Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Инструменты ипотечного жилищного кредитования призваны согласовать интересы кредитора и заемщика, т.е. сделать ипотечные кредиты привлекательными как для банков, так и для граждан, желающих приобрести жилье. Следовательно, должны быть использованы такие инструменты ипотечного кредитования которые: 
         • обеспечат прибыльность ипотечной деятельности и возвратность средств кредитора, защиту привлекаемых средств от инфляции;

         • снизят риски ипотечного  кредитования;

         • обеспечат такие условия  кредитования, при которых кредит  становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно выделить следующие:

         • ситуация, сложившаяся в экономике  (уровень инфляции и его динамика, уровень доходов населения и  т.п.);

         • источники и цена средств,  привлеченных для выдачи ипотечных кредитов;

         • необходимость обеспечения  простоты и прозрачности расчетов  по кредитам.

Одни инструменты более пригодны в условиях стабильной низкоинфляционной экономики (кредит с фиксированной процентной ставкой), другие специально разработаны для экономики высокоинфляционной (кредиты с двойной индексацией, инструменты с регулируемой отсрочкой платежей и т.п.).

Следует отметить, что при разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя сложность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса.

Ипотечные жилищные кредиты можно характеризовать  с двух точек зрения: с точки  зрения типа процентной ставки и с  точки зрения характера платежей по кредиту. Типология ипотечных жилищных кредитов может быть представлена следующим образом: 
 
     1) по типу применяемой процентной ставки:

             • кредиты с фиксированной процентной ставкой;

            • кредиты с переменной процентной ставкой;

      2) по характеру платежей по ипотечному кредиту:

              • аннуитетные кредиты (кредиты с постоянными выплатами, осуществляемыми через равные периоды);

             • кредиты с изменяющимися размерами платежей.

Различные сочетания  всех этих типов кредитов и определяют многообразие инструментов ипотечного кредитования. Иными словами, кредитные инструментыпредполагают разнообразные сочетания выплат как основной суммы долга, так и процентных платежей, различные подходы к определению структуры выплат по кредиту.

Все инструменты ипотечного кредитования, применяемые в различных странах, можно разделить на традиционные и альтернативные. К традиционныминструментам будем относить кредиты с фиксированной или переменной процентной ставкой, использующие различные способы определения платежей по ним. К альтернативным индексируемые инструменты ипотечного кредитования, разработанные для стран с высокой и волотильной инфляцией (кредит с индексацией непогашенной суммы долга, кредит с двойной индексацией и др.) [6].

Можно  выделить следующие группы рисков:

1. Изменение ставки по кредиту. Обычно изменение связано с изменением уровня инфляции, для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операции по ипотечному кредитованию. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность долгосрочного погашения кредита заёмщиком. Для снижения данного риска банк может зафиксировать процент по кредиту на весь срок кредитования. Но фиксированный процент возможен только при низком уровне инфляции. При увеличении процентной ставки возникает риск для заёмщика.

2.Колебание валютного курса рубля. Риск есть как для банка, так и для заёмщика. И тот и другой понесёт либо прибыль, либо убыток в зависимости от номинирования валюты кредита.

3. Снижение ликвидности и утрата залога. Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счёт привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Существует также риск утраты залога полностью или частично, в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц. Во избежание этого риска заёмщик должен застраховать квартиру, которую он дает под залог.

4.Увеличение сроков оформления собственности. В этом случае страдают все стороны. У банка утрачивается часть кредитного дохода, а заемщик несёт дополнительные расходы.

5.Снижение неплатёжеспособности заёмщиков. Это риски гражданской ответственности заемщика, обычно, в связи с пользованием залоговым имуществом; риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заёмщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти.

Характеристика  рисков первичной ипотеки представлена в

Приложении 3.

 

        Механизмы ипотеки, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного залогового кредитования, предполагающей степень развития рынка ценных ипотечных бумаг, действия контрактных отношений по сделкам с земельными наделами, а также ориентацию на источники финансирования. Механизмы ипотеки, исходя из собственных имеющихся резервов, отражают развитие финансовых институтов, создание экономических адекватных условий в момент рассмотрения программных ипотечных действий с учётом недостатка доверия между заемщиком и кредитором.

        Иными словами, механизм ипотеки можно охарактеризовать, как финансовый механизм системы жилищного ипотечного кредитования со следующим определением. Механизм ипотеки – это регулируемое директивное взаимодействие элементов жилищного ипотечного кредитования, обеспечивающее образование доходов и накоплений, осуществление широкой системы распределительных отношений, использование и создание децентрализованных и централизованных фондов денежных средств через совокупность финансово-экономических инструментов, методов, стимулов и рычагов с учетом информационного и нормативно-правового обеспечения, результатом которого является эффективное ипотечное кредитование.

       Претендент на получение ипотечного займа, интересующийся условиями и механизмами ипотеки, более детально изучить данные вопросы может на сайте нашего сервиса, где к услугам потенциальных заемщиков предоставлена обширная информационная база, помогающая понять тонкость вопросов ипотечного кредитования. Финансовым немаловажным рычагом механизма ипотеки также является процентная ставка по кредитам. На рынке жилищного ипотечного кредитования процентные ставки могут варьироваться и изменяться.

       Наиболее проблемным элементом в финансовом механизме ипотеки является первоначальный взнос, вносимый заемщиком по кредиту. По условиям многих банков претендент на кредитование может быть платежеспособным клиентом, но не иметь первоначальных личных накоплений, тем самым, исключая себя из числа потенциальных клиентов.

       Следует вспомнить дополнительные расходы заемщика, которые также являются немаловажным показателем работы финансового механизма ипотеки. Сумма дополнительных клиентских расходов будет снижаться по мере принятия законодательных актов и унификации процедур, регламентирующих процесс нотариального оформления заемщиком сделок купли-продажи ликвидной недвижимости[20].

 

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

2.1.  Современное  состояние ипотеки в России

 

По данным Центрального банка РФ в 2010 году круг участников первичного рынка ипотеки расширился на 47 кредитных организаций и составил 631 кредитную организацию. Из них 525 предоставляли ипотечные кредиты, а 106 – только обслуживали выданные ипотечные кредиты. На регулярной основе ипотечные кредиты в рублях предоставляли 118 кредитных организаций, в иностранной валюте – 12 кредитных организаций.

Ипотечный рынок в  России продолжает быстрый рост после  провала 2009 года. За 2010 год было выдано более 300 тыс. кредитов на 380 млрд рублей. 96% от общего объема выданных ипотечных кредитов в денежном выражении было предоставлено в рублях. Объем выданных за 2010 года кредитов вырос в 2,3 раза, как в денежном, так и в количественном выражении по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. Общий объем задолженности по ипотеке на 1 января 2011 года составил 1,13 трлн рублей, показав небольшой рост по сравнению с данными на 1 января 2010 года – 1,01 трлн рублей. Из этого следует вывод, что пока ипотечные кредиты погашаются быстрее, чем выдаются.

По данным Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в 2010 году в единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (ЕГРП) было внесено 1 млн 330 тыс. регистрационных записей  об ипотеке, что почти вдвое превышает аналогичный показатель прошлого года (823,5 тыс.).

Коррелируя средневзвешенную сумму  ипотечного кредита в рублях с  ценами на квартиры в России, можно  сделать вывод, что сегодня ипотека  используется для проведения альтернативных сделок (одно жилье продается, другое покупается). Это подтверждается и размером средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в 2010 году - 13,2%, что соответствует стоимости кредитов с высоким первоначальным взносом. Нет сомнений, что данная особенность будет присуща российскому ипотечному рынку и в текущем году, так как стоимость жилья критично далека от покупательной способности основной массы населения.

По данным Центрально банка РФ в 2010 году 175 кредитных организаций  рефинансировали права требования по ипотечным кредитам на сумму 64,6 млрд рублей. При этом АИЖК было рефинансировано кредитов на 54,7 млрд рублей[22].

По итогам 2010 года доля крупнейших банков (ТОП-5 по размеру активов) в общем объеме выдачи ипотечных кредитов снизилась 61% до 54%, отмечается в аналитическом обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Небольшие банки (201 и ниже места по размеру активов), которые являются целевой аудиторией АИЖК, напротив, смогли нарастить свою долю, предлагая самые низкие ставки по кредитам: с 8% в 2009 году до 11% - в 2010 году.

Поданным АИЖК в 2010 году ставка выкупа по стандартным кредитным  продуктам (накопленным итогом с  начала года) составила 11,06%, тогда как средневзвешенная ставка по выданным кредитам в целом по рынку равнялась 13,1%. При этом минимальная ставка рефинансирования АИЖК по стандартной программе составляет 11,5%.

В первом квартале 2011 года объем выданных ипотечных кредитов составил 103,2 млрд рублей, это в два раза больше объема ипотечных кредитов, выданных за первый квартал 2010 года – 49 млрд рублей. Прогноз банка "ДельтаКредит" на первый квартал 2011 года сильно разошелся с действительностью: в конце 2010 года эксперты банка предсказывали, что общий объем ипотечных кредитов, предоставленных в первом квартале 2011 года в целом по рынку, составит 72,622 млрд рублей, с ростом менее чем в полтора раза[18].

По данным Центрального банка РФ на 1 апреля 2011 года удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составляет 3,6%. Удельный вес просрочки в целом снизился на 0,1 процентного пункта по сравнению с данными на начало года. При этом наблюдается увеличение доли задолженности сроком от 90 дней. По кредитам в рублях просрочка чуть снизилась: с 2,5% от общего объема задолженности на начало года, до 2,4%, а по кредитам в иностранной валюте, наоборот, выросла с 10,5% до 10,7%. По состоянию на 1 января 2010 года было зафиксировано 2,3% и 6,3% соответственно[22].

По данным АИЖК за первый квартал 2011 года средний размер ипотечного кредита увеличился с 1,26 млн руб. по итогам 2010 года до 1,39 млн руб. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в  рублях, накопленным итогом с начала года, снизилась на 0,1 процентных пункта и составила 12,4%.

АИЖК прогнозирует, что  в 2011 году по оптимистичному сценарию населению будет предоставлено  не менее 415—460 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 580—640 млрд рублей, если наметившиеся позитивные тенденции в экономике продолжатся[18].

По прогнозу агентства Moody's в 2011 объем выдачи ипотечных  кредитов вырастет на 30% по сравнению  с 2010 годом и составит около 500 млрд рублей, общий объем выдачи ипотечных  и жилищных кредитов – около 570 млрд рублей. В этом случае рост общего объема ипотечных и жилищных кредитов на балансах банков в 2011 составит 20% (с учетом амортизации). К 2015 году общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7 - 8% от ВВП, прогнозирует Moody's.

Согласно индексу ипотечного рынка банка "ДельтаКредит" в 2011 году объем выданной ипотеки составит 523,554 млрд рублей. Относительно 2010 года этот показатель вырастет на 150%. В июне 2011 года объем выданных ипотечных кредитов в суммарном выражении составит 56,397 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было выдано 28,07 млрд рублей, рынок покажет рост в два раза. Во втором квартале 2011 по прогнозу "ДельтаКредит", объем выданных ипотечных кредитов будет равен 168,398 млрд рублей, относительно второго квартала 2010 года рост составит 101%.