Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного  права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые  даты и события, связанные с   дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный  Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

После октябрьской революции ипотечные  кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В России проект Закона «О строительных сберегательных кассах» был внесен в Государственную Думу первый раз  еще 9 октября 2002 года.  

Проект закона устанавливал правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.     

Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает  за определенный период времени (не менее 24 месяцев) до 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для  жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты  за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых.

Как предполагал законопроект, государство  также должно  выплачивать каждому  вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, но не более 14 тыс. руб. в год. Когда на счету  вкладчика накопится нужная ему  сумма, он получит кредит от ССК под 5-6% годовых на срок от 7 до 15 лет.

Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительная сберегательная касса как частное  кредитное учреждение  находилась под контролем и защитой государства. По замыслу разработчиков, этот финансовый институт рассчитан на «средний класс» с ежемесячным достатком в 15-20 тыс. рублей[5].

Последние десятилетия  стали периодом внедрения в банковскую практику различных финансовых инноваций и инструментариев. К числу наиболее востребованных в последние годы техник относится секьюритизация банковских активов.

Механизм секьюритизации впервые появился более 30 лет назад в США и буквально совершил революцию в банковском и финансовом секторах. На сегодняшний день многие называют его одной из главных инноваций двадцатого столетия, давшей импульс развитию финансовых рынков.

В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную  форму. В более узком аспекте  секьюритизация может быть определена как  финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами. Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано, но большинство авторов выделяют два ее основных вида: традиционную и синтетическую [15].

Рефинанси́рование —привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом. Обычно эту роль играют депозиты. В случае нехватки или сокращения ресурсной базы (часть депозитов забрали), чтобы не прибегать к досрочному разрыву кредитных договоров, нужно срочно привлечь новый ресурс взамен выбывшему[17].

Рефинансированием также является полное или частичное погашение кредита за счёт получения новых кредитов. Рефинансирование банковского кредита применяется в случае изменения рыночных условий и значительного снижения ставок по кредитам, а также в случае снижения платежеспособности заемщика – за счет получения кредита на более длительный срок можно снизить ежемесячные выплаты. Наиболее целесообразно идти на рефинансирование, если новый кредит можно взять под меньшие проценты, сумма невыплаченного долга значительна (погашена меньшая его часть), затраты на досрочное погашение предыдущего кредита и обслуживание нового не превышают выгоду от снижения ставки[17].

 Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования.

В мировой практике известно несколько моделей ипотечного кредитования. Наиболее популярными или, если можно  так выразиться, успешно обкатанными считаются германская и англо-саксонская схемы. В первом случае предоставление жилищного займа осуществляется после того, как на банковском счету клиента накопится определенная сумма. Иначе говоря, потребитель должен доказать свою платежеспособность на протяжении нескольких лет, регулярно внося на свой счет заранее обговоренную с банком сумму. Такой подход рассматривается как доказательство того, что с той же частотой он сможет погашать в будущем и полученный кредит. 

В свою очередь англо-саксонская модель предполагает рефинансирование (привлечение недостающих средств) банком на финансовом рынке. одна из слабых сторон англо-саксонской ипотечной модели — в условиях нарастающей инфляции банки не станут предоставлять кредиты под фиксированные проценты. Ведь такие займы бывают долгосрочными и не исключено, что через несколько лет ипотечная ставка окажется гораздо меньше уровня инфляции, произошедшей с момента получения займа[4]. 

3. Участники ипотечного кредитования на рынке России

Открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством  создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции  Агентства:

• заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
• внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
• привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
• стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
• предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

В 2002 году Агентство  разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК) (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Агентство вносит изменения и дополнения в Стандарты  в соответствии с актуальными  тенденциями на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Деятельность  Агентства контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы[18].

На рынке  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования действуют следующие  основные участники: 
          1. Заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.  Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья — ипотека. 

2. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению. 

3. Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:  
     - предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;  
     -        оформление кредитного договора (договора займа и договора об ипотеке;  
     - обслуживание выданных ипотечных кредитов.  
          По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.  

4. Операторы вторичного  рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению[17]. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:  
     - рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;  
     - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;  
     - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;  
     - оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов. 

5. Органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:  
     - регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;  
     - регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;  
     - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

6. Страховые  компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка. 

7. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещении, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. 

8. Риэлтерские  фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.  

9. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. 

10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью 
[19].

4. Инструменты, риски, механизмы ипотечного кредитования

В системе мер  по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментомипотечного жилищного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы расчета платежей в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Таким образом, инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному жилищному кредиту.