Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Федеральное государственное  общеобразовательное учреждение

высшего профессионального  образования 

«Финансовый университет  при Правительстве Российской Федерации»

 

ПЕРМСКИЙ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  КОЛЛЕДЖ

(Пермский филиал  Финуниверситета)

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по МДК 4.2 «Кредитование физических и юридических лиц, учёт»

на тему: «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования»

 

 

 

 

 

 

Проверил:

преподаватель кафедры

«Финансы и кредит»    _________________ О.Н. Казмалова

 

 

 

 

Выполнил:

студент группы 31-ББД _________________ О. В. Ащепкова

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пермь, 2013

Содержание

Введение            3

Глава 1. Теоретические основы ипотеки      6

1. Сущность ипотеки        6
2. История развития ипотечного кредитования    9
3. Участники ипотечного кредитования на рынке России         14
4. Инструменты, риски, механизмы ипотечного кредитования       18

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации        24

     2.1. Современное состояние ипотеки в России          24

     2.2. Региональное  ипотечное кредитование                                       27

     2.3.  Ипотечное кредитование в Пермском крае           32

     Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования         38

Заключение                  46 
Список литературы                 48

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Сегодня слово  «ипотека» имеет широкое распространение  как в профессиональном лексиконе  участников рынка финансово-кредитных  услуг, рынка недвижимости, так и  среди экономически активного населения. Ипотека также является одним  из ключевых моментов в реализации государственной жилищной политики, сформулированной в рамках одного из Национальных приоритетных проектов – «Доступное и комфортное жильё – гражданам России».

Исследование  механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально, так как жилищная проблема сейчас стоит очень остро. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. Уже не первый год федеральные и региональные власти пытаются сделать ипотеку не только эффективным инструментом жилищной проблемы, но и «локомотивом» развития ряда отраслей экономики, в т.ч. строительного комплекса.

Помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции. Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья. В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся  на рынке недвижимости, свидетельствует  о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения  в жилье. Тем самым ипотека  приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Целью данной работы является изучить проблемы  и  перспективы ипотечного кредитования.

Согласно цели в работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть сущность  ипотеки и ее место в системе  банковского кредитования;

- проанализировать  проблемы становления ипотечного  кредитования в России;

- рассмотреть  пути развития и совершенствования  механизма ипотечного кредитования.

Поставленные задачи логически предопределили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, последовательно раскрывающих тему, заключения и списка использованной литературы.

Во введении последовательно  излагаются  
актуальность, цель и  задачи, объект и предмет темы исследования,  
анализируются источники литературы.  Глава первая посвящена сущности ипотеки, в ней раскрывается понятие ипотеки, порядок предоставления ипотечного  кредита, инструменты, риски, механизмы ипотеки, Во второй главе речь идет о современном состоянии ипотечного кредитования в России. В третьей главе рассказывается о проблемах  и перспективах совершенствования ипотечного кредитования в России. В заключении представлены главные выводы по результатам исследования.

Объект исследования - кредитная деятельность  банков. Предмет исследования – ипотечное кредитование.

В качестве теоретической  основы исследования использованы работы отечественных экономистов по проблеме ипотечного кредитования.

В качестве методологической основы исследования выступают системный подход, методы обобщения и сравнения, метод группировок, метод логического анализа.

Информационную  базу работы составляют Постановления  Правительства и Минфина  РФ, инструкции, нормативные документы, учебная  и методическая литература по теме. Также использован материал статей из периодических журнальных изданий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотеки

 

1. Сущность ипотеки

 
          Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может  быть следующее имущество:

     - земельные участки, находящиеся в частной собственности;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

     - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее  время в мировой практике сложились  два классических способа ипотечного кредитования:

     - одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

     - двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой  модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения  денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров (Приложение 1):

     - между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

     - между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

     - между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора  может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для  выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для  выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих  организаций – минимально (как  правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров (Приложение 2).

На первом этапе  реализации договорных отношений между  участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой  организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном  ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается  соответствующее соглашение об уступке  прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

 

 

 

 

 

2. История развития ипотечного кредитования

 

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.)

В 594 г. до н. э. один из легендарных  «семи мудрецов» древности

Солон предложил ставить  на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно — наличие специальной доступной информации об этом праве.

Современное понятие  ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарноденежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Появление самой ипотеки  было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. 

Пользоваться ссудами данных кредитных  учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. 

В связи с этим, 28 июня 1786 года был  издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых.