда была принята упрощенная система введения в эксплуатацию домов частного сектора в рамках так называемой "дачной амнистии".

- Сейчас люди с большим  желанием обновляют собственное  жилье, потому что у них не  требуют акта ввода в эксплуатацию, - говорит главный архитектор Кунгурского района Елена Третьякова. - Это серьезно активизировало индивидуальную застройку. Если в 2010 году у нас в районе было введено в эксплуатацию 5330 квадратных метров частного жилья, то в 2012 году - уже 7877.

Кроме того, индивидуальное строительство для отдельно взятого  человека по-прежнему остается более  экономным вариантом обретения  жилой собственности. А расширение спектра услуг банковского кредитования для физических лиц дает хорошие  возможности реализовать эту мечту.

Впрочем, в крае потребность  в жилье так велика, что индивидуальными  застройками ситуацию не переломить. А неудовлетворенный спрос всегда являлся одним из основных факторов роста цен на жилую недвижимость.

По данным Пермьстата, средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади в 2012 году составила для застройщика 30632 рубля. При этом квадратный метр жилья на первичном рынке подорожал за год в среднем на 15 процентов (это в два раза больше, чем в 2011-м), достигнув планки 48,1 тысячи рублей за метр. Особых изменений в предпочтениях покупателей жилья не отмечено. Все так же наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, потому что имеют меньшую стоимость и более ликвидны. Во введенных в эксплуатацию домах большую долю занимает жилье класса выше "эконом"[21].

Среди причин, по которым  в столице Прикамья в течение  последних двух лет объемы вводимого  жилья столь низкие, эксперты компании "Инвест-аудит" выделяют высокую  себестоимость возведения объектов: прямые затраты на строительство здания составляют 58 процентов от его стоимости. Оставшуюся часть цены (42 процента) формируют расходы на создание инженерной инфраструктуры и приобретение земельного участка, инфляция за время строительства, а также прибыль застройщика. По этому показателю среди городов Урала Пермь находится на втором месте после Челябинска, где процент затрат на строительство - 63 процента. Самая же низкая себестоимость зафиксирована в Уфе - там этот показатель равен всего 35 процентам.

- Кроме высокой себестоимости строительства, на уровне цен в первую очередь сказывается дефицит вводимого жилья и активная политика банков в сфере ипотечного кредитования, - говорит генеральный директор компании "Инвест-аудит" Егор Чурин. - В 2012 году укрепилось доверие населения к ипотечным продуктам и, соответственно, увеличилось количество сделок с использованием ипотеки. Также на рост стоимости влияют макроэкономические факторы: стабилизация экономического положения в стране подталкивает людей, откладывавших до этого улучшение жилищных условий, приобрести квартиру сейчас.

Данные Центрального банка России также свидетельствуют  о серьезной динамике на рынке  ипотечного кредитования в Пермском крае. Всего за минувший год кредитные  организации выдали жителям края 16 тысяч ипотечных жилищных кредита на сумму более 18 миллиардов рублей. Средневзвешенная ставка составляет 12,4 процента.

Чтобы оживить ситуацию в отрасли, в регионе вскоре будет  принята долгосрочная целевая программа "Стимулирование развития жилищного  строительства в Пермском крае на 2012-2015 годы". Депутаты Заксобрания Пермского края уже обсудили ее на заседании рабочей группы по градостроительству[22].

Как пояснил министр  строительства и архитектуры  Пермского края Дмитрий Шаповал, разработка концепции потребовала предварительного урегулирования финансовых вопросов, но сейчас проект уже готов для внесения в Заксобрание.

Проект состоит из двух основных блоков, направленных на поддержку предложения на рынке  жилья и на стимулирование спроса. Первый блок включает предоставление субсидий муниципалитетам на разработку документов территориального планирования, создание информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Количество предложений  на рынке жилья может быть увеличено  с помощью ввода в оборот новых площадок. Муниципалитетам предоставят субсидии на формирование участков. В оборот вовлекут землю, находящуюся в федеральной и государственной собственности. Кроме того, концепция программы включает упрощенный порядок предоставления участков под малоэтажное строительство, возмещение части затрат на создание социальной, инженерной и транспорт-ной инфраструктуры, и на индивидуальное жилищное строительство. Именно этот блок и потребовал дополнительного финансирования. Для стимулирования спроса предложена поддержка граждан в приобретении жилья и создание фонда арендного жилья. Концепция предусматривает достройку проблемных объектов и создание фонда жилищного строительства.